Цена квадрата. Что будет с рынком недвижимости?
Недвижимость считается одним из самых ликвидных активов-убежищ: что бы ни случилось, квадратный метр дорожает. Сейчас, с одной стороны, ставки по ипотеке находятся на максимуме, что ограничивает возможности покупки жилья, с другой стороны, купить наличную валюту, — еще один популярный у россиян актив-убежище, — невозможно. Что будет с ценами на недвижимость в таких условиях, АиФ.ru узнал у экспертов.
Сергей Зайнуллин, доцент кафедры Национальной экономики РУДН, к.э.н.:
«Строительный рынок переходит в очередной кризисный цикл. Рынок сначала встанет, заморозится, формально высокие цены будут держаться в объявлениях и у застройщиков, и на вторичном рынке, но покупать по таким ценам практически никто не будет, объем сделок будет падать. После чего цены, формально оставаясь на том же высоком рынке, будут падать при совершении реальных сделок: застройщики будут предлагать скидки, на вторичном рынке продавцы тоже будут делать уступки.
Следующим этапом мы увидим обвал цен на 20-30% в реальном денежном выражении, а по некоторым сегментам может быть и больше. Такую же картину мы наблюдали в период кризисов 2008 года и 2014 года, но глубина падения может быть больше в связи с развертыванием глобального экономического кризиса».
Марина Лашкевич, практикующий риелтор, ведущий эксперт сервиса по продаже квартир:
«За последний месяц цены на вторичном рынке недвижимости ожидаемо индексировались в большую сторону на 2–3%. Речь про различные районы Москвы и Московской области. Понижения цен не происходит, хотя наблюдается охлаждение спроса. Оно связано с перераспределением активов в пользу депозитов с высокими ставками доходности. Равновесная цена удерживается за счет мер поддержки государства, льготных ипотечных программ и субсидий.
К третьему-четвертому кварталу ситуация может измениться. Уже сейчас доллар возвращается к показателям февраля, а значит столь высокая заградительная ключевая ставка Центрального банка РФ может быть пересмотрена. Это неминуемо приведет к падению доходности депозитов и снижению ставок по ипотеке. Инвесторы направят свободные средства в привычный для них инструмент — покупку недвижимости. Это вкупе с неизбежным ростом цен на стройматериалы и рабочую силу (инфляцию никто не отменял), приведет к росту цен на жилье. На 10-15% минимум. На первичном рынке может быть и больше, все будет зависеть от успеха реализации программы импортозамещения».
Максим Смирнов, ведущий эксперт департамента новостроек строительной компании:
«Есть мнение, и в нем сходятся многие застройщики, что вторичный рынок будет развиваться по сценарию 2009 года — высокие ипотечные ставки приведут к снижению цен. Первичный рынок может развиваться по сценарию 2015-2016 гг.: рост цен на жилье комфорт- и эконом-класса будет, но не существенный.
Гипотеза о том, что цены пойдут резко вниз на рынке новостроек, мало реализуема. Дорожает строительство, логистические цепочки на импорт из-за санкций становятся более сложными и дорогими. Поэтому путь снижения стоимости квадратного метра на фоне возросших затрат — это путь к убыткам и банкротству любого застройщика. Но мы прогнозируем появление кратковременных акций для поддержания спроса, появление скидок на определенные лоты, субсидированную ипотеку и персональные условия.
Строительная отрасль в России будет меняться. И сейчас мы лишь на первом этапе этих изменений».
Владимир Щекин, совладелец девелоперской компании:
«Вторичный рынок в текущих условиях сильно просядет. Программы субсидирования ипотеки распространяются только на жилье от застройщиков. Соответственно, чтобы приобрести квартиру от частного владельца, не имея достаточных средств, придется брать ипотеку по обычным, не субсидируемым государством ставкам, а они варьируются от 18% до 24%. То есть на вторичном рынке ипотечные сделки сильно сократятся, если не исчезнут вовсе. Скорее всего вторичка превратится в своего рода бартерный рынок, где люди будут обмениваться жильем по схожей цене, привлекая незначительные потребительские кредиты.
Для рынка новостроек это плохо, так как часто именно продажа старого жилья формировала стартовый бюджет для покупки новой квартиры».
Наталия Кузнецова, генеральный директор московского агентства недвижимости:
«На данный момент на первичном рынке фактор ускоренного роста цен отсутствует. По итогам марта на рынке старой Москвы сформировалась незначительная коррекция на 1,8%, которая связана с адаптацией застройщиками программ субсидированной ипотеки, а также с изменением структуры экспозиции в сторону увеличения доли малоформатных лотов. В перспективе, небольшой ценовой прирост будет возможен на фоне роста стадий строительной готовности проектов.
Из-за высокого уровня ипотечных ставок, которые являются неконкурентоспособными, по сравнению с первичным рынком, на вторичном рынке жилья вероятна коррекция цен в сторону понижения».