Выгодная покупка. Как не ошибиться при выборе ипотеки на новую квартиру

Банк России запретил застройщикам продавать квартиры по завышенным ценам в кредит с околонулевой процентной ставкой, но те не растерялись и стали предлагать своим клиентам по десять разных вариантов ипотеки. При выборе схемы оплаты важно проявить осмотрительность и подобрать подходящий вариант именно для себя, рассказали aif.ru эксперты рынка недвижимости.

Глаза разбегаются

На сайтах крупных застройщиков появилось невиданное прежде разнообразие по оплате квартир. Раньше стать новоселом можно было либо оплатив всю сумму сразу, либо получить рассрочку, либо ипотеку на общих условиях. Но в 2018 году государство запустило «семейную ипотеку» с низкой ставкой до 6% для людей с детьми, а затем — целый набор льготных программ с субсидируемой ставкой. Среди действующих вариантов ипотеки с господдержкой — льготная ипотека на новостройки со ставкой до 8%, сельская (3%) и дальневосточная (2%) ипотека, а также льготная ипотека для сотрудников IT-предприятий (до 5%).

В прошлом году россиянам активно рекламировали ипотеку под 0,01% годовых, что привлекло внимание главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной. Она жестко раскритиковала эту уловку, поскольку при околонулевой ставке квартиры продавались почти на треть дороже рыночной цены, что при досрочном погашении кредита обнуляло выгоду покупателя. Тогда банки перестали работать по этой схеме, но придумали вместе с застройщиками новые.

В результате для квартиры в новостройке весной 2023 года можно выбирать из десятка разных ипотечных программ. Названия у них говорят сами за себя: «Пять лет без процентов», «Два года без процентов», «Год без процентов», «Десять лет проценты пополам», «Семейная ипотека под 4,5%», «Ипотека 6,5%», «Ипотека на приобретение готового жилья 8,5%» и другие. При этом прослеживается закономерность — чем ниже ставка, тем выше цена на квартиру.

С чего начать?

Покупка готовых квартир в новых жилых комплексах на вторичном рынке у частных инвесторов в ряде случаев выгоднее, чем у застройщика в том же самом ЖК. Поэтому начинать подбор жилья лучше с изучения частных объявлений, а не с красочных рекламных буклетов, посоветовала aif.ru президент Международной академии ипотеки Ирина Радченко.

«Тем, кто выбирает новостройку и уже очертил для себя круг подходящих жилых комплексов, лучше начать подбор квартиры не с визита к застройщику, а с тщательного исследования вторичного рынка, — говорит Радченко. — Готовое жилье с ключами на руках в сданных корпусах сейчас может стоить дешевле, чем в строящихся корпусах того же ЖК. Поэтому лучше смотреть не на рекламу, а сайты с объявлениями о продаже квартир».

Чтобы не упустить выгодное предложение, эксперт советует проверять новые объявления о продаже готовых квартир в интересующих жилых комплексах ежедневно. Готовые квартиры в новостройках выставляют на продажу инвесторы, которые вкладывали деньги в жилье на этапе котлована в 2020-2021 годах, а теперь приняли решение о продаже.

«Инвесторы стремятся зафиксировать прибыль и уйти в наличные. Бывает, что цены на такие квартиры на 10%-15%, а иногда и на 20% ниже, чем у застройщика, — рассказала Радченко. — Да, на такие квартиры не дают льготную ипотеку с господдержкой, и ставки по кредитам на них выше, но зато значительно ниже цена и не надо ждать завершения строительства — купил и заселяйся».

Если разница в цене по сравнению с предложением от застройщика большая, то даже по высоким ставкам ипотека на вторичку оказывается выгоднее, чем на первичные квартиры от застройщика, отметила Ирина Радченко.

Осознанный выбор

Большинство программ от застройщиков с субсидированием ипотечной ставки выгодны только в том случае, если покупатель не станет погашать свой долг перед банком досрочно, рассказала aif.ru замглавы ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Причина в том, что комиссия банку за снижение ставки заложена в стоимость квартиры и на деле покупатель оплачивает часть процентов наперед. Бывают исключения, когда застройщик полностью или частично выплачивает комиссию банку из собственных средств, не завышая при этом стоимость квартиры для покупателя, но такое встречается не часто.

«При снижении стандартной процентной ставки по льготной ипотеке на новостройки с 7,7% до 6,5% и первоначальном взносе 30%, субсидирование будет выгодно при пользовании кредитом не менее 9 лет, — подсчитала Решетникова. — Если вы гасите ипотеку быстрее, то выгоднее будет выбрать обычную ставку по ипотеке с господдержкой, потому что цена на квартиру при такой схеме оплаты ниже».

Выгоднее всего воспользоваться ипотекой от застройщика, если покупатель принял осознанное решение платить банку за квартиру на протяжении 20 лет. В этом случае заемщик сэкономит 4% на переплате по сравнению со стандартной льготной ипотекой, и вдобавок снизит свой ежемесячный платеж на 5%.

«Ситуация с субсидированными ставками, как видно из расчетов, сейчас очень неоднозначная, — считает Татьяна Решетникова. — В каждом конкретном случае нужно обязательно учитывать стратегию погашения кредита, размер первоначального взноса, надбавку к стоимости объекта за снижение ставки, разницу в ежемесячных платежах и переплате по кредиту. Некоторые застройщики и банки готовы предлагать клиентам индивидуальные условия, которые следует внимательно изучить. Неправильно делать выбор, оценивая только размер ставки».