Ипотека длиною в жизнь
Цены на жилье в России растут быстрее, чем доходы населения, а для того чтобы накопить на квартиру в новостройке, нужно всё больше времени, заявили на днях в ЦБ. Там подчеркнули, что, несмотря на появление льготных ипотечных программ, а также предложений с нулевой ставкой от застройщиков, в конечном итоге приобрести недвижимость легче не становится.
Пока одни видят в льготной ипотеке под 8%, которую продлили до середины 2024 года, исключительно плюсы в виде содействия государства в обеспечении граждан доступным новым жильем, другие предупреждают о рисках программы. Рассмотрим аргументы обеих сторон.
Реальные доходы россиян в 2022 году из-за экономических потрясений и весеннего обвала рубля сократились, по данным Росстата, на 1%. Вроде бы — ненамного. Но, с другой стороны, расти они начали после почти семилетнего спада только в 2021 году. Следовательно, не у такого большого количества граждан имеется возможность даже взять ипотеку и ее своевременно обслуживать, не говоря уже о том, чтобы приобрести жилье на свои средства.
Без льготной ипотеки спрос в РФ на новостройки, как оценивали эксперты по недвижимости, может сократиться на 25–50%. Если это произойдет, то будут отложены или даже окажутся нереализованными многие запланированные уже в этом году проекты в строительстве.
Действительно, есть небеспочвенные опасения, что сохранение льготной ипотеки может провоцировать ценовые перекосы. Однако заоблачного роста стоимости жилья точно ждать не стоит, поскольку для этого нужен скачок спроса, которого не предвидится. Застройщики это понимают и задирать ценник объектов не собираются.
При этом отмена этой программы понизит спрос на стройматериалы, технику, оборудование, мебель. А это всё негативно влияет на динамику промышленного производства и ВВП. Рынок жилья, особенно нового, во многих странах — опережающий индикатор экономики. Таким образом, если затормозится рост рынка новостроек, значит, и от ВВП в 2024 году каких-либо впечатляющих результатов ждать не придется. А правительство и ЦБ прогнозируют, что именно в следующем году начнется его восстановление.
В субсидировании государством части рыночной процентной ставки банков по ипотечным кредитам нет ничего неэффективно-популистского. Это не «раздача денег с вертолета», которая в итоге приводит только к завышенной инфляции. Между тем в ЕС и США правительства совершенно не стесняются прибегать к субсидиям из бюджетов или из специально созданных госфондов для бизнеса и физлиц, пострадавших от каких-либо внешних вызовов или столкнувшихся с ухудшением своего финансового положения. В России же государство субсидирует только часть процентной ставки.
Беспокойства относительно кредитного пузыря хотя небезосновательны, выглядят сильно преувеличенными. Прежде всего потому, что в РФ в отличие от США и некоторых других стран G7 не так сильно распространено приобретение жилья с инвестиционными целями, то есть исключительно ради перепродажи. Недвижимость — это намного менее ликвидный актив по сравнению с валютой, ценными бумагами и золотом. Да и средства на то, чтобы покупать квартиры с инвестиционными целями, есть у очень небольшого количества россиян.
А просрочки, которые составляют не более 9% от общего портфеля долгов физлиц, в основном относятся к необеспеченным займам и кредитным картам, но не к ипотеке. В общем, пузырь на рынке жилья может надуться, но для того, чтобы это произошло, необходимо, чтобы жилищные ссуды стали еще более доступными для подавляющего большинства россиян, чем сегодня.
На наш взгляд, нет нужды беспокоиться, что государство отменит льготную ипотеку только потому, что дефицит бюджета в 2023-м грозит выйти за запланированные рамки. Если бы это было так, то программу на текущий год просто бы не продлили. Поскольку и средства в федеральном бюджете есть, и государство должно выполнять социальные обязательства перед гражданами, на наш взгляд, останется возможность и для сохранения условий без изменений даже после середины 2024 года.
Автор — ведущий аналитик Freedom Finance Global
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора