Пузырь на рынке недвижимости Китая может лопнуть

Ситуация может ухудшиться по мере того, как всё больше объектов недвижимости будет введено в эксплуатацию и поступит на рынок.

В течение многих лет стоимость недвижимости в Китае росла в одном направлении: вверх. Вновь построенные дома и квартиры стали излюбленным активом нового класса землевладельцев в стране, которые инвестировали накопленные состояния в другие отрасли экономики. Лёгкие деньги, предоставляемые государственными банками и инвестиционными компаниями, смягчение законодательства и завышенные ожидания дальнейшей прибыли также способствовали мании.

Рост цен на недвижимость был отрадой для застройщиков, как правило, государственных предприятий, и для Пекина, который мог заявлять о вкладе строительных проектов в экономический рост страны.

«Китайское правительство позволило процветающему рынку недвижимости расширяться практически без ограничений. Новое личное богатство создавалось за счёт инвестиций в недвижимость и финансирования строительных проектов, которые привели к тому, что всё больше граждан стали представителями среднего класса», — рассказал The Epoch Times по электронной почте Джерри О’Рейли, инвестор в недвижимость из Cash Home Buyers Crew.

«Правительственные чиновники опасались, что замедление роста может вызвать волнения, когда у одних граждан уже было богатство, а другие только начинали инвестировать и видели огромные экономические выгоды, поэтому они почти не регулировали отрасль».

Однако рост цен на недвижимость не был выгоден среднестатистическому молодому китайцу, желающему приобрести жильё и создать семью. Это может объяснить острую демографическую проблему страны: снижение количества браков и рождаемости, что имеет далеко идущие последствия для способности Китая конкурировать в трудоёмких отраслях и поддерживать текущий экономический рост.

Однако пузыри не могут расти вечно, поскольку число спекулянтов, которые покупают недвижимость, полагая, что смогут найти других спекулянтов, готовых платить всё более высокие цены, сокращается.

Именно тогда для бенефициаров «пузыря» всё заканчивается: цены на недвижимость падают, арендодатели остаются с неликвидной недвижимостью, банки и инвестиционные компании несут растущие убытки, а правительству приходится оплачивать спасение этих организаций.

Это уже случалось во многих странах: в Советском Союзе в 1950-х годах, в Нигерии в 1960-х, в Японии в начале 1990-х. Это произошло и в Китае в конце 1990-х, а также в последние пару лет, когда правительственные чиновники начали беспокоиться о масштабах пузыря и предпринимать шаги для смягчения его влияния на экономику в целом.

«В 2023 году рынок жилья составлял 25–29% ВВП Китая, — сказал О’Рейли. — Правительство наконец-то приняло новые правила, чтобы диверсифицировать экономику и отказаться от чрезмерной зависимости от недвижимости».

Эти правила ускорили уже начавшееся снижение стоимости недвижимости.

Средняя цена на новые дома в 70 городах Китая в октябре снизилась на 5,9% в годовом исчислении после снижения на 5,8% в сентябре. Это стало шестнадцатым месяцем подряд снижения цен и самым резким падением с апреля 2015 года. Снижение цен было повсеместным во всех крупных городах.

Тем временем в октябре инвестиционные расходы на недвижимость сократились на 10,3% в годовом исчислении после снижения на 10,1% в сентябре.

В то время как Пекин ужесточил регулирование, чтобы обуздать «пузырь» на рынке недвижимости, Народный банк Китая (НБК) снизил официальные процентные ставки по кредитам, чтобы смягчить последствия снижения стоимости недвижимости и инвестиций, которое последовало за этим.

В октябре управляющий НБК Пань Гуншэн заявил, что центральный банк может дополнительно снизить коэффициент резервных требований на 25–50 базисных пунктов к концу года, чтобы улучшить условия ликвидности.

Однако усилия центрального банка по увеличению ликвидности были предприняты слишком поздно, чтобы предотвратить проблемы у некоторых застройщиков. Например, два крупнейших застройщика Китая, Evergrande и Country Garden, в прошлом году допустили дефолт по крупным кредитам, а несколько месяцев назад Yuzhou Group допустила дефолт и провела реструктуризацию на $6,7 млрд, а Zhongzhi Enterprise Group недавно объявила о своей неплатёжеспособности.

«Это вызвало волну опасений среди инвесторов в сфере недвижимости, — сказал О’Рейли. — Это означало, что меньше людей покупали недвижимость в качестве инвестиций, и ещё меньше людей вкладывали деньги в финансирование нового строительства».

Он сказал, что проблема может усугубиться, поскольку в Китае есть много предоплаченных объектов, которые застройщикам ещё предстоит достроить.

«У застройщиков нет доступа к деньгам, чтобы достроить проданные жилые дома. Ещё 60 млн единиц жилья были достроены, но до сих пор не проданы», — сказал О’Рейли.

«Это равноценно запасу жилья на четыре года вперёд. Инвесторы хотят избежать дополнительных расходов на достройку оплаченных квартир, поэтому они остаются недостроенными и заброшенными».

Майкл Эшли Шульман, CFA, партнёр и директор по инвестициям Running Point Capital Advisors, сказал, что массовая дефляция недвижимости уже произошла.

«Теперь нужно собрать осколки и “восстановить” доверие, избавляясь от излишков, снося или завершая незавершённые проекты, а также стимулируя владение жильём с помощью низких процентных ставок и серьёзных государственных субсидий», — сказал он The Epoch Times в электронном письме.

«Если не провести масштабную чистку, личная недвижимость может погрязнуть в болоте на долгие годы».