Позолоченный «котлован»

Переход на эскроу взвинтил цены на петербургские ЖК начального этапа строительства

Рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга после перехода отрасли на проектное финансирование претерпел ряд изменений — некоторые из них, по прогнозам аналитиков bnMAP.pro, уже заложили определенные изменения на 2020 год. Своими данными в компании поделились со «Стройгазетой».

Согласно данным аналитической платформы bnMAP.pro, в декабре 2019 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга ведутся продажи в 235 жилых комплексах, суммарно на реализации находится около 2,5 млн. кв. метров жилья.

Общее количество проектов первичного рынка за год увеличилось на 8% — в том числе, за счет сравнительно активного вывода новых ЖК. С января по декабрь 2019-го первичный рынок Петербурга пополнился 33 новыми жилыми комплексами, что свидетельствует о высоком интересе девелоперов к данной локации.

Основной объем предложения в новостройках Санкт-Петербурга приходится на массовый сегмент (эконом- и комфорт-класс), значительна также доля бизнес-класса: соответственно, 69% и 28% от общего количества квартир в продаже. Вместе с этим, более половины выставленных на продажу лотов (суммарно около 57%) можно отнести к квартирам малого формата: студии и однокомнатные. За год — к декабрю 2018-го — данный показатель увеличился на 4%. По мнению аналитиков bnMAP.pro, рост объемов предложения квартир небольшой площади и, соответственно, с более доступным бюджетом покупки обусловлен сохраняющимся высоким спросом на данный формат жилья. Этому способствует общая тенденция к снижению платежеспособности покупателей на фоне сокращения реальных доходов населения. Кроме того, небольшие лоты традиционно востребованы не только как первое жилье, но и среди покупателей-инвесторов, а также под сдачу в аренду. На фоне роста объемов предложения средний уровень цен на новостройки в Санкт-Петербурге также увеличился. Если в декабре 2018 г. средневзвешенная цена 1 кв. метра составляла 121,34 тыс. рублей, то в декабре 2019-го — уже 129,87 тыс. рублей: положительная динамика составила 7%. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, заметнее всего подорожали квартиры эконом/комфорт- и премиум-класса: в обоих сегментах рост среднего показателя составил по 10% по сравнению с декабрем 2018 г. Рост ценообразования в новостройках Санкт-Петербурга отражает общую тенденцию на рынке недвижимости в период перехода на новую систему финансирования проектов с применением эскроу-счетов. При новой системе взаиморасчетов строительная готовность новостроек не играет принципиальной роли в определении стартового ценообразования, так как застройщик получает доступ к денежным средствам дольщиков лишь после ввода дома в эксплуатацию. Если раньше квартиры «на котловане» реализовывались с определенным дисконтом, то в настоящее время у застройщика нет необходимости предлагать скидку за низкую стадию готовности дома. В результате, средний уровень цен на новостройки на начальных этапах строительства увеличился на 15%: со 117, 65 тыс. рублей за кв. метр в декабре 2018 года до 134,85 тыс. рублей в декабре 2019-го. В результате, цены на жилье минимальной готовности оказались выше стоимости квартир в домах на стадии активных строительных работ (120,77 тыс. рублей за кв. метр). Поэтому, по прогнозам аналитиков bnMAP.pro, в 2020 году ожидается коррекция спроса в сторону домов высокой строительной готовности, тогда как новостройки «на котловане» перестанут быть ликвидным предложением.