Мнение эксперта: стоит ли бизнесу включаться в историю?

Кировская компания специализируется на проектировании, экспертизе и обследовании зданий. Кроме руководства в ней Дмитрий Валерьевич более семи лет изучает архитектуру и историю Хлынова-Вятки-Кирова, а также является членом правления Союза строителей Кировской области. Поэтому на обозначенную тему смотрит с трёх сторон: как предприниматель, как эксперт в строительной сфере и как ценитель истории.

«На сегодняшний день существуют несколько способов сохранения культурного наследия, но основной – это приспособление с реконструкцией. И он же наименее щадящий. Государство не предоставляет инвесторам в должном объёме экономических стимулов для бережного обращения с ОКН и сохранения подлинности. Поэтому инвесторы, как правило, ищут обходные пути охранного законодательства, пытаясь сэкономить на своих затратах. Результат такого сотрудничества не всегда качественный», – рассказал Дмитрий Валерьевич.

Несмотря на то, что закон даёт чёткое определение понятию приспособления, в нём не говорится напрямую о реконструкции. Как отметил спикер, реконструировать исторические здания запрещено, но в том или ином виде подобные работы выполняются. И такая ситуация часто вызывает путаницу, в том числе в судебной практике. Кроме понятийных проблем, есть ряд практических вопросов. Дмитрий Журавлёв проанализировал основные препятствия, с которыми сталкивается бизнес, когда решается заняться приспособлением исторического здания.

- Территория вокруг здания небольшая или вовсе отсутствует.

И это препятствует замыслу предпринимателя. Ему нужна дворовая территория или парковочные места.

- Неудачное расположение в средовой застройке.

При этом историческое здание может неудобно расположится не только в городе, но и за его чертой – в сельских местах, деревнях, на окраинах и так далее.

- Наличие и состояние инженерных коммуникаций.

Во многих старых зданий коммуникации могут полностью отсутствовать, либо находиться в неудовлетворительном состоянии.

- Устаревшее объёмно-планировочное решение.

Часто это объект охраны и его менять нельзя.

- Ограничение по функциональному использованию.

Допустим, по тем или иным законодательным ограничениям инвестор в ряде случаев не может разместить в историческом здании ресторан.

- Нет сервисной инфраструктуры.

К примеру, тех же парковочных мест.

- Сложно соответствовать действующим нормам.                                                                                                                                         

А это пожарные, санитарно-эпидемиологические, безопасность эксплуатации и многие другие.

- Технические особенности здания, не позволяющие его изменить.

Следующий логичный вопрос: «Почему сложно найти инвестора для работы с ОКН?». Дмитрий Журавлёв так систематизировал варианты ответов на него:

- Не разработана нормативно-правовая база. Нет работающих механизмов в ней. В ряде регионов они начинают появляться, но в целом по России эта тема ещё не достаточно развита.

- Существующее законодательство во многом размыто, непрозрачно, неконкретно.

- Инвесторы часто не знают про возможность взять историческое здание под восстановление.

- Завышенные требования и обязательства от инвестора. Вместе с тем какие-либо гарантии отсутствуют.

- Бюрократические проволочки и сложный порог входа.

- Долго и дорого разрабатывать и согласовывать проекты.

- Несовершенное законодательство. К примеру, сложные ситуации были зафиксированы при создании отчётов о затратах, передаче прав, из-за нечёткого механизма получения льгот.

- Отсутствие знаний, умений, компетенций как у инвесторов, так и у подрядчиков.

- Ограниченность функционального использования здания.

- Старое здание – это «кот в мешке», в котором сложно оценить затраты до начала работ.

- В аренду, как правило, предлагаются только нежилые объекты. Жилые нужно предварительно расселять.

- Необходимость использовать оригинальные материалы при работах. Это, допустим, старый кирпич, брёвна, железные балки и так далее.

- Реконструкция ОКН запрещена законом, но зачастую реставрация невозможна без неё

- После ремонта или реставрации физический износ здания снижается, но не обнуляется. То есть срок службы ОКН может быть продлён не слишком сильно.

- Временами отсутствует документация на ОКН (архивная, историческая и т.д.)

В результате этих размышлений, конечно, главный вопрос: «Что делать?». Дмитрий Валерьевич предложил несколько вариантов. При этом отметил, что некоторые из них спорны. Впрочем, с чего-то всё равно нужно начинать решение обозначенных проблем.

«Должен быть какой-то стандартный пакет документации для инвесторов, который можно разработать на федеральном уровне. Нужны строгие, прозрачные и понятные правила игры, а также популяризация ценности культурного наследия и вариантов его сохранения. Введение льгот, субсидий, экономического стимулирования могут упростить вход в инвестпрограммы. Возможно, стоит сделать более гибкими требования к разработке и согласованию проектов, проведению изысканий и экспертиз. Государство должно вкладываться в работу по выявлению и фиксации ОКН, их систематизации и описанию, популяризации. И вместе с тем дать больше свободы инвесторам, бизнесу и общественникам, желающих восстановить ОКН. Моё мнение, за государством должна остаться функция контроля за соблюдением требований. При этом контроль должен быть многоступенчатым», – резюмировал Дмитрий Журавлёв.

Кроме того, спикер отметил, что нужны дополнительные механизмы использования внебюджетных средств. Это, к примеру, фонды, гранты, пожертвования, софинансирование. Хорошая идея также – привлечение к работам волонтёров и общественных организаций. Необходим индивидуальный подход к каждому ОКН. А именно к его месторасположению и инфраструктуре около, исторической легенде, архитектуре и эстетике, юридическому и охранному статусу, портрету населения. А пока новые законодательные инициативы в области объектов культурного наследия разрабатываются и внедряются, стоит усилить качество исполнения существующих законов.