Годы беспокойства. Жители кварталов на Горе добиваются запрета многоэтажной застройки

На месте частного сектора запроектирован микрорайон из 11 многоэтажек

Жители частного сектора вдоль ул. Аванесова (недалеко от Нагорного парка) намерены предотвратить массовую застройку в своих кварталах. Барнаульцы направили коллективное обращение в прокуратуру и городской строительный комитет, в котором попросили защитить их право собственности. Люди отметили: все началось в 2011 году, когда в городе приняли новый генплан, и сразу у нескольких улиц сменилось назначение земли. С того момента на территории частного сектора разрешили строить многоквартирные дома. В 2019 году, когда в документ внесли корректировки, площадь участка, подходящего под многоэтажную застройку, выросла. Беспокойство жителей усугубил проект планировки микрорайона, который в 2023 году подготовил местный девелопер. Документ отклонили на общественных слушаниях, но в августе 2024-го инвестор повторно вынес откорректированный план на обсуждение. Как жители хотят защитить свои дома и есть ли у застройщика планы на освоение квартала, – в материале amic.ru.

Проблемное "эхо" генплана

Микрорайон, за судьбу которого бьются жители, расположен в границах улицы Фомина, переулка Конева, улицы Аванесова, переулка Малюкова. Территория занимает почти 15 га. Здесь расположены преимущественно частные дома в один-три этажа, есть трехэтажные многоквартирники, существующий 17-этажный ЖК на ул. Аванесова, 44, детский сад № 21, дом ребенка, поликлиника №1. Согласно проекту планировки, который подготовили по инициативе застройщика "Регионстрой", в перспективе в микрорайоне можно возвести 11 высотных домов от 9 до 25 этажей.

Проект планировки квартала в границах улицы Фомина, переулка Конева, улица Аванесова, переулка Малюкова / Фото: ООО "Строитель"

31 июля 2024 года документ вынесли на повторные обсуждения (в прошлом году в проекте обнаружили несоответствие генплану и нарушение некоторых строительных нормативов).

Предложения от граждан принимали всего две недели – до 16 августа. Жители, узнав о повторных слушаниях, не только поучаствовали в них (свыше 150 человек внесли свои замечания, в том числе – более 100 поставили подпили в коллективном обращении), но и обратились в прокуратуру и комитет по строительству Барнаула (свыше 200 жителей подписали коллективное письмо).

В документе (есть в распоряжении редакции amic.ru) люди отметили: они опасаются, что начавшееся строительство может нанести непоправимый урон их домам.

"Территория Центрального района в указанных границах всегда была зоной малоэтажной застройки в силу того, что его значительная часть расположена в зоне действия оползневых процессов, которые характеризуются внезапностью и высокой скоростью протекания. Это означит, что строительство многоэтажных домов может повлечь за собой подвижки и провалы грунта, и соответственно, привести к разрушению строительных конструкций, коммуникаций и гибели людей. Обрушение берега Оби в 1990-е годы и сход в реку домов Кузбассовской улицы это наглядно доказало".

Беспокоятся жители и за состояние инфраструктуры кварталов: по их мнению, массовое строительство многоэтажных домов увеличит нагрузку на транспортную инфраструктуру, сети водо-, электро- и газоснабжения.

"Строительство многоэтажных домов на данной территории также нарушит экологию микрорайона: приведет к усилению ветровых потоков вокруг высотных домов, увеличению количества машин и выхлопных газов", – отметили барнаульцы.

Еще один вопрос, который волнует горожан, – катастрофическая нехватка мест в школах и детсадах. Так, в Центральном районе вдоль Змеиногорского тракта (от Нагорного парка до поселка Южного) всего две образовательные организации – лицей №2 и школа на №48 и два детсада – Однако всех желающих они не вмещают.

"Большая часть жителей нагорной части Центрального района вынуждены возить своих детей в другие школы Центрального района, а сами дети вынуждены ездить на длительные расстояния в переполненном транспорте", – указали барнаульцы в документе.

О проблеме выкупа частной собственности при возможном строительстве горожане также указали в обращении. Они считают, что земельные участки и дома выкупят по стоимости гораздо ниже рыночной. Приобрести равноценное жилье на эти средства, считают жители, невозможно.

В результате владельцы частных домов просят органы защитить их право собственности и разобраться, на каком основании в 2011 году при корректировках генплана у микрорайона в границах улиц Тачалова, Фомина, переулков Пожарный, Каревабыла изменена функциональная зона с Ж-4 (разрешено строить только частные дома) на зону СОД-2 (смешанной общественно-деловой застройки, где возможно многоквартирное строительство) и рекреационную зону Р-1. Именно это решение, отметили жители, стало отправной точкой всех последующих проблем.

Без перспектив

Компания "Регионстрой", которая и создала проект планировки микрорайона, несколько лет назад действительно намеревалась работать в квартале. Однако изменившаяся экономическая ситуация в стране повлияла на планах инвестора. Главный инженер компании Евгений Головачев сообщил amic.ru: повторные обсуждения проекта планировки проводятся, чтобы завершить начатую процедуру.

"Есть постановление о разработке проекта планировки, были замечания после первых обсуждений, мы их устранили и подали на повторные обсуждения. На сегодняшний момент никаких планов на нагорную часть нет – ни проектов, ни сформированных земельных участков. Когда мы подавали документ о разработке проекта планировки, экономика страны была иной. На сегодняшний день в связи с повышением ипотечных ставок, отсутствием льготных программ инвесторам строительство неинтересно. С теми процентными ставками, которые предлагают банки, проще заморозить деньги на счетах и ждать, когда экономика перестроится и когда начнет расти в положительную сторону", – отметил Евгений Головачев.

Он также отметил, что утверждение документа о развитии (на момент публикации решение о принятии или отклонении проекта планировки не было – прим.ред.) вовсе не означает начало массовой застройки. Проект планировки – гибкий документ, и при соблюдении определенной процедуры (через общественных обсуждений) любой желающий может внести в него изменения. Но все это – только при договоренностях с жителями о выкупе земельных участков.

"Застройщик может зайти в квартал, договориться с жителями, купить 5-6 участков, а на этом месте в проекте планировки расположен магазин. Тогда компания через постановление о внесении изменении в проект планировки будет заново "чертить" свой объект под выкупленные участки", – объяснил главный инженер.

Он добавил: процесс выкупа земельных участков в частном сектора очень сложный. И дорогой. Поэтому далеко не все застройщики готовы работать на застроенных территориях.

"Земля – собственность людей, насильно выкупить ее никто не может. Сейчас в любом районе города цена за сотку – не менее 1,5 млн рублей", – говорит строитель.

Трехлетняя история

Впервые о том, что "Регионстрой" планирует активно застраивать квартал на Горе, стало известно в 2021 году. Тогда в компании сообщили, что намерены возвести дома рядом с ЖК на ул. Аванесова, 44 (на тот момент дом еще не был завершен). Для этого с собственниками частных домов, расположенных на перспективных площадках, инвестор вел переговоры, и, по словам девелопера, некоторые были согласны на продажу.

Осенью 2023 годе девелопер представил проект планировки микрорайона, на освоение которого, по расчетам, ушло бы 16 лет. Строительство первого дома в 9-12 этажей должны бы начать уже в 2024 году, а завершить – в 2027-м. К возведению последнего, согласно графику в проекте, приступили бы в 2035, а сдали в 2040-м.