Михаил Хорьков о рынке жилья в Екатеринбурге после отмены льготной ипотеки: «Уже в июле мы увидим резкое падение продаж»

1 июля 2024 года в России должна завершиться программа льготного ипотечного кредитования. После этого, по мнению экспертов, количество сделок может упасть в пределах 30%, а, возможно, и больше. Застройщикам придется искать решения для сохранения спроса на свои объекты. Последних в Екатеринбурге вряд ли станет выводиться меньше, потому что пока девелоперы не отказываются от ранее заявленных проектов. Вместе с тем, аналитики считают, что существенного снижения цен на новостройки ожидать не стоит.    О том, что ждет рынок жилой недвижимости после 1 июня 2024 года рассказал JustMedia.ru руководитель аналитического отдела уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.   Отсутствие дальнейшего видения развития ситуация — большая проблема для всего рынка     В понедельник, 1 июля, должна завершиться программа льготного ипотечного кредитования. И удивительно, что до сих пор по этому поводу не прозвучало никаких заявлений о том, на каких условиях будет работать рынок после этой даты. Хотя по-хорошему перспективы и ориентиры должны были озвучить еще несколько месяцев назад. Отсутствие дальнейшего видения развития ситуация — большая проблема для всего рынка. Для покупателей — лишняя нервозность в принятии решения, для бизнеса — непонимание того, как будет существовать рынок.     У девелоперов есть три варианта для сохранения спроса на свои объекты   В текущих условиях по рыночным ставкам большинство сделок проходить не будет. Эта категория из-за высокого уровня ипотечных платежей отвалится. Девелоперы возьмут паузу для того, чтобы оценить ситуацию. Большинство смогут себе это позволить за счет созданного за последние месяцы резерва от реализации объектов. Все, кто хотел, хорошо попродовались, и ближайшие месяцы смогут просто понаблюдать за рынком, сформировать более компенсирующие предложения для покупателей, которые будут стимулировать спрос.    Один из вариантов — отсрочка платежей. Допустим, первый год человек платит рассрочку. Через год-два, когда ключевая ставка, возможно, снизится, возьмет ипотеку не под 17%, а под 14% или даже 12% годовых.   Второй вариант — субсидирование ставок банкам застрощиками. Например, Сбер уже заявил о том, что будет реализовывать такие программы, когда, девелопер для того, чтобы банк выдал ставку ниже рыночной, будет выплачивать компенсацию последнему.   Есть еще и третий вариант — снизить стоимость квартир. Но, думаю, что скидка в размере 5-10% при доле ипотеки на рынке около 85% окажется не слишком действенной. Кроме того, с такой скидкой ипотечные платежи все равно будут слишком высокими.   Начиная с июля, рынок новостроек войдет в период притирки и поиска возможных вариантов поддержания спроса на жилье.   Количество сделок может упасть на треть   Количество сделок значительно снизится. Вопрос в том, на какую величину. Учитывая то, что мы не знаем до конца, что будет с семейной ипотекой: она останется для всех, у кого дети до 6 лет, или будут какие-то дифференцированные условия. Когда эта информация появится, то можно будет более четко сказать о том, насколько упадут продажи.   Сегодня, если считать грубо, то льготная ипотека занимает 30% рынка. Если семейная останется на тех же условиях, то падение продаж может быть в пределах 30%. А вот если семейная ужмется, то это уже другой разговор.   Уже в июле мы увидим резкое падение продаж, а во второй половине года будет период адаптации рынка к новым условиям.   Дисконт от стартовых цен смогут позволить себе не все девелоперы   Реакция со стороны застройщиков будет контрастная, потому как ситуация по проектам неоднородная. Есть проекты, которые вышли на рынок давно, и уже наполнили эскроу-счета. Эта категория девелоперов уже в плюсе. Им осталось достроить и можно будет продавать по две квартиры в месяц. Застройщикам, которые еще не наполнили эскроу-счета, надо поддерживать темпы реализации на высоком уровне. И вот им, вероятнее всего, придется делать скидки. Но здесь тоже не все просто.   Проекты, которые запустили не так давно, выходили на рынок с раздутыми расходами: дорогая земля и текущая высокая себестоимость строительства. И вот в таких историях вопрос о том, насколько застройщик может себе позволить дисконт от стартовых цен, которые были в начале этого года, остается открытым.     Новые проекты пока никто не ставит на паузу   Новые проекты пока никто не затормозил. В течение последних нескольких дней появились новые проекты, и на ближайшие 2-3 недели анонсированы старты продаж еще по ряду объектов. Но это больше те проекты, которые торопились, но не успели.   Реальную реакцию рынка на отмену льготных программ мы увидим, я думаю, ближе к осени. Там у застройщиков уже будет понимание того, насколько упали продажи и стоит ли ждать помощи от правительства. Возможно, вместо льготной ипотеки введут, например, субсидирование проектного финансирования, чтобы стимулировать не спрос, а предложение. Корректировка планов на следующие 2-3 года начнется ближе к VI кварталу: в сентябре–октябре. Ранее JustMedia.ru писал о том, в Минфине считают, что необходимо завершить льготную ипотеку в ранее утвержденные сроки. Речь об ипотеке для IT-специалистов и на жилье в новостройках под 8%. Связано это с тем, что в данный момент свыше 90% кредитов на покупку квартир в новостройках потребители получают на льготных условиях.   Руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков согласен с представителем Минфина РФ, что такой процент сделок с использованием льготной ипотекой — это абсолютно ненормальная ситуация и надо возвращать рынок в разумные рамки функционирования и развития. Однако эксперт уверен, что выходить из сложившейся ситуации надо постепенно без кардинальных и резких перемен. Семейная ипотека продлена до 2030 года.    Накануне возможной отмены льготной ипотеки вырос объем продаж новостроек в Екатеринбурге. Кроме того, стабилизировались цены на первичном рынке жилья.