«Региональная экспансия — наш сознательный стратегический выбор»
Проанализировав все аспекты региональной экспансии, группа «Самолет» пришла к выводу, что за пределами рынков Москвы и Санкт-Петербурга есть большое количество привлекательных локаций для строительства масштабных проектов. Оптимизм внушает и тот факт, что, во-первых, конкуренция там все же ниже среди федеральных девелоперов, а во-вторых, ощущается недостаток комфортного жилья. О региональной экспансии крупнейшего в России девелопера и его планах на Дальний Восток «К» рассказал Александр Прыгунков, член совета директоров, управляющий партнер группы «Самолет».
— Александр Сергеевич, Дальний Восток становится все более привлекательным для федеральных застройщиков. Как группа «Самолет» — лидер по объемам строительства в России — приняла решение о развитии в регионах и почему одним из первых выбрали Владивосток?
— Региональная экспансия — наш сознательный стратегический выбор, потому что мы видим большой нереализованный потенциал для крупных девелоперов в городах за пределами двух столиц, и в особенности — в Дальневосточном федеральном округе. Владивосток, будучи столицей ДФО, является очень привлекательной локацией для нас.
Сегодня население Владивостока насчитывает примерно 600 тыс. человек, что составляет треть от численности населения Приморского края, при этом динамика оттока людей из столицы ДФО значительно ниже средней по краю. Уровень продажи жилья и объем строительства во Владивостоке выше, чем где-либо в крае, — количество вводимой площади жилья выросло в 2,3 раза за последние два года.
Город сохраняет и значительный потенциал для роста объемов нового строительства. Уровень обеспеченности жильем в городе составляет 25,3 кв. м на чел., что ниже среднего уровня по стране (28,8 кв. м на чел. по итогам 2023 г.) и сильно уступает целевому показателю Минстроя — 33 кв. м на чел. к 2030 г. Спрос в регионе поддерживается льготной «Дальневосточной ипотекой», что, как мы видим, за последние годы, стало драйвером роста.
На момент прихода группы «Самолет» на рынке столицы Приморья уже присутствовал ряд крупнейших девелоперов — наличие игроков федерального уровня является одним из множества факторов, который подтверждает привлекательность региона с экономической точки зрения. Это также поддерживает конкуренцию за счет роста качества жилья и разнообразия применяемых архитектурных решений. В конечном счете от этого выигрывают и покупатели, и город в целом.
— Приморье — не первый регион, в который пришел «Самолет», расскажите о тех, где группа компаний уже закрепилась: отличаются ли стратегии и задачи в разных регионах и удалось ли достичь поставленных целей?
— На текущий момент мы ведем активное строительство в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Приморском крае и Тюменской области. Запускаем проекты в новых регионах: Мурманск, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург, Уфа, Сургут, Пермь, Новосибирск, Чита, Сахалин. Подписаны стратегические соглашения еще с рядом регионов — там ведется активная работа по преддевелопменту.
В выборе новых локаций группа «Самолет» ориентируется на комплекс показателей. Определяем потенциал города по объективным показателям (объему строительства, ценам, качеству продукта на рынке, уровню благосостояния жителей), а также учитываем неэкономические факторы (инвестиционную привлекательность, конкуренцию, логистику, наличие квалифицированных подрядчиков и прочее). Стратегию выхода выстраиваем исходя из собранных данных и текущей конъюнктуры рынка.
Хочу отметить, что девелоперский цикл достаточно длительный, например, период реализации одного проекта — не менее 3–5 лет. И стратегия в девелопменте отличается горизонтом планирования свыше 10 лет. Поэтому говорить об итогах региональной экспансии пока рано. Но хочу подчеркнуть, что реализуемые к настоящему моменту проекты пользуются популярностью у покупателей, мы фиксируем положительные отклики о качестве продукта, продуманности планировок, возможности переехать в уже готовую квартиру с отделкой, кухней, мебелью, декором.
— С регионами в общем понятно. А если спуститься на уровень ниже — к локации самого проекта? Ваш премьерный проект во Владивостоке стартовал в 2023 г. (жилой комплекс «Сабанеева 125»), и сразу амбициозная заявка — Первореченский район, три башни, дизайн-код «Птицы Дальнего Востока», ярусный сад. Как просчитывали риски? Ведь автономных, дизайнерских ЖК на тот момент строилось уже много.
— Как я уже подчеркнул, во главе процесса стоит детальный анализ всех значимых для девелопера факторов, начиная с очевидных, например, уровня экономического развития региона, заканчивая специфическими вроде особенностей законодательного регулирования, логистических возможностей и т. д.
Если говорить о конкретном примере в Первореченском районе Владивостока, где располагается наш первый дальневосточный проект «Сабанеева 125», построены жилые комплексы преимущественно комфорт-класса. Визуально они сильно выделяются за счет дизайнерских фасадов. Наша команда продукта и архитекторов учла эту особенность и предложила концепцию дизайна жилого комплекса, который бы соответствовал облику столицы Приморского края. Изучив окружение и потребности покупателей, ожидания жителей, предложили благоустроенную безопасную территорию без машин, что было в этом районе в новинку. Паркинг и кладовые размещены на трех подземных этажах. Декоративные и функциональные элементы комплекса вписаны в рельеф местности.
Для обоснования проекта и минимизации рисков мы провели исследование Первореченского района — его окружения, цен и продуктового наполнения. Реализация качественного имиджевого продукта закрепит за «Самолетом» статус инновационной девелоперской компании. Это часть нашей стратегии.
— Местные девелоперы признают, что технологии и возможности федеральных компаний на порядок выше. Какие отличительные особенности имеют ваши проекты? Что есть у «федералов» такого, чего нет у приморских застройщиков?
— Я бы не стал говорить о каком-то однозначном преимуществе крупных девелоперов по сравнению с местными — в чем-то лучше одни, в чем-то — другие. В ряде регионов мы вообще видим очень высокое качество продуктовых решений, которым могут позавидовать даже лидеры рынка.
Если говорить о нашей компании, то мы, прежде всего, сильны своей экспертизой. Большой опыт реализации сложных, масштабных и комплексных проектов помогает нам разрабатывать востребованные рынком решения и успешно внедрять их. У нас, конечно, есть свой набор основных стандартов, по которым разрабатываются мастер-план, планировка территории, архитектурные решения, формируется этажность, но при этом мы каждое из решений адаптируем под особенности региона присутствия и запросы жителей. Этому, опять же, помогает обширная аналитика, которая собирается перед тем, как выходить с новым проектом. Но базовый принцип — комфортное жилье с уже готовой чистовой отделкой, кухней, мебелью и декором, которые можно включить в сделку, — остается неизменным для любого города и любого нашего проекта. Это наша отличительная особенность, которую по достоинству оценили покупатели уже во многих регионах. В Москве и области около 90% сделок включают в себя кухню. В регионах это около 70–80%, а если говорить о Владивостоке, то с начала года показатель составляет 80–85% сделок с кухней.
Популярностью пользуются также мебельные сеты — люди охотно заказывают их для ванной комнаты, прихожих, комплектуют студии «под ключ».
При этом местные игроки зачастую обладают большей гибкостью, лучше знают «домашний» для себя регион и зачастую успешнее ориентируются в нем. Но все мы делаем одно общее дело — стремимся преобразить городскую среду, сделать ее комфортной и современной. Так что такая конкуренция идет только в плюс покупателю — у него появляется богатство выбора того продукта, который в наибольшей степени соответствует его предпочтениям. К тому же в ходе такой конкуренции качество потребительских характеристик только растет, от чего выигрывают все.
— Хочется услышать ваше мнение относительно цен на квадратный метр во Владивостоке — этот город третий в России по стоимости жилья. При этом столица ДФО даже не город-миллионник…
— Да, такая ценовая аномалия здесь действительно присутствует, и для этого есть несколько причин. Во-первых, это один из наиболее развитых и населенных городов на Дальнем Востоке, столица федерального округа. К тому же это крупный портовый город, где кипит активная экономическая жизнь. С 2015 г. здесь также действует особый режим портовой зоны — город пользуется режимами таможенного, налогового, инвестиционного и смежного регулирования, что также привлекает экономических агентов.
Во-вторых, портовая и торговая инфраструктура привлекает сюда людей из других регионов и населенных пунктов. За счет этого Владивосток является посредником в региональной торговой деятельности и экономическом обмене между Россией и странами Азии. Нельзя забывать также о мерах поддержки, которые предоставляет Министерство Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики, и о «Дальневосточной ипотеке». Благодаря этой программе взять жилищный кредит можно всего лишь под 2% — такая ставка сейчас доступна только на территории ДФО и Арктики, что, безусловно, толкает спрос вверх, отчего растут и цены.
В-третьих, важную роль в формировании конечной цены квадратного метра играют два фактора: растущая себестоимость стройматериалов и дефицит рабочих кадров в регионе. Из-за этого стоимость строительства здесь выше, чем в других федеральных округах, отсюда выше и цены.
Наконец, особенностирельефа ограничивают количество локаций для строительства крупных проектов, из-за чего возникает нехватка предложения. Это тоже двигает цены вверх.
Все эти факторы, то есть экономическая активность, высокий уровень развития региона, сложный рельеф и дорогие стройматериалы, — сформировали тот уровень цен, который мы сейчас наблюдаем. Надеюсь, приход крупных девелоперов позволит насытить рынок жильем и замедлить темпы роста цен.
— Местные девелоперы уверяют, что на рынке продолжается дисбаланс спроса и предложения, что качественных проектов не хватает и, несмотря ни на что, люди будут изыскивать средства на приобретение квартир. Ваше мнение?
— Как я уже отмечал выше, даже несмотря на уже устоявшееся присутствие крупных девелоперов, все еще наблюдается нехватка качественных проектов с продуманной средой, современным благоустройством, планировочными решениями. Но ситуация постепенно меняется в лучшую сторону, не последнюю роль в этом играет сам покупатель, который становится более взыскательным. Из-за длительности сроков реализации девелоперских проектов, если речь идет о масштабном строительстве, процесс «осовременивания» проходит не так быстро, но все же идет. Основную роль играет как раз фактор возросшей конкуренции: компании видят, в чем их продукт уступает другим, и стремятся его улучшать. Именно так, поступательно, растет уровень качества жилых комплексов, а вслед за ними и городского пространства.
Вход федеральных игроков снизит концентрацию некачественных проектов, и в конечном счете рынок сбалансируется — спрос сделает свой выбор, и устаревший продукт уступит место современным решениям.
— Мнение относительно федеральных застройщиков разнятся. Одни считают, что крупные девелоперы демпингуют на рынке. Другие, напротив, уверены, что они дирижируют ценами в сторону увеличения и заставляют местных застройщиков подстраиваться под такую ценовую стратегию. А как обстоят дела в реальности?
— Не думаю, что сейчас происходит ценовое ралли или, напротив, искусственное занижение цен. Каждый девелопер видит тот ценовой уровень, который сложился на рынке, оценивает свою себестоимость и закладывает необходимую норму прибыли. Как-то существенно выбиваться из тех параметров баланса спроса и предложения не имеет смысла,
т. к. либо можно столкнуться с низкими продажами, либо не соблюсти параметры экономики проекта. Поэтому, опять же, рынок и покупательная способность людей решают, какой проект успешен, а над каким надо поработать.
Это естественно, что крупные федеральные застройщики реализуют проекты по своим стандартам. Они реализуют концепции безбарьерной среды, закрытых дворов без машин, продвинутого благоустройства с дополнительным озеленением и ландшафтным дизайном, проектируют улучшенные детские и спортплощадки из современных материалов, предусматривают коммерческие помещения, кладовые и паркинги. Все это влияет на себестоимость и закладывается в будущую цену реализации, но никто не манипулирует ценами специально.
— Конкуренция на рынке высокая — это факт. Цены тоже растут на 10–15% в год. Какие инструменты застройщики будут применять в 2024 г., чтобы заинтересовать покупателя и выиграть в конкурентной борьбе?
— Все участники рынка используют набор схожих инструментов, чтобы привлечь внимание покупателя. Это программы трейд-ин, рассрочки со сниженным первоначальным взносом, скидки и акции, а также особые условия на приобретение кладовых и машиномест.
Если говорить про нас, то мы делаем акцент на уникальности продукта — это и про комфортную среду, и про улучшенные планировки, и, конечно, про чистовую отделку, которая по умолчанию реализуется во всех наших проектах. В дополнение к ней в сделку можно включить и кухню, и даже мебель для любой из комнат — на выбор доступно сразу несколько наиболее популярных цветовых и стилевых решений.
— Федеральные и краевые власти уделяют большое внимание комплексному освоению территории, в планах стратегического развития региона — строительство города Спутника. Этот сегмент уже осваивает местный крупный застройщик. Какие перспективы у данного направления на ваш взгляд?
— Если говорить о механизме комплексного развития территорий (КРТ), то он, на мой взгляд, открывает множество перспектив по обновлению городской среды. Сейчас в центрах даже крупных городов можно найти депрессивные территории с морально и физически устаревшими ветхими домами, не отвечающими никаким представлениям о современной и комфортной жизни. Мы и сами активно применяем этот механизм в наших проектах — с помощью КРТ улучшаем жилищные условия для людей в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, в Московской области. Реновационные проекты по аналогичной программе — Развитие застроенных территорий (РЗТ) — есть и в Санкт-Петербурге. Мы также строим масштабные проекты комплексной застройки в Ленобласти — таких сейчас уже пять. У механизма КРТ есть большой потенциал, который позволит сделать наши города привлекательнее и удобнее для жизни.
В городе Спутнике КРДВ сейчас сделала первый шаг по выбору инвесторов на начальную фазу реализации, в перспективе будем следить за ходом проекта.
— Какие планы развития у группы «Самолет» в целом на Дальнем Востоке? Рассматриваете ли еще локации для проектов помимо Владивостока?
— Не просто рассматриваем, а активно развиваемся в Дальневосточном регионе. В конце июля стартовали строительные работы в нашем первом проекте на Сахалине. Там, в городе Корсакове, появится большой жилой квартал вблизи нового глубоководного порта. До 2046 г. мы планируем возвести в этой локации 460 тыс. кв. м жилья со всей необходимой инфраструктурой. Первые четыре дома уже находятся в активной фазе строительства.
30 августа в ходе торжественной церемонии закладки капсулы стартовало строительство проекта в Забайкальском крае, в городе Чите. Он, как и проект на Сахалине, реализуется по программе дальневосточного квартала, что предполагает реализацию масштабного и комплексного проекта с единым мастер-планированием и созданием новой коммерческой, транспортной, социальной и спортивной инфраструктуры. К 2032 г. там появятся более 250 тыс. кв. м жилья, коммерческих помещений и социальных объектов, а инвестиции составят почти 28 млрд рублей.
Кстати, мы работаем и в Арктике — в августе дали старт первому за 30 лет масштабному жилому проекту в Заполярье, на территории Колы — города-спутника Мурманска. Там появится современное жилье, которое будет адаптировано ко всем суровым природным особенностям севера.
В общем, планов у нас еще огромное количество, и на достигнутом мы точно не собираемся останавливаться, а только расширять свое присутствие.