STJ decide que construtoras só podem ficar com até 25% em caso de desistência de compra de imóvel
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decide que construtoras só podem ficar com até 25% em caso de desistência de compra de imóvel. Em entrevista exclusiva ao Jornal Opção, o presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC), Wilson Rascovit, detalhou, nesta segunda-feira, 26, os impactos da decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que reforça a limitação da retenção de valores em distratos imobiliários ao percentual de até 25%. A medida, segundo ele, representa um avanço importante na proteção dos consumidores que desistem da compra de imóveis, ainda que o percentual seja considerado elevado. (No fim da matéria tem uma cartilha de orientação do IBEDEC para o consumidor.)
Rascovit relembrou que, antes de 2018, quando um consumidor pedia a rescisão de contrato de compra de imóvel na planta, a retenção variava entre 10% e 25%, dependendo do entendimento dos tribunais. “No estado de Goiás, por exemplo, era de 10%. O STJ já tinha um entendimento de até 25%, mas aqui o Tribunal de Justiça fixava em 10%”, explicou.
Com a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, sancionada pelo então presidente Michel Temer (MDB), o cenário mudou. A norma passou a permitir que construtoras retivessem até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. “Esse patrimônio de afetação significa que o dinheiro pago pelos consumidores deve ser aplicado exclusivamente naquele empreendimento, para evitar desvios como os que ocorreram em casos de grandes construtoras. Mas, na prática, isso prejudicou muito o consumidor, que passou a perder metade do que pagou”, afirmou.
Segundo o presidente do IBEDEC, a decisão recente do STJ corrige esse desequilíbrio. “Agora, independentemente de haver patrimônio de afetação ou não, a retenção deve ser limitada a 25%. É uma vitória, porque evita que o consumidor seja punido de forma desmedida. Ainda acho muito, porque a construtora não sai perdendo: ela revende o imóvel pelo preço atualizado e, muitas vezes, com lucro. Mas é um avanço”, disse.
Rascovit destacou também os problemas enfrentados pelos consumidores na hora da compra. “Muitas vezes, na venda, o corretor promete mundos e fundos, fala que não haverá retenção alta em caso de distrato. Só que, na prática, não é isso. Tivemos vários casos em que o comprador pagou corretagem sem saber. O imóvel era anunciado por R$ 500 mil, mas no contrato constava R$ 450 mil para a construtora e R$ 50 mil de corretagem. Isso não é venda com clareza, não houve boa-fé do corretor”, criticou.
Ele lembrou ainda dos chamados “juros de obra”, que afetam especialmente consumidores do programa Minha Casa Minha Vida. “O comprador paga parcelas de financiamento sem sequer receber as chaves do imóvel. É prejudicado duas vezes: primeiro pelo valor acima do prometido e depois por pagar juros de obra sem usufruir do bem”, explicou.
Para evitar prejuízos, o IBEDEC orienta que os consumidores pesquisem antes de assinar qualquer contrato. “Aqui em Goiás existe uma lei que obriga as construtoras a informar quantos empreendimentos já entregaram e quantos atrasaram. O consumidor precisa saber seus direitos e exigir transparência. Muitos compram por impulso, como se fosse uma mercadoria qualquer, e acabam sendo prejudicados”, alertou.
Sobre como comprovar retenções abusivas, Rascovit explicou: “Nos contratos feitos após 2018 já consta a previsão de retenção de 50%. Caso o consumidor se sinta lesado, pode recorrer ao Judiciário pedindo a rescisão e a devolução dos valores. Se houver atraso superior a seis meses ou culpa exclusiva da construtora, o comprador pode pleitear a devolução integral, sem retenção.”
Ele também orientou sobre os passos para acionar construtoras ou financeiras em caso de discordância. “O ideal é fazer uma notificação por escrito, preferencialmente via cartório, pedindo a rescisão e a devolução dos valores. Se a construtora se negar, o consumidor pode recorrer ao Judiciário”, disse.
Rascovit reforçou que o Código de Defesa do Consumidor se aplica plenamente às relações de compra e venda de imóveis. “É uma relação de consumo, com fornecedor e consumidor. O comprador pode pleitear seus direitos com base no CDC e terá sucesso”, afirmou.
Por fim, deixou uma mensagem de orientação: “Antes de assinar o contrato, o consumidor deve verificar a reputação da construtora, pesquisar o histórico de atrasos e buscar informação. Quem já assinou pode agendar atendimento gratuito no IBEDEC para receber orientação. Nossa cartilha de cuidados na compra de imóveis está disponível e ajuda a evitar prejuízos excessivos”, explicou.
“É uma grande vitória, porque o STJ reconhece que manter a retenção de 50% seria extremamente prejudicial ao consumidor. Ainda há muito a avançar, mas essa decisão traz mais equilíbrio às relações contratuais”, concluiu.
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