Immobilien: Droht wegen Babyboomern Überangebot auf dem Immobilienmarkt?

Der sogenannte Silver Tsunami rollt auf den Immobilienmarkt zu. Doch statt günstiger Traumhäuser droht in manchen Regionen ein ganz anderes Szenario. Der Traum vom Eigenheim lebt weiter: Rund drei Viertel der 18- bis 35-Jährigen in Deutschland wünschen sich laut Umfragen ein eigenes Haus. Doch hohe Preise und fehlendes Eigenkapital sind für viele ein Problem. Seit 2004 haben sich Immobilienpreise etwa verdoppelt. Gleichzeitig kündigt sich eine Entwicklung an, die diesen Traum scheinbar greifbarer macht: In den kommenden Jahren könnten viele Häuser auf den Markt kommen, wenn die Babyboomer in Rente gehen, verkaufen oder vererben. Mehr Angebot bei geringerer Nachfrage drückt normalerweise die Preise. Doch genau hier liegt das Problem: Viele dieser Häuser stehen dort, wo immer weniger Menschen hinziehen wollen. Droht also ein Markt voller günstiger Häuser – oder ein massiver Wertverlust für Eigentümer? Eine Generation besitzt den Markt Ältere Menschen besitzen den Großteil der Immobilien in Deutschland. Laut Daten steigt die Eigentumsquote mit dem Alter deutlich an: Bei den 65- bis 74-Jährigen liegt sie bei rund 55 bis 58 Prozent, bei unter 50-Jährigen nur bei etwa 30 Prozent. Besonders auffällig: Rund 80 Prozent der älteren Eigentümer leben in Einfamilienhäusern. Viele dieser Häuser stammen aus den 1950er- bis 1980er-Jahren – gebaut oder gekauft von der Babyboomer-Generation. Diese Häuser prägen heute den Bestand und werden in den kommenden Jahren vermehrt auf den Markt kommen. Die Verkaufswelle hat begonnen Der demografische Wandel beschleunigt diese Entwicklung. Laut Statistischem Bundesamt wird bis 2060 rund ein Drittel der Bevölkerung älter als 67 Jahre sein. Das bedeutet auch: Immer mehr Menschen werden künftig eine alters- bzw. seniorengerechte Wohnumgebung benötigen. Schon heute zeigt sich: Der Verkauf beginnt häufig im Rentenalter. Eine repräsentative Umfrage von "Immoverkauf24" unter 2.064 Eigentümern zeigt, dass für mehr als jeden fünften Eigentümer das Alter ein häufiger Grund für den Verkauf der eigenen Immobilie ist. Weitere Gründe sind Erbschaften und Todesfälle im Haushalt. Auch Scheidung, Jobwechsel, Rente ohne ausreichende Einnahmen spielten eine Rolle. Obwohl Wohnraum fehlt: Warum viele geerbte Immobilien leer stehen Wenn nun ganze Jahrgänge gleichzeitig verkaufen, entsteht ein Überangebot – zumindest rechnerisch. "Silver Tsunami": Warnung aus dem Ausland In den USA und der Schweiz hat diese Entwicklung bereits einen Namen: "Silver Tsunami". Laut dem Vermittlungsportal für Immobilienmakler und Maklerbüros Jacasa könnten zwischen den Jahren 2040 und 2050 Millionen von Immobilien den Besitzer wechseln. Der Schweizer Demografie-Experte Hendrik Budliger warnt: Die heutigen Preise seien trügerisch, weil sie von dauerhaft steigender Nachfrage ausgehen. Tatsächlich könnten bald viele Verkäufer auf wenige Käufer treffen. "Wir haben über kurz oder lang zu viele Einfamilienhäuser und zu wenig Familien, welche diese Objekte nachfragen werden", sagt Budliger. Doch selbst eine Verkaufswelle bedeutet nicht automatisch fallende Preise überall. Denn ein massenhafter Verkauf der Babyboomer-Häuser wird den deutschen Immobilienmarkt regional sehr unterschiedlich treffen. Deutschland driftet auseinander Laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) geraten vor allem Regionen mit schrumpfender Bevölkerung und schwacher Wirtschaft unter Druck. Dabei stehen Städte mit einem besonders hohen und nachhaltigen Wachstum sowie einer vergleichsweise jungen Bevölkerung Orten mit einem starken Bevölkerungsrückgang gegenüber. Wie die Prognose des IW für alle 400 deutschen Kreise zeigt, werden besonders Teile Ostdeutschlands, das Saarland, ländliche Regionen in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet vom Bevölkerungsschwund betroffen sein. Am härtesten würden laut IW Regionen wie der Erzgebirgskreis, die Vulkaneifel oder Kronach getroffen. Unter Druck stehen außerdem Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie wie Zwickau . Finanzierungsmythen: Irrtümer beim Immobilienkauf – und wie Sie sie vermeiden Bis zu 50.000 Euro Förderung: Wie Sie Ihr Zuhause früh genug altersgerecht machen Gleichzeitig wachsen Städte wie München , Nürnberg , Frankfurt am Main , Berlin und Hamburg . Dort bleibt Wohnraum auch weiterhin knapp – und teuer. Die Folge: Ein rückläufiger Bevölkerungstrend werde in den betroffenen Regionen zu einem erhöhten Leerstand führen, während große Metropolregionen auf der Gewinnerseite stünden, heißt es in der Studie weiter. Wenn Häuser an Wert verlieren In schrumpfenden Regionen können Häuser tatsächlich massiv an Wert verlieren. Laut dem IW sind bis 2035 Wertverluste von rund 20 Prozent möglich. Sinkt die Bevölkerung, steigen die Leerstände. Teilweise liegen diese heute in einzelnen Ortsteilen bereits bei über 20 Prozent. Dann fehlt es schlicht an Käufern, selbst für intakte Häuser. Aus städtebaulicher Sicht könnte dies in den betroffenen Regionen bedeuten, dass Ortsteile verkleinert oder sogar ganze Siedlungen aufgegeben werden müssen. Wenn Infrastruktur zurückgebaut wird, verliert die Lage außerdem an Attraktivität. Eine schlechtere Anbindung, weniger Versorgung und eine "entwertete" Nachbarschaft drücken die Preise zusätzlich. In solchen Fällen rechnen Gutachter mit dauerhaften Wertverlusten von rund fünf Prozent pro Jahr. Wertverlust vermeiden: Was Eigentümer jetzt tun sollten Wenn Hauseigentümer merken, dass kein Käufer mehr bereit ist, einen nennenswerten Preis für ihr Haus zu zahlen, sollten sie früh handeln, raten Immobilienexperten. Entscheidend ist eine realistische Einschätzung: Wie entwickelt sich die Region? Gibt es Leerstand? Lohnt sich eine Sanierung? Auch Förderprogramme für Modernisierung oder Rückbau können helfen. Gespräche mit Kommunen oder Wohnungsunternehmen geben Hinweise auf zukünftige Entwicklungen. In manchen Fällen kann ein früher Verkauf – auch zu einem niedrigeren Preis – sinnvoller sein, als abzuwarten, bis sich kaum noch Käufer finden. Günstig heißt nicht automatisch attraktiv Für Kaufinteressenten klingt ein Käufermarkt mit mehr Angebot als Nachfrage und sinkenden Preisen zunächst verlockend. Doch ein niedriger Kaufpreis ist oft nur die halbe Wahrheit. Unsanierte Einfamilienhäuser aus den 1960er- oder 1970er-Jahren verursachen hohe Folgekosten. Allein eine energetische Sanierung kann laut Schätzungen 500 bis 800 Euro pro Quadratmeter kosten. Bei einem Haus mit 140 Quadratmetern summiert sich das schnell auf 70.000 bis 110.000 Euro. Traum vom Eigenheim: So klappt's mit dem Bau-Kredit Schufa-Score im Faktencheck: Diese Irrtümer schaden Ihrer Kreditwürdigkeit Hinzu kommen Renovierungen, Schönheitsreparaturen, laufende Kosten und mögliche Wertverluste, die vor allem in strukturschwachen Regionen ein Thema sind. Zu den Kaufinteressenten werden vor allem Menschen gehören, die bewusst nach günstigem Eigentum suchen und bereit sind, Sanierungen durchzuführen – und die auch das nötige Eigenkapital mitbringen. Lage wird wichtiger als Größe Künftig entscheidet weniger die Größe eines Hauses über seinen Wert als die Lage im wirtschaftlichen und demografischen Kontext. Deshalb fließt die Bevölkerungsentwicklung inzwischen stärker in Bewertungen mit ein. In Sachsen-Anhalt etwa müssen Gutachterausschüsse seit 2023 die Zehn-Jahres-Bevölkerungsprognose berücksichtigen. IW-Experte Pekka Sagner bringt es auf den Punkt: "Wohnungspolitik muss stärker regional denken." In strukturschwachen Regionen gehe es darum, Bestände zu stabilisieren, bevor der Immobilienmarkt dort aufgrund fehlender Zukunftsaussichten zusammenbreche. In wachsenden Städten hingegen bleibt der Neubau entscheidend: "Ohne mehr Angebot wird der Preisdruck weiter zunehmen." Wenn Sie also auf günstige Häuser hoffen, sollten Sie genau hinschauen: Nicht der Preis allein entscheidet, sondern auch die Zukunft der Region.