Poprvé, podruhé, neprodáno! Proč stát neumí dražit své nemovitosti?

Když se stát minulý týden snažil v aukci s vyvolávací cenou 308 milionů korun na pátý pokus prodat pozemky, na nichž stojí hotel Pyramida, byl scénář stejně tristní jako v předchozích pokusech – ani jeden zájemce.

Stejný průběh měla i další aukce, která vrcholila minulý týden. Už pošesté se Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) snažil v aukci prodat palác Broadway. K vyvolávací ceně 911 milionů korun za nemovitost, o níž úřad píše jako o jedinečné investiční příležitosti, opět nikdo nepřihodil.

A podobně jsou na tom například i pokusy prodat některé z budov České pošty. Třeba hlavní budova pošty v Jindřišské ulici byla nedávno v aukci za 1,538 miliardy korun. Ani o ni nikdo zájem neprojevil. Nemovitosti státu na jinak velmi lukrativních místech, zkrátka velmi často nikdo nechce.

Důvodů, proč se státu nedaří prodat investorům svůj nepotřebný majetek, je více. Zásadní roli hrají například složitosti a problémy, které dané nemovitosti provází, nadstřelené ceny, ale také způsob, jakým je stát prodává. Ten totiž u velkých investorů příliš důvěry nevzbuzuje.

„Čím je nemovitost složitější a také hodnotnější, tím důležitější je způsob prodeje. Aukce je vhodnější v případě, pokud nabízíte jasně definovaný produkt. Jakmile se však jedná o specifickou nemovitost s vysokou prodejní cenou typu palác Broadway, mnozí potenciální investoři se do aukce nepřihlásí,“ vysvětluje Zdenka Klapalová, jednatelka české odnože britské realitní a poradenské společnosti Knight Frank a také prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Pro zahraniční a institucionální zájemce podle ní není aukce zrovna lákavým způsobem prodeje. „Upřednostňují obchodní jednání o podmínkách celé transakce a také jejich nabídka je často podmíněna formálním schválením dozorčího orgánu,“ dodává.

S tím souhlasí i Radek Procházka, zakladatel a vedoucí partner poradenské společnosti Prochazka & Partners. Podle něj způsob prodeje neodpovídá poptávce nebo strukturám, na které jsou investoři zvyklí. V opačném případě by se podle něj přitom zájemci našli.

„Kdyby to prošlo profesionálním prodejem nějakou renomovanou značkou, která bude opravdu prodávat a osloví mezinárodní prospektivní investory, tak se pravděpodobně někdo přihlásí. Tím, že prodej cílí vlastně jen na lokální kapitál a na to, že se o tom někdo dozví ze stránek úřadu, to zájem ani důvěru nevzbuzuje,“ uvádí Procházka.

Stát navíc často pracuje s hodnotou nemovitosti, která ale na trhu s komerčními nemovitostmi prostě nemá šanci obstát. To je případ zmiňované centrály pošty v Jindřišské, která byla v aukci za miliardu a půl. Ačkoli stojí na lukrativní adrese, jde zároveň o nemovitost, která je památkově chráněná a na moderní komerční prostory půjde předělat jen těžko.

„Ta očekávaná cena odpovídá spíše skvělé komerční příležitosti. Reálně je její hodnota zlomková,“ dodává Procházka. Navíc má pobočka hlavní pošty i po případném prodeji v budově zůstat a nový majitel by musel s poštou uzavřít nájemní smlouvu.

Do podobných investic se potenciální kupci nehrnou i proto, že proces případné rekonstrukce a přestavby nepřináší zrovna lákavé vyhlídky. Stačí se podívat například na rekonstrukci paláce Savarin, na které pracuje developerská společnost Crestyl.

Její povolování se táhne od roku 2017 a s takovým očekáváním investor do akvizice za miliardu a půl nejspíš nepůjde. A navíc v případě, kdy se ho prodejce vlastně ani nesnaží nijak přilákat.

Stát by přitom při troše snahy mohl být s prodejem úspěšnější. „Při prodeji svého majetku se musí řídit zákonem a příslušnými vyhláškami. Na ty ale prodejní neúspěchy příliš svádět nelze. Právní předpisy v podstatě jen říkají, že se má prodat co nejlépe a transparentně. Podrobnosti toho procesu si už stát nastavuje v konkrétním případě sám,“ říká advokát Jakub Štilec z advokátní kanceláře Štilec & Partners.

Podle Zdenky Klapalové by úspěchu výrazně pomohl aktivní marketing jak v Česku, tak v zahraničí, a to včetně prezentace vybraným skupinám investorů, jak to standardně zajišťují mezinárodní realitní kanceláře.

„Příprava prodeje a následný marketing je pro maximalizaci počtu zájemců i konečné kupní ceny velice podstatný faktor. Poradenství zkušené mezinárodní realitní kanceláře by úspěchu transakce dle mého názoru výrazně přispělo,“ myslí si.

Třeba v případě paláce Broadway jsou určité rezervy, které prodej značně ztěžují. „Stačí se podívat na návrh kupní smlouvy. Prodávat palác v centru Prahy za miliardu na základě čtyřstránkové smlouvy, bez možnosti hloubkové analýzy právního a faktického stavu, to na nemovitostním trhu běžným standardem není,“ vysvětluje Štilec.

Palác Broadway je ale sám o sobě složitým případem, u nějž se dá předpokládat, že cena bude nadále klesat. „Jde o kulturní památku, bez parkování, s komplikovanou dispozicí, různorodým využitím a nutností rekonstrukce. Investor musí také zohlednit veškeré stávající smlouvy, které na objektu jsou, jejich vypověditelnost nebo výhodnost. Ačkoli je nemovitost v prémiové lokalitě, z komerčního pohledu v současnosti prémiová určitě není,“ shrnuje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers.

Největší brzdou je nájemní smlouva, kterou je palác zatížen a která platí až do roku 2048, což v podstatě znemožňuje novému majiteli optimalizovat skladbu nájemců a tím i výnos z pronájmu. V roce 1993 ji podepsaly České dráhy se společností M. I. C. C. Prague, kterou vlastní mezinárodní investiční a developerská společnost AFI Europe. Ta je nadále nájemcem paláce a ročně za jeho využívání platí zhruba třicet milionů korun.

„Zájemci v takové situaci neřeší cenu za metr čtvereční prodeje ani záměr svého vlastního využití, ale procento výnosnosti vzhledem k pořizovací ceně a výši zasmluvněného nájemného. A ta prostou trojčlenkou nevychází při vyvolávací ceně blížící se jedné miliardě dobře,“ říká Štilec.

Podobně jsou na tom i zmiňované pozemky pod hotelem Pyramida. Zatímco pozemky jsou v majetku státu, samotná budova unikátního brutalistního hotelu patří pod síť Orea Hotels, dceřinou firmu skupiny Cimex Invest. A ta má na pozemky uzavřenou nájemní smlouvu a také jí patří předkupní právo.

Případný investor by tak mohl vynaložit na koupi dost práce a prostředků jen proto, aby nakonec síť Orea Hotels využila předkupního práva a pozemky koupila pro sebe. Což by se nejspíš také stalo.

„U příležitostí jako Broadway nebo Pyramida příliš nerozumím tomu, že je stát vůbec dává tímto způsobem na trh. Pokud by se měl s někým bavit, tak s nájemci, respektive majitelem hotelu. A spíš se nechat profesionálně zastupovat a jednat o nějakých tržních podmínkách,“ myslí si Procházka.

Najdou se ale i výjimky, kdy byl prodej nemovitosti relativně úspěšný. Dobrým příkladem je třeba bývalý klášter na náměstí Republiky z roku 2015. Ten stát vydražil za 790 milionů korun. Kupujícím byla firma Lagerris, která spadá pod společnost Eco-Investment desátého nejbohatšího Slováka Milana Fiľa. Ten provozuje i sousední Divadlo Hybernia.