Jeden jako druhý. Proč jsou dnes všechny domy od developerů k nerozeznání?

Také se vám občas zdá, že snad všechny developerské projekty v Praze vypadají stejně? Podívali jsme se na to, proč tomu tak může být.

Na začátku června představovala společnost J&T Real Estate velký developerský projekt za celkem patnáct miliard, který postaví na Rohanském ostrově. Čtvrť s názvem Nový Rohan přinese přes tisícovku bytů a desítky tisíc metrů čtverečních kanceláří. To vše v budovách, které navrhly architektonické ateliéry Kaama, Unit, Loxia a Under construction a také slovinské studio Bevk Perović arhitekti.

Při představení projektu se mluvilo o vytváření nové vrstvy Karlína, využívání vnitrobloků a podobně. Když se ale člověk s odstupem podívá na vizualizace plánovaných domů, nemůže se ubránit dojmu, že stejné budovy už někde viděl. Různě poskládané kvádry ve světlých barvách obehnané balkony nebo lodžiemi a s fasádami, které vás vlastně ničím nezaujmou.

Vizuální stránka architektury je samozřejmě do jisté míry subjektivní věc. Přesto, když developeři mluví o svých „unikátních“ čtvrtích, často nejde z vizualizací poznat, jestli se díváte na aktuální výstavbu na Smíchově, Žižkově nebo v Hloubětíně.

A jedinečnost rozhodně není slovo, které vás při pohledu na budovy napadne. Schválně si zkuste tipnout, ze kterého projektu jsou vizualizace pod tímto odstavcem.

Máte tip? První vizualizace je Parková čtvrť, kterou staví Central Group na Žižkově. Druhý obrázek je dokonce až z města New Rochelle ve státě New York, konkrétně z projektu 10 Commerce Drive. Klidně bychom mohli domy zaměnit, co myslíte?

Podobné téma se ostatně řeší třeba i ve Spojených státech amerických, kde města čelí kritice za to, že se kvůli uniformní výstavbě vytrácí jejich charakteristický styl.

Novinář Patrick Sisson z magazínu Curbed, zaměřeného na urbanismus a architekturu, si v rámci svého článku s titulkem Proč vypadají všechny nové bytové domy stejně, udělal tehdy ještě na Twitteru malou anketu, kde se ptal, jak by lidé současnou generickou výstavbu nazvali. Vedle slovních hříček jako Spongebuild Squareparts měly úspěch názvy jako developerská moderna, McUrbanismus nebo Simcityismus.

Ačkoli uniformní developerská výstavba, která se od sebe často nedá rozeznat, může svádět k podobným posměšným označením, když se na ni podíváme v širším kontextu, můžeme ji do jisté míry pochopit. Ostatně i v minulosti se stavěly domy, které teď bereme jako přirozenou součást Prahy, ale jsou vlastně všechny stejné.

„Napříč staletími se při výstavbě bydlení hledá maximální možný využitelný variabilní prostor pro konkrétní lidi. Podobu tak předurčuje už samotná náplň toho domu,“ říká architekt Pavel Kvintus, který spolu s Martinem Krupauerem vede ateliér A8000.

Podle něj je dobré podívat se na tři po sobě jdoucí období výstavby, na kterých je patrné, že v jádru zůstává bytová výstavba vlastně stále stejná. „První období je eklektická architektura přelomu 19. a 20. století, tedy třeba zástavba Vinohrad. Když si odmyslíme legislativní rozdíly, jako že teď třeba řešíme bezbariérovost nebo oslunění bytů, tak jádro toho domu a výměry bytů jsou de facto od té doby stejné,“ popisuje Kvintus.

Jako druhý příklad zmiňuje panelovou výstavbu mezi 50. a 80. lety. „Opět stejné jádro, stejné metry čtvereční, jen jiný kulturní aspekt, kdy komunisté chtěli mít všechno úplně stejné,“ říká.

„No a pak máme současnost, kdy používáme zase úplně stejné dispozice, stejné jádro, jen se na základě společenské objednávky snažíme o nějakou individualizaci na fasádě,“ dodává Kvintus s tím, že třeba od doby o patnáct let dříve, kdy byly na bytových domech jen jednoduché omítky a malá okna, se teď, s tím, jak společnost bohatne, objevují i zajímavější prvky na fasádách – třeba cihly nebo větší okna.

„Proto si říkám, jestli ta současná developerská výstavba vlastně má nějakou alternativu. Protože zkrátka vychází z největší možné efektivity toho bytového domu, ekonomické a demografické situace a z nějakých předpisů. A vlastně ani není logika v tom, proč by nějaký velký rozptyl v podobě těch domů měl být,“ uvažuje.

I ze světa je patrné, že výstavba, která se teď třeba považuje za hodnotnou, vznikla jako produkt, který měl maximalizovat zisk s přihlédnutím k ceně, technologiím a potřebám lidí. Například i dnes tolik oceňované brooklynské cihlové domy nazývané „brownstones“ byly v době jejich výstavby kritizovány.

„Když jste viděli jeden, už jste viděli všechny,“ cituje jednoho z dobových kritiků americký profesor Suleiman Osman ve své knize „The Invention of Brownstone Brooklyn“.

Navíc i v současném pražském developmentu se dají najít projekty, které vybočují. „Trigema a ateliér Qarta architektura postavily bytový dům Fragment, u kterého se hodně mediálního prostoru věnovalo sochám od Davida Černého, ale moc se nezmiňovala architektura toho domu.

Přitom je na Prahu až neuvěřitelné, že takový tvar vedle novodobých paneláků vůbec vznikl,“ dává Kvintus za příklad v loňském roce dokončený dům v Karlíně. „Jenže on to zkrátka není obyčejný bytový dům, ale unikátní architektonicko-komerční koncept, založený na exkluzivitě,“ dodává.

Kdo se vymyká, bude potrestán

Fragment je rozhodně jedním z rezidenčních domů, který se z běžné výstavby vymyká. Jenže s tím souvisí i jeho cena. Majitel Trigemy Marcel Soural říká, že pokud by Fragment, do kterého skupina investovala miliardu a půl, stavěl „normálně“ vyšel by ho o stovky milionů levněji.

Podle Sourala podobu developerských projektů a to, že mnoho z nich vypadá vlastně stejně, ovlivňuje několik věcí. „Začíná to u povolovacích procesů. Od doby, kdy kreslíte první vizi toho projektu, to je k realizaci přes různé fáze povolování tak dlouho, že ten projekt většinou zestárne a už moc neodpovídá tomu, co se aktuálně staví třeba jinde,“ vysvětluje Soural. 

„Druhá věc je, že chcete úředníkům a povolovacímu procesu nabídnout něco, na co jsou zvyklí a kde neočekáváte nějaké větší komplikace v povolování. Proto to všichni kreslí stejně a jsou to stejné krabice. Je tam největší pravděpodobnost, že vám to povolí rychle. Všechno, co je trochu jinak, vzbuzuje nějaké nálady nejen u veřejnosti, ale i u úředníků a politiků. A vlastně vám to potom ten proces dále prodlužuje,“ říká.

V tom s ním souhlasí i největší tuzemský rezidenční developer a majitel společnosti Central Group Dušan Kunovský.  „Jakákoli unikátnost bohužel naráží na rigidní povolovací procesy. Pokud triviální bytový dům schvalujeme v průměru deset a více let, tak unikátnější stavby, pokud se nestane nějaký zázrak, jsou ještě složitější,“ popisoval Kunovský na posledním ročníku velké konference Forbesu s názvem Lepší Česko.

Zároveň je potřeba brát v potaz to, že developeři, stejně jako zástupci jakéhokoli jiného odvětví byznysu, chtějí vydělat. „Většina developerů nechce mít problém v povolovacím řízení, chce to za slušné nákladové peníze postavit, což když stavíte projekty stejně a jsou jednoduché, tak náklady jsou podstatně nižší. A pak to rychle prodat a vzít si zisk a jít dál,“ říká Soural.

„Pro mě je sice důležité, abychom naše projekty uměli zafinancovat a náklady měli vyšší, než je výnos, ale za každou cenu to nepotřebuji tlačit do maxima. Větší přidaná hodnota pro mě je, když z těch věcí mám dobrý pocit,“ dodává developer, který chce mimo jiné postavit i výškovou stavbu TopTower s vrakem lodi po boku.

I proto je podle Kvintuse důležitá i individualita každého developera. „Používáme slovo developer jako obecné označení, ale jsou to konkrétní lidé a není jich zas tolik. Často se třeba trochu pejorativně mluví o Penta architektuře, ale je to prostě estetické cítění majitele, který si najímá architekty s podobným cítěním,“ říká.

Vzhledem k tomu, že ty největší developerské projekty má v Praze mezi sebou rozdělených jen pár investorů, je s přihlédnutím k tomu, že každý developer drží nějakou svoji linku, jasné, že příliš velká rozmanitost se čekat bohužel nedá.

Architekt Kvintus k tomu dodává, že určování směru v podobě města a přinášení progresivní architektury by měl mít na starosti spíš veřejný sektor než developeři, kteří staví „obyčejné“ bytovky. A to se v Česku a především v Praze, která se možná až moc často upíná k tomu, co vybudovali naši předkové, zatím moc neděje. Nadějí a impulsem v tomto směru může být třeba plánovaná Vltavská filharmonie.