Zwangsversteigerung vermeiden: So schützen Sie Ihre Immobilie richtig

Zwei verpasste Raten können reichen, damit die Bank Ernst macht. Was dann droht und wie Sie Ihr Zuhause noch schützen können. Geraten Sie mit den Raten Ihres Immobilienkredits in Rückstand oder zeichnet sich ab, dass die nächste Zahlung nicht mehr möglich ist, sollten Sie sofort aktiv werden. Verbraucherschützern zufolge ist es entscheidend, frühzeitig das Gespräch mit dem Darlehensgeber zu suchen und mögliche Lösungen auszuloten. Wer abwartet, riskiert, die Kontrolle über die Situation zu verlieren – mit gravierenden Folgen. Denn im schlimmsten Fall kann die Bank die Immobilie verwerten , und das schneller, als viele Betroffene erwarten. Laut Verbraucherzentrale NRW und Hessen ist es daher wichtig, die eigenen Rechte zu kennen und rechtzeitig gegenzusteuern. Doch wie viel Zeit bleibt eigentlich – und welche Möglichkeiten haben Sie konkret, um den Verlust Ihres Zuhauses noch abzuwenden? Zahlungsrückstand: Diese weitreichenden Rechte hat die Bank Sind Sie mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Kreditraten im Rückstand und beläuft sich der offene Betrag auf mindestens 2,5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, kann die Bank den Immobilienkredit kündigen. Verbraucherschützern zufolge muss sie Sie zuvor allerdings anmahnen und Ihnen nach der Mahnung eine Frist von zwei Wochen einräumen, um den Rückstand auszugleichen. Immobilie beim Zwangsverkauf: Diese Taktiken bei der Versteigerung sind verboten Zwangsversteigerung: Immobilien zum Sonderpreis – so gelingt's Besonders brisant ist die Rolle der Grundschuld, mit der Immobilienkredite in der Regel abgesichert sind. Sie gibt der Bank ein Pfandrecht an der Immobilie und gilt als sofort vollstreckbarer Titel. Das bedeutet: Die Bank kann ohne vorherige Klage eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung einleiten, sofern die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Zwar schützt eine sogenannte Sicherungsabrede Kreditnehmende vor willkürlichem Zugriff, doch bei anhaltendem Zahlungsverzug kann der Zugriff auf die Immobilie sehr schnell erfolgen. Laut Verbraucherzentrale gilt daher: Wer Probleme absehen kann, sollte frühzeitig nach Auswegen suchen. Rücklagen prüfen: Der erste Schritt zur finanziellen Entlastung Am Anfang sollte immer eine ehrliche Bestandsaufnahme stehen. Eine genaue Gegenüberstellung von Einnahmen und festen wie variablen Ausgaben zeigt, wo Einsparpotenzial besteht und wie groß der finanzielle Engpass tatsächlich ist. Verbraucherschützern zufolge können vorhandene Rücklagen, etwa ein Notgroschen , helfen, kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten zu überbrücken. Wichtig ist jedoch, diese Rücklagen später wieder aufzubauen, sobald sich die Lage entspannt. Auch bestehende Lebens- oder Rentenversicherungen können unter Umständen Liquidität verschaffen. Einige Versicherer ermöglichen es, Teile der laufenden Überschussbeteiligung auszuzahlen. Laut Verbraucherzentrale sollten Sie sich dabei aber der langfristigen Folgen bewusst sein: Diese Beträge fehlen später in der Altersvorsorge. Besonders bei gut verzinsten Altverträgen kann eine vorzeitige Auszahlung dazu führen, dass der Versicherer künftig nicht mehr verpflichtet ist, den vereinbarten Garantiezins zu gewähren. Tilgung senken oder pausieren: Mit der Bank neu verhandeln Wenn die monatliche Belastung zu hoch wird, lohnt sich ein genauer Blick auf die bestehende Immobilienfinanzierung. Laut Verbraucherzentrale sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit dem Darlehensgeber suchen und gemeinsam prüfen, wie der Kredit an die veränderte finanzielle Situation angepasst werden kann. Dabei ist entscheidend, die langfristigen Auswirkungen möglicher Änderungen auf die gesamte Laufzeit zu verstehen. Sondertilgung bei Baufinanzierung: Lohnt sich das? Vorsicht, Kostenfalle: Warum Sie beim Teilverkauf zweimal hinschauen sollten Eine Option ist die Reduzierung der Tilgung . Wer eine hohe Anfangstilgung vereinbart hat, kann diese unter Umständen senken, etwa von vier auf ein Prozent. Dadurch sinkt die monatliche Rate, auch wenn sich die Rückzahlungsdauer verlängert. Alternativ kann eine befristete Tilgungsaussetzung infrage kommen. In diesem Zeitraum zahlen Sie nur die Zinsen auf die Restschuld. Verbraucherschützern zufolge verschafft das kurzfristig Luft, erhöht aber die Gesamtkosten des Kredits. Umschulden nach zehn Jahren: Chance mit Risiken Wenn Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart haben, können Sie den Kredit gemäß § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, um eine Anschlussfinanzierung zu erhalten. Zwar sind neue Kredite seit dem Zinsanstieg ab 2022 nicht automatisch günstiger, doch durch die bisherigen Tilgungen ist die Restschuld meist deutlich gesunken. Auf dieser niedrigeren Summe basieren dann die neuen Zins- und Tilgungszahlungen. Mit der Kündigung können Sie auch den Darlehensgeber wechseln, was man als Umschuldung bezeichnet. Dafür fallen lediglich geringe Kosten für die Abtretung der Grundschuld an. Laut Verbraucherzentrale sollten Sie jedoch bedenken, dass ein neuer Kreditgeber Ihre Bonität neu prüft und den Antrag auch ablehnen kann. In manchen Fällen ist es daher sinnvoller, mit der bisherigen Bank über eine Anschlussfinanzierung zu verhandeln, da sie Ihre wirtschaftliche Situation bereits kennt. Wohngeld als Rettungsanker: Unterstützung für Eigentümer Auch selbst genutztes Wohneigentum schließt einen Anspruch auf Wohngeld nicht aus. Verbraucherschützern zufolge können Eigentümerinnen und Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einen sogenannten Lastenzuschuss erhalten. Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen und die Wohnkosten Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit übersteigen. Wohngeld für Pflegebedürftige: So sichern Sie sich den Zuschuss Maßgeblich sind dabei bestimmte Einkommensgrenzen. Als berücksichtigungsfähige Belastungen gelten unter anderem Zins- und Tilgungszahlungen für Kredite, Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer , Versicherungen sowie bestimmte Heiz- und Verwaltungskosten. Laut Verbraucherzentrale kann Wohngeld helfen, vorübergehende finanzielle Engpässe zu überbrücken und den Verlust des Eigenheims abzuwenden.