Σανίδα σωτηρίας για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Oσοι ιδιοκτήτες έχουν αναγνωριστεί πρωτόδικα ως ιδιοκτήτες έναντι του Δημοσίου για ακίνητα αρχικά «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή λόγω χρησικτησίας, δικαιώνονται πλέον οριστικά και αμετάκλητα, καθώς το Δημόσιο δεν θα προσβάλλει τις αποφάσεις αυτές με ένδικα μέσα. Αυτό, επισημαίνει, μιλώντας στα «ΝΕΑ», ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης, αρμόδιος για το Κτηματολόγιο, Κωνσταντίνος Κυρανάκης. Οπως λέει, το μέτρο αυτό αποτελεί μία ανάσα για πολίτες οι οποίοι έχουν εμπλακεί σε πολυετείς δικαστικές διαμάχες με το Δημόσιο, και γι’ αυτό τον λόγο αδυνατούν να αξιοποιήσουν ή να μεταβιβάσουν τις περιουσίες τους επί δεκαετίες.

Σημειώνεται πως η προαναφερόμενη ρύθμιση περιλαμβάνεται στο σχέδιο νόμου του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης με τίτλο «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ΝΠΔΔ Ελληνικό Κτηματολόγιο», η διαβούλευση του οποίου ολοκληρώνεται την ερχόμενη Παρασκευή 6 Σεπτεμβρίου 2024.

Σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται, το Δημόσιο απέχει από την άσκηση ενδίκων μέσων κατά οριστικών δικαστικών αποφάσεων, οι οποίες:

α) αναγνωρίζουν φυσικό ή νομικό πρόσωπο ως κύριο ακινήτου το οποίο καταχωρίστηκε στις πρώτες εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» (βάσει του άρθρου 6 του ν. 2664/1998).

β) αναγνωρίζουν φυσικό ή νομικό πρόσωπο ως κύριο ακινήτου (βάσει του άρθρου 4 του ν. 3127/2003), για τα ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οριοθετημένο οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων.

Επιπλέον, με άλλη βασική ρύθμιση που περιλαμβάνεται στο σχέδιο νόμου, ξεμπλοκάρουν όλες οι συναλλαγές που σήμερα «κολλάνε» εξαιτίας της ασυμφωνίας των εμβαδών, της μορφής ή της χρήσης των ιδιοκτησιών τους σε σχέση με τους τίτλους τους.

Σημειώνεται πως το πρόβλημα αφορά σήμερα, σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες, τους συμβολαιογράφους, τους δικηγόρους και τους μεσίτες, δύο στα τρία υπό κατάρτιση συμβόλαια (!).

Πλέον, με τη νέα νομοθετική ρύθμιση, θα δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προβαίνουν σε μονομερή τροποποίηση των συμβολαίων τους, υπό τον όρο πως δεν θα θίγονται τα δικαιώματα των υπολοίπων συνιδιοκτητών διαμερισμάτων στην ίδια πολυκατοικία.

Σημειώνεται πως το πρόβλημα – ακόμη – και με τις ελάχιστες διαφορές στα εμβαδά ξεκίνησε με την εφαρμογή της Ταυτότητας του Κτιρίου, που ισχύει από την 1η Απριλίου 2022. Και μπορεί να ακούγεται παράξενο, αλλά αυτές οι μικροδιαφορές, έχουν καταστήσει σχεδόν αδύνατη τη σύνταξη των συμβολαίων. Και αυτό έχει ως αποτέλεσμα να ακυρώνονται συνεχώς συναλλαγές λίγο πριν μπουν οι υπογραφές, φέρνοντας όλους τους ενδιαφερόμενους στα… όρια νευρικής κρίσης.

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση

Για την ιστορία, η νέα νομοθετική ρύθμιση αποτελεί πρόταση και επίμονο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ. «Από τη στιγμή που έγινε υποχρεωτική η σύνταξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η ρύθμιση αυτή ήταν μονόδρομος για να μην παγώσουν οι εμπράγματες συναλλαγές στη χώρα μας» επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τη νέα διάταξη, δίνεται η ευχέρεια της μονομερούς διόρθωσης συμβολαίων που αφορούν ακίνητα που δεν υπάγονται στη νομοθεσία περί οριζοντίου ιδιοκτησίας ως προς  την πραγματική επιφάνεια, με δυνατότητα απόκλισης έως +5% εντός σχεδίου και έως +10% εκτός σχεδίου, ως προς το περίγραμμα και ως προς τη χρήση των κτισμάτων.

Επίσης για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες δίνεται η ευχέρεια της μονομερούς συμβολαιογραφικής τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ως προς την πραγματική επιφάνειά τους, χωρίς όριο ποσοστού ή εμβαδού απόκλισης, αλλά με ταύτιση με τη σημερινή επιφάνεια που αναφέρεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας, εφόσον η ιδιοκτησία έχει δημιουργηθεί εκ κατασκευής του κτιρίου, ως προς το περίγραμμα της ιδιοκτησίας και ως προς χρήση των κτισμάτων της.

Στη συνέχεια, αφού προβούν στις συμβολαιογραφικές διορθώσεις, οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες μπορούν με το ίδιο ή επόμενο συμβόλαιο, να προβούν σε μεταβίβαση, γονική παροχή κ.λπ. των ακινήτων τους.

Μεταβιβάσεις χωρίς τροποποίηση

Αν όμως στις ιδιοκτησίες με σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, η απόκλιση δεν υπερβαίνει το 2%, δίνεται στους ιδιοκτήτες τους η περαιτέρω δυνατότητα να προβούν σε κατευθείαν μεταβιβάσεις χωρίς να προηγηθεί τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Σήμερα, αν ένας ιδιοκτήτης παλαιού διαμερίσματος, ανακαλύψει από τη λεπτομερή επιμέτρηση του μηχανικού ότι το διαμέρισμά του έχει μια οποιαδήποτε διαφορά εμβαδού με το διπλανό του διαμέρισμα, θα πρέπει να πείσει τον γείτονά του να συνυπογράψουν πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας που θα μεταγράψουν νόμιμα, με την οποία θα αποκαταστήσουν τα πραγματικά εμβαδά των ιδιοκτησιών τους, για να μπορέσουν στη συνέχεια να κάνουν γονική παροχή στα παιδιά τους, ή πώλησή τους. Αν ο γείτονας δεν συμφωνεί ή απλά δεν ενδιαφέρεται, ή ζητεί ανταλλάγματα για να συνυπογράψει, η ιδιοκτησία είναι μπλοκαρισμένη χωρίς καμία δυνατότητα μεταβίβασής της!

Η περίπτωση των οροφοδιαμερισμάτων

Τα πράγματα είναι πολύ χειρότερα στην περίπτωση των οροφοδιαμερισμάτων. Εδώ, κι αν δεν προκύπτει πως η διαφοροποίηση οφείλεται σε προσάρτηση τμήματος του κοινόχρηστου χώρου, θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες (1.000/1.000) του κτιρίου, πράγμα πλήρως αδύνατον στην πράξη, ιδιαίτερα στις παλαιές και πολυϊδιόκτητες πολυκατοικίες.