Murió la Ley de Alquileres: la suba de precios de marzo fue la más baja en cinco años
Los precios de los alquileres continúan desacelerando su suba. En marzo sólo tuvieron un incremento del 1,3%, muy por debajo de la inflación estimada por los privados que rondará el 13 por ciento.
Los datos que arroja el informe de mensual de Zonaprop continúan con la tendencia de febrero cuando los valores de los alquileres solo subieron un 3%. De hecho, en marzo se registra el menor incremento mensual desde enero de 2019.
A su vez, la oferta de alquiler aumentó un 15,3% en el mes y acumula un incremento del 125% en el primer trimestre de 2024. Esto se da luego de tocar pisos históricos en febrero del año pasado 2023 como consecuencia de la por entonces Ley de Alquileres.
De esta forma, el mercado locativo comienza a acomodarse luego del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, que establecía contratos a tres años y actualizaciones semestrales en base a un índice que tomaba como referencia los salarios y la inflación (ICL).
"Con la Ley de Alquileres, el mercado se distorsionó. La oferta se redujo a sus mínimos históricos, lo que hizo subir los precios hasta colocar, en muchos casos, los valores en dólares. Esto hizo que las inmobiliarias perdieran clientes y los contratos se firmaran por fuera de nuestra órbita de forma ilegal", contó Marta Liotto, dueña de la inmobiliaria homónima y ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios porteños (Cucicba).
"La situación comenzó a normalizarse en diciembre. Pero, ahora, con el freno en el Senado no sabemos que va a pasar. Muchos propietarios e inquilinos se apresuran a firmar contratos estas semanas de manera libre entre las partes", agregó.
Es que los números son positivos a pesar de que hace poco menos de 15 días el Senado rechazó el DNU.
Según el informe de Zonaprop, los nuevos contratos de alquiler acumulan una suba de precio de 261,7% en los últimos 12 meses, es decir, por debajo de la inflación ( que hasta febrero fue del 299%).
Los precios de los alquileres
Un monoambiente se alquila en la Ciudad de Buenos Aires por un valor promedio de $ 365.546 mensuales mientras que un dos ambientes tiene un precio de $ 422.502 al mes. Es decir que para este último se necesitan dos sueldos mínimos ( $ 202.800).
Alquilar un departamento de dos ambientes en Palermo tiene un precio promedio de casi $ 500.000 al mes.
Palermo continúa en el top de barrios más caros de la Ciudad, con un valor promedio de $ 497.645 mensuales. Le siguen Núñez ($ 476.741) y Belgrano ($ 471.623).
A su vez, La Boca se presenta como el barrio más accesible con un valor medio de $ 321.253 al mes. Le sigue Parque Avellaneda con un precio similar de $ 327.737.
Se recuperan los precios de las propiedades en venta
La contracara, la venta de propiedades
Mientras, poco a poco el mercado locativo parece acomodar sus valores, los precios de las propiedades a la venta se recuperan. Según Zonaprop, acumulan un incremento del 2,3% desde julio 2023.
Una de las principales explicaciones es que los valores llegaron a su mínimo histórico. Desde 2018, bajaron 25% sus valores de publicación, según Zonaprop, con desaceleraciones en los cierres de operaciones que llegaron hasta el 35 por ciento.
"En 2023, los precios de las propiedades en venta dejaron de caer. En algún momento de este año, si el Gobierno logra estabilizar la macroeconomía, los precios van a recuperarse", dijo Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre y asesor inmobiliario.
En números: el precio medio por metro cuadrado (m2) en la Ciudad de Buenos Aires asciende un 0,4% en marzo y hoy se ubica en u$s 2202. En los primeros tres meses del año, acumula un incremento del 1,1% mientras que en la comparación interanual sube 1,3%, el mayor aumento desde mayo de 2019, aunque es prácticamente insignificante muestra una recuperación y el fin de la caída de los valores.
Los valores, según los especialistas, todavía son de oportunidad. Un monoambiente de 40 m2 tiene un valor de u$s 97.248 para la venta, mientras que uno de dos ambientes y 50 m2 vale u$s 116.539.
Por eso, los números de operaciones de compraventa también registraron un alza en febrero. Según el informe de escrituras que el Colegio de Escribanos porteño difundió el pasado lunes, en febrero se registraron 2213 operaciones de compra-venta, lo que se traduce en un 27,3% más que el mismo mes del año anterior.
Otro dato interesante que arroja el informe de Zonaprop es que el volumen de departamentos en venta retasados a la baja deja de caer en los últimos seis meses y se mantiene estable en 18% en el primer trimestre de 2024. "La caída en el volumen de anuncios retasados es uno de los factores que explican el incremento en el precio registrado desde julio de 2023", explicaron en Zonaprop.
Otro dato que explica la suba, por ahora incipiente, en los precios de venta de propiedades es que el costo de construcción medido en dólares registró un incremento de 35,5% en 2024 mientras que el precio medio de los departamentos subió un 1,1 por ciento.
Los precios de venta, barrio por barrio
Puerto Madero encabeza la lista de barrios con mayor precio, con un valor de u$s 5854 el m2. Le siguen Palermo (u$s 3063) y Belgrano ( u$s 2800).
Por el contrario, Lugano (u$s 988), Nueva Pompeya (u$s 1314) y Villa Riachuelo (u$s 1435) son los más económicos.