José Luis Quiroga: Fibra Prologis adquiere TERRAFINA
Después de un proceso de varios meses, y con un apetito mayor de lo que se esperaba, TERRAFINA fue adquirido por Fibra Prologis (FP). TERRAFINA era una Fibra que inició como el vehículo para que PGIM desinvirtiera su portafolio inmobiliario y que fuera una empresa con acceso a recursos públicos pero administrada por PGIM.
Después de que anunció su deseo de internalizar la administración (independencia de PGIM), salieron varios postores para su adquisición con ofertas no solicitadas. Entre los postores estuvieron Fibra Prologis, Fibra MTY, FUNO, Fibra Macquarie y un consorcio entre Blackstone y MRP, entre otros.
TERRAFINA recibió múltiples ofertas y, después de un intenso proceso, resultó ganadora la propuesta de compra de Fibra Prologis, que realizó cuatro ofertas en su intento de compra. El pago será una combinación de hasta 10 por ciento en efectivo y el resto en intercambio de acciones valuando el CBFI de TERRAFINA en $45 pesos. Esta propuesta no era la que maximizaba el valor de la operación ya que FUNO había ofrecido $49.5 pesos pero, debido a los temas internos de esa Fibra, la Asamblea de TERRAFINA la rechazó debido al riesgo transaccional que pudiera llevar un acuerdo vinculante con esa empresa en este preciso momento.
El proceso de escoger a un postor no sólo fue la parte económica, sino la estrategia fiscal que es parte de estas operaciones.
El tema fiscal fue predominante en esta operación ya que se analizaron dos alternativas, 1) la compra de activos con sus impuestos respectivos (ISR, IVA e ISAI) y 2) la compra de acciones mediante a) efectivo, b) con intercambio de CBFIs o c) una combinación de ambas. Aunado a esto, TERRAFINA optó por una venta de acciones a FP. Después de proponer el precio de compra de $45 pesos por CBFIs, FP ofreció tres alternativas, 1) pago en efectivo, 2) intercambio a CBFIs de FP y 3) una combinación de ambas.
Fibra Prologis cuenta con una acción cuyo valor cuenta con el múltiplo más alto (P/AFFO) del sector. Además, cuenta con el costo de capital (deuda emitida) más competitivo del mercado (promedio ponderado de 4 vs. +5 por ciento del resto). Estas variables hicieron que FP usara su acción como moneda de intercambio (Operación Acreciente) y aprovechando su costo de fondeo como el más competitivo.
Fibra Prologis ha sido muy disciplinado en su estructura financiera y consistente en su estrategia de concentrarse en Mercados Primarios (CDMX, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Ciudad Juarez y Reynosa) y lo que resulta, de no estar en esa región geográfica del reciente portafolio adquirido, es que de seguro lo pondrán en el mercado.
Se espera que vayan a reciclar el capital vendiendo partes del portafolio que no entre en esta región geográfica y los recursos que obtengan de esa desinversión los van a reorientar en crecer en los mercados en que participan. Esta visión de negocio, así como su administración profesional y trayectoria, hicieron que la balanza estuviera a su favor.
Ahora, muchos de nosotros nos pondremos a pensar ¿de dónde obtendrá valor FP en este portafolio? Primeramente, la consolidación de este portafolio ubica a la Fibra como la más grande del país, con moneda predominantemente en USD y 100% industrial.
El tamaño de este vehículo generará economías de escala y sinergias en la administración, por lo cual tendrá un premio en su valoración y se espera una mayor bursatilización e inversionistas institucionales. Además, debido a la escasa oferta de espacio, se espera que en las renovaciones de arrendamiento se actualicen muchos contratos de renta a precios de mercado (Fair Market Value).
Se espera que los ingresos de rentas crezcan por encima de la inflación. En el último reporte de la Fibra Prologis (2T - 2024), mencionaron que la renta actual (In Place) es de $6.57 usd/pie cuadrado versus la de mercado (Market Rent) $9.93 usd/pie cuadrado. El diferencial (Lease Spreads) por actualizar y aumentar es de +50% y esta variable (renovaciones) es crucial a considerar para poder justificar la valuación de compra. La gestión de este portafolio se encargará de ajustar el valor de las rentas y, por consiguiente, aumentar los ingresos por encima de la inflación en los próximos 5 a 7 años.
Fibra Prologis se consolida como la fibra industrial más grande de Mexico, pero también sabemos que todavía estamos lejos de una consolidación monopolística. El mercado industrial no ha parado de crecer y otras Fibras están muy activas realizando adquisiciones, tal como FMTY cuya meta es destinar $1,500 millones de usd a adquisiciones y ya cuenta con aprox. 40% de ese monto apartado para compras de portafolios.
El mercado no para de crecer y la consolidación es parte del sector. Hay que esperar mayor consolidación y crecimiento, vía adquisiciones de las siguientes Fibras: FMTY y Fibra Macquarie, con lo que seguiremos teniendo un tamaño significativo de mercado.
El autor es Profesor de Cátedra del Departamento de Finanzas y Economía de Negocios de EGADE Business School del Tecnológico de Monterrey.