Sin Ley de Alquileres: el artículo clave que prohíbe a los propietarios desalojar a los inquilinos sin este documento
A pesar de que el Gobierno derogó de la Ley de Alquileres hace más de un año, los locadores y locatarios todavía tienen dudas y preguntas sobre cómo se regulan los contratos de locación y cómo se deben finalizar.
El Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (CCyC) establece que los propietarios de un alquiler no podrán realizar el procedimiento de desalojo si este no se realiza según lo establecido en el documento oficial.
Alquileres: ¿cómo debe ser el proceso previo?
La legislación actual establece un marco que protege a los inquilinos de locaciones, especialmente en lo que relacionado a los desalojos por falta de pago.
El artículo 1222 del CCyC determina que, antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago para un alquiler habitacional, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino al pago de la cantidad que le debe.
Por lo tanto, según el apartado 2.2, la intimación debe realizarse por escrito, para poder acreditar su envío y recepción. También debe indicar claramente el monto que se reclama, dónde debe realizarse el pago y la cantidad exacta a cancelar.
A su vez, el CCYC establece los casos en que los inquilinos puede rescindir el contrato de alquiler.
¿Qué sucede luego de la intimación de pago?
Según destaca el apartado el 2.2 del artículo 1222, en el caso que el inquilino pague la deuda dentro del plazo establecido en la intimación, el proceso de desalojo se paraliza y el contrato continúa su curso normal.
Por otro lado, si el inquilino no paga luego de la intimación y el vencimiento del plazo, el propietario podrá iniciar la acción de desalojo, considerando el contrato resuelto.
Es importante destacar que este procedimiento especial no aplica a locales comerciales u otros destinos distintos al habitacional, como se destaca en el artículo 1223 apartado 2.1.
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¿Cuándo el propietario puede terminar el contrato de alquiler?
También el Código Civil y Comercial argentino, en los artículos 1219, 1222 y 1223 establece que los propietarios podrán rescindir el contrato de alquiler si se cumple alguna de las siguientes condiciones:
- En el caso de que el inquilino modifique el destino para el que se alquiló el inmueble
- Si le dio un uso irregular al inmueble
- Si el inquilino abandona el inmueble
- Si no conserva el alquiler de manera adecuada
- Si durante dos períodos el inquilino no paga el alquiler
- Por cualquier otra causa que se haya establecido en el contrato.
el procedimiento de intimidación se debe realizar conforme a los establecido por el CCYC.
¿Cuándo puede terminar el contrato de alquiler un inquilino?
Así también, se establece en el CCYC el inquilino también podrá decidir la finalización del contrato en los siguientes casos:
- Si el locador no cumple con la obligación de conservar la cosa para que pueda ser usada de acuerdo al contrato, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino de forma indirecta o directa.
- Por vicios de la cosa.
- En cualquier momento sin expresar causa o motivo. En este punto, deberá abonar al locador el 10% del precio del tiempo restante del alquiler establecido.