El porcentaje de la hipoteca que nunca deberías cruzar al comprar casa en España

La compra de una vivienda implica asumir una deuda a largo plazo que condiciona la economía familiar durante 25 o 30 años. Por ese motivo, organismos supervisores y entidades financieras utilizan indicadores muy concretos para evaluar si una hipoteca es sostenible. Uno de los más relevantes es la relación entre el préstamo concedido y el valor de tasación del inmueble.

El Banco de España lleva años advirtiendo de los riesgos asociados a una financiación excesiva. Tras la crisis financiera, el regulador reforzó el mensaje: conceder hipotecas muy próximas al valor total de la vivienda aumenta la probabilidad de impago y amplifica las pérdidas en escenarios adversos.

El porcentaje que marca la frontera del riesgo

En la práctica bancaria, el umbral que separa una hipoteca equilibrada de una operación de alto riesgo se sitúa en el 80% del valor de tasación. Este porcentaje no es arbitrario. Responde a criterios de prudencia financiera y a la necesidad de que exista un colchón de seguridad tanto para el cliente como para la entidad.

Cuando la hipoteca se mantiene por debajo de ese nivel, el comprador parte con una ventaja estructural: dispone de capital propio invertido en la vivienda. Esto reduce el impacto de posibles caídas del mercado inmobiliario y facilita la renegociación de condiciones en caso de dificultades económicas.

Por qué la tasación es más importante que el precio

Uno de los errores más habituales es fijarse únicamente en el precio de compraventa. Para el banco, sin embargo, la referencia principal es el valor de tasación, es decir, la estimación objetiva del valor del inmueble como garantía del préstamo.

Si el mercado se ajusta o la vivienda pierde valor, una hipoteca demasiado alta puede situar al propietario en una posición delicada, debiendo más dinero del que realmente vale su casa. Este escenario limita la movilidad, la venta del inmueble y la capacidad de reacción ante imprevistos.

Endeudarse más allá del préstamo

El porcentaje financiado no es el único factor relevante. La capacidad de endeudamiento mensual es otro pilar fundamental en el análisis de riesgos. De forma general, las entidades consideran prudente que la cuota hipotecaria no supere entre el 30% y el 35% de los ingresos netos del hogar.

Superar ese umbral reduce el margen para afrontar gastos cotidianos, ahorro o situaciones inesperadas como una bajada de ingresos, una subida de tipos o gastos extraordinarios relacionados con la vivienda.

Gastos que suelen quedar fuera del cálculo

Además de la cuota mensual, la vivienda genera costes recurrentes que muchas veces se infravaloran en el momento de la compra:

• Gastos de comunidad y derramas.
• Mantenimiento, reformas y reparaciones.
• Impuestos municipales y seguros obligatorios.
• Suministros y eficiencia energética.

Todos estos elementos deben integrarse en el análisis financiero previo, especialmente cuando la hipoteca se acerca a los límites máximos de financiación.

El papel de los avales y las ayudas públicas

En determinados perfiles, como compradores jóvenes o primeras viviendas, existen avales públicos que permiten superar el 80% de financiación. Aunque estas fórmulas facilitan el acceso a la vivienda, no eliminan el riesgo económico inherente a un endeudamiento elevado.

La clave está en diferenciar entre acceso al crédito y sostenibilidad financiera. Una hipoteca viable no es la que se concede, sino la que puede mantenerse con holgura durante todo su plazo.

Tipos de hipoteca y estrategia a largo plazo

El contexto de tipos de interés también influye en el nivel de riesgo. Las hipotecas variables exponen al titular a cambios en el mercado, mientras que las fijas aportan estabilidad a costa, en ocasiones, de un tipo inicial más alto. Las fórmulas mixtas se utilizan como solución intermedia en determinados escenarios.

Más allá del tipo elegido, la prioridad debe ser mantener una estructura de deuda flexible, que permita amortizar, ahorrar e invertir sin ahogar la economía familiar.

Comprar vivienda como decisión patrimonial

Adquirir una casa no es solo una operación inmobiliaria, sino una estrategia patrimonial a largo plazo. Respetar el límite de financiación sobre tasación ayuda a construir patrimonio de forma progresiva y reduce la exposición a crisis económicas futuras.

En última instancia, el 80% del valor de tasación no es un capricho del sistema financiero, sino una línea de seguridad pensada para proteger al comprador frente a decisiones que pueden condicionar su estabilidad durante décadas.