Las viviendas compradas con hipoteca cambian el mercado
Las viviendas compradas con hipoteca se han convertido en el principal motor de la compraventa residencial tras la supresión de un mecanismo que durante años atrajo inversión extranjera. Según los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el peso de la financiación hipotecaria en las operaciones inscritas ha escalado hasta niveles máximos de los últimos cinco años.
Un cambio regulatorio que altera el equilibrio
El fin de las denominadas Golden Visa inmobiliarias ha marcado un punto de inflexión. Con la desaparición de las autorizaciones ligadas a la inversión extranjera en vivienda, el mercado ha reforzado su dependencia del comprador residente y del crédito bancario. El resultado ha sido un aumento claro del porcentaje de operaciones financiadas mediante hipoteca.
Durante el tercer trimestre de 2025, el 72,9% de las compraventas inscritas se realizaron con financiación hipotecaria. Este dato no solo representa un máximo reciente, sino que confirma una tendencia ascendente iniciada tras la retirada de este incentivo a la inversión foránea.
Más operaciones y más hipotecas
Entre julio y septiembre de 2025 se registraron más de 170.000 transacciones de vivienda en España, el mayor volumen para un tercer trimestre en casi dos décadas. A este dinamismo se sumó un fuerte crecimiento del crédito, con más de 124.000 hipotecas formalizadas, un 15% más que en el mismo periodo del año anterior.
El incremento simultáneo de compraventas y préstamos evidencia que la recuperación del mercado no se apoya únicamente en operaciones al contado. Las viviendas compradas con hipoteca vuelven a ocupar un lugar central, especialmente entre hogares que acceden por primera vez a la propiedad o que cambian de residencia habitual.
La financiación recupera protagonismo
Los informes oficiales destacan que este comportamiento coincide con el primer trimestre completo sin nuevas Golden Visa. La lectura institucional es clara: la financiación hipotecaria ha recuperado su papel como herramienta clave de acceso a la vivienda, desplazando modelos de inversión menos vinculados al uso residencial.
Este escenario también se ve favorecido por unas condiciones crediticias más estables y por la adaptación del sistema bancario a un entorno de mayor demanda interna, con especial atención a perfiles de riesgo moderado.
Impacto en la construcción y la rehabilitación
El impulso de la compraventa ha tenido efectos directos sobre la actividad constructora. La rehabilitación residencial se consolida como uno de los pilares del sector, con cifras históricas en inversión y visados de obra.
Solo en el tercer trimestre de 2025, el presupuesto destinado a visados de dirección de obra para reformas y ampliaciones superó los 643 millones de euros, el valor más alto desde que existen registros comparables. Este crecimiento refleja una apuesta clara por la mejora del parque residencial existente.
El empleo acompaña la tendencia
El dinamismo inmobiliario también se traslada al mercado laboral. Más de 1,67 millones de personas trabajan actualmente en la construcción, lo que supone un incremento cercano al 5% interanual. A ello se suma el crecimiento del empleo en actividades inmobiliarias, con más de 270.000 ocupados.
Este avance confirma que la actividad asociada a las viviendas compradas con hipoteca no se limita a la firma de escrituras, sino que genera un efecto arrastre sobre múltiples ramas económicas.
Rehabilitación y eficiencia energética
Entre 2021 y 2024, más de 200.000 inmuebles se beneficiaron de deducciones fiscales por obras de mejora y rehabilitación. Estas medidas han tenido un impacto directo en la eficiencia energética, con reducciones significativas en la demanda de calefacción y refrigeración.
- Reducciones medias superiores al 38% con deducciones del 20%.
- Descensos cercanos al 58% en intervenciones más profundas.
- Mayor confort térmico y menor consumo energético.
Un mercado que redefine prioridades
El análisis del Ministerio apunta a una consolidación de la rehabilitación y del crédito como ejes del crecimiento residencial. Frente a modelos especulativos, el mercado avanza hacia un esquema más ligado a la residencia habitual y a la mejora del parque existente.
Persisten, no obstante, retos relevantes: accesibilidad, eficiencia energética y adaptación del parque inmobiliario a las nuevas necesidades demográficas. En este contexto, las viviendas compradas con hipoteca se perfilan como el indicador que mejor resume el nuevo equilibrio del mercado español.