Hipotecas al 100%: menos barreras para comprar una casa, pero más riesgos para la economía doméstica

La realidad del mercado inmobiliario en España, con precios disparados sin techo a la vista, ha hecho que los bancos de nuestro país se muestren cada vez más abiertos a ofrecer a sus clientes financiación por encima del 80% habitual: hipotecas al 90% e incluso al 100%. En principio, esto puede parecer una buena noticia para quienes buscan una vivienda propia en la que construir el futuro de su familia, pero es importante tener en cuenta la letra pequeña de esta posibilidad, porque no son todo ventajas. Las hipotecas al 100% facilitan comprar una vivienda porque eliminan una de las principales barreras de entrada para muchos españoles: la entrada, que suele ser del 20% del valor total de adquisición. Un 20% al que hay que sumar aproximadamente otro 10% en gastos como la notaría, impuestos, tasación, etc. En total, un 30% que los compradores deben tener ahorrado para adquirir la vivienda. Si, por ejemplo, el valor del inmueble es de 200.000 euros, el ahorro necesario en una hipoteca al 80% sería de unos 60.000 euros. Una cifra elevada que no se pueden permitir muchos españoles en un país en el que los sueldos son bajos y los alquileres altos, dos factores que afectan decisivamente a la capacidad de ahorro de los ciudadanos. Sin embargo, al conceder hipotecas al 100%, y tomando el mismo ejemplo de los 200.000 euros, el dinero que el comprador tendría que poner de su bolsillo sería solo de unos 20.000 euros, es decir, 40.000 euros menos que facilitan, y mucho, comprar una casa. Esos 40.000 euros menos no son un ahorro para el comprador, son un pago aplazado con intereses: el banco suma ese importe a la cantidad que le va a dar mediante la hipoteca al usuario, de tal manera que la deuda aumenta. Por ejemplo, en una hipoteca al 80% para una compraventa de 200.000 euros, el banco en realidad presta 160.000 euros; si establecemos que se trata de una hipoteca fija, a 30 años y a un 3% TAE, las mensualidades que tendrá que pagar el cliente serían de alrededor del 670 euros. Si en vez de pedir el 80%, la hipoteca es al 100%, el banco presta íntegros los 200.000 euros del valor de la compraventa y, con los mismos valores que antes (hipoteca fija, 3% TAE, 30 años) la cuota mensual subiría a unos 840 euros. Es decir, 170 euros más al mes durante 30 años. Además, hay que tener en cuenta que cuanto más dinero preste el banco, más intereses tendrá que pagar el cliente por ello. En la hipoteca al 80%, los intereses que paga el usuario durante los 30 años son de aproximadamente 81.600 euros en total, mientras que en ese mismo tiempo, pero con la hipoteca al 100%, los intereses que pagaría serían de unos 102.000 euros en total. Unos 20.000 euros más en 30 años, unos 660 euros anuales más. Por lo tanto, las hipotecas al 100% resuelven un problema hoy, uno muy grave, para acceder a la vivienda, pero pueden provocar otros a medio y largo plazo. Hay que tener muy presente que la hipoteca nos acompañará buena parte de nuestra vida, en la mayoría de los casos entre 25 y 30 años, por lo que aceptar ahora unas cuotas más altas a cambio de poder acceder por fin a una vivienda puede ser pan para hoy y hambre para mañana. Volvamos al ejemplo de los 200.000 euros: una mensualidad de 670 euros es alta, pero relativamente asumible, en especial si se comparte la hipoteca con alguien, como la pareja. En cambio, 840 euros menos todos los meses puede convertirse en un agujero financiero importante y poco asumible. Los interesados en contratar una hipoteca al 100% deben informarse bien de sus condiciones y hacer cuentas. Cualquier financiación que supere el 80% supondrá un coste mayor del préstamo hipotecario y cuotas más altas, lo que puede poner en peligro la estabilidad de la economía familiar a medio y largo plazo. Las hipotecas al 80% tienen una razón de ser: proteger al ciudadano del sobreendeudamiento, evitar el exceso de crédito por parte de los bancos y prevenir una situación como la que se dio a partir del 2008 en España, cuando muchísima gente con hipotecas al 100%, incluso al 120%, lo perdieron todo, y algunos bancos estuvieron a punto de quebrar. El propio Banco de España recomienda a las entidades privadas que no superen esa financiación por estos motivos. Al financiar el 80% del valor de la vivienda, y no el 100%, el comprador se endeuda mucho menos y obtiene cuotas más asequibles que, en caso de que suceda cualquier eventualidad, como la pérdida del empleo o un gasto inesperado, no comprometan tanto el pago de la mensualidad. Así, reduce considerablemente el riesgo de caer en impagos y enfrentarse a un posible desahucio. Además, abonará menos intereses, por lo que a la larga ahorrará bastante dinero. En lo que se refiere a los bancos, las hipotecas al 80% evitan que presten más de lo que deben y protegen su negocio en caso de que el cliente no pueda pagar. Por ejemplo, si el usuario pide una hipoteca al 80% para una casa de 200.000 euros, la entidad aporta 160.000 euros de su bolsillo. En el caso de tener que llevar a cabo una ejecución hipotecaria y quedarse con el inmueble como pago, tiene de margen esos 40.000 euros para vender la casa y recuperar su dinero. Si, por el contrario, presta los 200.000 euros íntegros, se queda la vivienda y el valor de esta ha bajado un 10%, a 180.000 euros, estaría perdiendo 20.000 euros.