Tope a rentas en CDMX terminará encareciendo la vivienda
Hace unos días, la Suprema Corte declaró constitucional la medida que impide que las rentas de vivienda en la Ciudad de México aumenten por encima de la inflación. La intención de la política es comprensible y responde a un problema real: la falta de asequibilidad en el mercado habitacional. Sin embargo, aunque el objetivo es loable, el instrumento elegido es equivocado y, puede terminar agravando el problema que busca resolver.
Es importante reconocer, en primer lugar, que la vivienda en la Ciudad de México enfrenta un problema serio de accesibilidad. Los precios de compra son tan elevados que para muchos jóvenes que inician su vida laboral adquirir una vivienda resulta prácticamente imposible. Al mismo tiempo, los alquileres han aumentado de manera significativa, presionando el ingreso disponible de los hogares. Coincido plenamente con la preocupación por este fenómeno. Donde difiero es en la solución.
Limitar el crecimiento de las rentas al ritmo de la inflación reduce los incentivos para invertir en vivienda destinada al alquiler. Si los inversionistas perciben que no podrán incrementar la renta en términos reales a lo largo del tiempo, la rentabilidad esperada disminuye. Como consecuencia, habrá menos proyectos de construcción. Una menor oferta de vivienda termina elevando los precios tanto de compra como de alquiler, lo que contradice el propósito original de la medida.
Además, fijar las rentas supone implícitamente que el precio actual refleja adecuadamente las condiciones del mercado y que no debería ajustarse más allá de la inflación. Pero los mercados inmobiliarios son cíclicos. Puede darse el caso de que la regulación se implemente en un momento en el que las rentas estén relativamente bajas respecto a lo que requeriría el equilibrio entre oferta y demanda. Si posteriormente aumenta la demanda o suben los costos de construcción, el mercado necesitaría ajustes reales en precios para incentivar la nueva oferta. La regulación impediría ese ajuste.
Otro efecto probable es que los contratos iniciales de renta se encarezcan. Ante la imposibilidad de incrementar rentas en términos reales en el futuro, los propietarios tenderán a fijar precios iniciales más altos para compensar esa restricción. En consecuencia, la medida puede beneficiar a quienes ya rentan hoy, pero perjudicaría a quienes busquen vivienda en el futuro. Esto afecta a los jóvenes, que son quienes más dependen del mercado de renta aumentando la desigualdad intergeneracional.
También se reducen los incentivos a mantener y mejorar las viviendas. Si los ingresos reales por renta están limitados, los propietarios tienen menos margen para invertir en mantenimiento o modernización. Además, puede darse el caso que los incrementos en costos como predial y mantenimiento sean mayores a la inflación. La evidencia histórica muestra que esto suele traducirse en deterioro del parque habitacional.
México ya tuvo experiencias de controles de renta en el pasado y los resultados no fueron positivos: deterioro de las viviendas y escaso crecimiento de la oferta. La evidencia internacional apunta en la misma dirección. Diversos estudios en Estados Unidos muestran que los controles pueden beneficiar a los inquilinos actuales, pero reducen la oferta total y terminan elevando los precios para quienes entran después al mercado.
Por ello, los controles de renta tienden a ser regresivos intergeneracionalmente: favorecen a quienes ya están dentro del mercado y encarecen el acceso para quienes buscan vivienda por primera vez. En ciudades dinámicas y con crecimiento poblacional, esto termina afectando especialmente a los jóvenes.
Si el objetivo es mejorar la asequibilidad de la vivienda en renta, la solución pasa por aumentar la oferta, sobre todo de vivienda social y no por restringir precios. En el caso de la Ciudad de México, esto implica facilitar y acelerar la construcción de vivienda nueva, especialmente vivienda vertical en zonas bien conectadas y cercanas a centros de empleo. Ello requiere simplificar trámites, y revisar regulaciones urbanas que hoy limitan la densidad. Además, es fundamental aprovechar el parque habitacional existente en la CDMX. Para ello se requiere un programa de titulación y regularización de inmuebles.
La experiencia internacional es clara: las ciudades con vivienda más asequible son aquellas que permiten construir más. Regular precios sin permitir que la oferta se adapte a la demanda empeora el problema.
La preocupación por la vivienda es legítima. Pero si se eligen instrumentos equivocados, se corre el riesgo de empeorar la situación. El tope a las rentas puede parecer una solución inmediata, pero en el mediano plazo termina encareciendo la vivienda y reduciendo las oportunidades para quienes más necesitan acceder a ella.