Comment les diagnostiqueurs évaluent la situation énergétique d'un logement et les travaux à réaliser ?

« La lettre que l’on donne correspond à ce que coûte un mètre carré de mur, de sol et de plafond, en déperdition par an, pour pouvoir garder 20 °C à l’intérieur », définit Richard Zanutto, fondateur d’Activ’Expertise, à Brioude. Depuis 8 ans, il est diagnostiqueur immobilier. « Notre métier est certifié. C’est-à-dire que l’on a des formations nominatives et on doit se recycler tous les 5 à 7 ans. Ma formation ne couvre que moi, je ne peux pas embaucher n’importe qui. »

Cette formation lui permet d’apporter une expertise afin d’évaluer au mieux les différents logements pour lesquels il est contacté. « La qualité de notre travail, c’est celle du mesurage. Savoir de quoi est constitué un mur, quelle est son épaisseur. C’est la raison pour laquelle, en amont, on fait une recherche de fonds documentaire. » Cette demande, dès l’envoi du devis aux clients, permet de récupérer les plans, les descriptifs du bâti… Car le diagnostiqueur n’a le droit ni de casser, ni de démonter. Alors comment un bien est évalué si des travaux d’isolation ont été faits par un particulier et qu’il n’est pas possible de fournir de factures ?

Par exemple, si la personne a acheté une maison construite en 1970, elle n’est pas isolée car les premières isolations sont arrivées en 1974. Si la personne dit j’ai isolé mais je n’ai pas gardé les factures, la seule solution c’est qu’elle démonte une prise, par exemple, pour nous montrer et nous permettre de mesurer.

Contrairement aux premiers diagnostics effectués il y a quelques années, les professionnels ne peuvent plus prendre en compte le déclaratif. Sans possibilité de preuve, c’est la date de construction du bâtiment qui est prise en compte. La raison ? Désormais, les diagnostics sont opposables par le vendeur et l’acquéreur. « Si la personne qui achète constate qu’elle consomme trop par rapport à la note qu’on a attribuée, elle peut faire passer un autre professionnel qui aura le droit de casser et démonter car son rôle est de prouver que l’on s’est trompé. S’il y a une erreur, nous devons payer la note des travaux pour ramener le bien à la note que l’on a donné. Alors que nous ne sommes pas professionnels du bâti et que l’on a juste donné une estimation de consommation. »

Sur quoi se base l'évaluation du prix des travaux ? 

La responsabilité est forte pour les professionnels. Alors comment font-ils pour évaluer le juste prix ? « On utilise des logiciels spécialisés mais c’est une fourchette. Un produit de la même marque n’a pas la même valeur à Brioude, Marseille ou Bordeaux. Et puis un artisan va vous vendre sa prestation à un certain prix, avec un autre c’est différent. Pour le matériel, comme une pompe à chaleur, tout dépend de la marque et du modèle que la personne souhaite acquérir. » Cette somme de paramètres peut générer des évaluations bien différentes car, pour réaliser ses travaux, selon si l’on prend un artisan ou pas, du matériel bas ou haut de gamme, les prix varient très largement.

Et puis, quand on lit un DPE, il faut avoir une autre donnée en tête. Celui-ci évolue mécaniquement selon la taille du logement concerné.

Plus le logement est petit, plus il est compliqué d’avoir un bon classement énergétique. A contrario, une grande maison de 400 m², même si elle n’est pas isolée et qu’elle a des consommations exorbitantes, elle ne sera pas classée en F et en G

Tout cela s’explique par une simple démonstration. « Tout est ramené à la surface. Vous prenez un chauffe-eau de 200 litres, par exemple, vous le mettez dans un studio de 15 m². Il va consommer la même chose que dans 40 m². Mais comme à la fin on ramène tout à la surface de l’appartement, il va plus pénaliser la petite surface. » Pour simplifier, qu’un appartement soit petit ou grand, il peut contenir les mêmes appareils électroménagers. Alors, comme le rapport est effectué en fonction de la surface, même si le petit est mieux isolé que le grand, il aura mécaniquement une moins bonne note.

Toutes ces précisions peuvent vous faire mal à la tête mais, en cas de vente ou de mise à la location d’un bien, avec les nouvelles normes en vigueur, elles peuvent avoir une importance capitale !

Nicolas Jacquet