Logement : les raisons de la chute des prix de l’immobilier ancien
Selon l’indice Notaires-Insee de référence publié ce jeudi 29 février, les prix de l’immobilier ancien ont baissé de 4 % l’an dernier. Cette chute devrait se poursuivre au cours des prochains mois, dans un contexte sensible : l’accès au crédit est rendu plus difficile, conséquence directe des politiques monétaires restrictives engagées depuis la fin 2021. Mais cette chute des prix se place en rupture avec le passé, étant d’autant plus frappante que la valeur moyenne des biens était encore en augmentation lors du 2e trimestre 2023.
Ce retournement du marché de l’immobilier ancien met effectivement un terme à trois années de hausse consécutives des prix. Elodie Frémont, présidente de la commission "Statistiques immobilières" des notaires du Grand Paris, observe que l’année 2023 était "enfoncée dans une crise qui avait déjà été amorcée depuis deux ans et qui se concrétise", notant que cette crise "s’accélère, surtout en volume de transactions".
En effet, les difficultés entourant l’accès au crédit ont des conséquences directes sur le nombre de transactions. En 2023, ces dernières ont vu leur nombre plonger à 869 000, contre 1,12 million en 2022. "Les acquéreurs doivent comprendre que leur capacité d’emprunt est maintenant réduite", fait savoir Elodie Frémont, soulignant que les acheteurs doivent se résoudre à avoir un apport "conséquent", avec parfois l’appui d’une "aide familiale ou d’une vente préalable".
Le profil des acquéreurs a évolué. Plus âgés que dans le passé, ils appartiennent en outre aux catégories socioprofessionnelles les plus aisées, observent les professionnels du secteur de l’immobilier. Dans ce contexte économique, un changement de leur comportement est aussi noté. Elodie Frémont note le développement d’un "attentisme plutôt inquiétant" au sein du marché de l’immobilier, dans lequel les propriétaires et les acquéreurs attendent tous des conditions plus favorables.
Plus attentistes, les acquéreurs détiennent par ailleurs une place nouvelle au sein des négociations. Les acheteurs "reprennent la main sur le marché, revisitent, reprennent un pouvoir de négociation", remarque Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Ce dernier estime que la phase dans laquelle est rentré le marché de l’immobilier ancien constitue les prémices d’un "rajustement des prix sur le marché".
Si cette chute des prix permet aux acquéreurs de reprendre du pouvoir d’achat, elle nourrit le pessimisme des notaires, qui craignent une poursuite de cette tendance : "Cette inflexion aurait pu être analysée comme un contre-effet Covid […] mais malheureusement, elle est beaucoup plus impactante", analyse Elodie Frémont, ajoutant que "quand on compare ces chiffres à la moyenne des dix dernières années, la baisse est encore là."
La chute des prix devrait se prolonger cette année, estime Loïc Cantin, qui envisage une baisse de l’ordre de 6 à 8 %. Un révélateur d’une crise structurelle ? Non, estime Corinne Jolly, présidente de Particulier à particulier, site réservé à la vente et la location de biens immobiliers entre particuliers. "Ce ne sont pas des années de crise, ce sont des années normales", constate-t-elle, qui, malgré une "baisse effectivement frappante", estime que le marché "atterrit sur quelque chose qui n’est pas du tout alarmant".
La dégringolade de la valeur des biens immobiliers n’épargne ni les appartements (- 4,1 %) ni les maisons (-3,8 %). La baisse la plus remarquable a été observée en Île-de-France - région où les prix de l’immobilier atteignent les plus hauts sommets -, tout autant à Paris intra-muros, la petite et la grande couronne. Loïc Cantin note que "les baisses s’affichent de façon la plus forte là où les marchés avaient le plus progressé", c’est-à-dire dans les plus grandes villes de l’Hexagone, Paris en tête.
À l’heure d’une chute globalisée des prix, une région française fait figure d’exception : Provence-Alpes-Côte d'Azur, où les prix n’ont chuté l’an passé que de 0,6 %, contre 4 % au niveau national. Plusieurs facteurs peuvent permettre d’expliquer cette différenciation, parmi eux la plus grande proportion de retraités - davantage dotés en patrimoine - ainsi qu’une belle qualité de vie, très prisée par les acquéreurs, toujours plus désireux de se loger sur le littoral méditerranéen.