Case, arriva la revisione delle rendite catastali: ecco le stime sui rincari
Un primo passo verso la riforma del catasto? Fosse anche così, si tratterebbe di un passo molto timido. Al di là dei suoi grandi numeri in termini di investimenti movimentati e di detrazioni maturate, oltre 120 miliardi di euro, gli interventi del Superbonus hanno interessato “soltanto” il 3-4% del patrimonio residenziale italiano. Tra Friuli Venezia Giulia e Veneto sono stati interessati complessivamente oltre 73 mila edifici, di cui quasi 13 mila condomini (10.321 in Veneto e 2.622 in Fvg) e oltre 60 mila (11.047 in Fvg e 49.331 in Veneto) tra edifici unifamiliari o indipendenti. Ipotizzando realisticamente una media dalle 8 alle 10 abitazioni per condominio, le unità interessate dalla revisione delle rendite catastali annunciata dal governo si possono stimare tra le 21 mila e le 26 mila in Fvg, tra le 130 mila e le 150 mila in Veneto, a fronte di un patrimonio abitativo che conta complessivamente circa 3 milioni di abitazioni. Al conto va aggiunto quantomeno il sismabonus, i cui numeri sono però marginali.
La comunicazione
La revisione in realtà, era già prevista, in base a quanto disposto dalle norme in materia di catasto e in particolare dal decreto 701/94. Sia l’isolamento a cappotto, comportando una variazione dei volumi dell’edificio, sia l’installazione di nuovi impianti comportano infatti un obbligo di comunicazione a carico del proprietario. La legge di bilancio 2024 (articoli 86-87) lo conferma, stabilendo le procedure con cui l’Agenzia delle Entrate dovrà agire nei confronti di chi non abbia comunicato le variazioni (previste sanzioni da un minimo di 1.032 a un massimo di 8.264 euro, ma soltanto dopo una mancata risposta al sollecito dell’Agenzia).
Gli effetti
Gli effetti concreti della revisione dipenderanno da numerose variabili. La prima, e la più importante, è la natura dell’abitazione. Se si tratta di una prima casa, la variazione della classe catastale non avrà effetti né in termini di Irpef né di Imu, imposte che non si applicano alla casa di abitazione. Opposto il discorso in caso di compravendita: la relativa imposta, a carico dell’acquirente, si calcola infatti sulla rendita catastale, mentre per le seconde case la base imponibile è data dal prezzo di vendita dichiarato. La rendita incide inoltre sull’ammontare delle imposte ipotecarie, sulle successioni e sulle donazioni.
Imu e Irpef
Le abitazioni rientrano nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11. Sulla rendita incidono anche il numero di vani e la classe dell’edificio, legata alle sue caratteristiche, alla qualità delle finiture e degli impianti, e può incidere anche la collocazione, se il Comune è diviso in zone. Concentrandosi sulle due categorie catastali nelle quali rientra gran parte delle abitazioni, vale a dire A2 (abitazioni di tipo civile) e A3 (abitazioni di tipo economico), gli interventi legati al superbonus, al sisma bonus o ad altri bonus (se rilevanti) determineranno, nella maggior parte dei casi, il salto di una classe catastale.
Il calcolo
Una simulazione effettuata su una casa di categoria A2 e classe 2, con 5 vani e in posizione periferica (zona 3), oggi ha una rendita di 555,15 euro. Passando in classe 3, la rendita salirebbe a 645,55 euro, il 16 per cento in più. L’Imu da versare, se è una seconda casa, passerebbe da 914 a 1.063 euro se si tratta di un’abitazione sfitta. Più bassi gli importi se viene affittata a prezzo di mercato, più bassi ancora se a canone calmierato: gli aumenti, in ogni caso, saranno del 16 per cento. Discorso analogo negli altri capoluoghi del Friuli Venezia Giulia, dove il salto di classe comporta rincari medi del 15 per cento, mentre in Veneto la differenza media tra una classe e l’altra è del 12 per cento. E più è alta la rendita, ovviamente, più cresce il gap in termini di esborso per i proprietari. Analogo l’incremento dell’Irpef, il cui ammontare dipende dal reddito del contribuente: un aumento di 100 euro della rendita, ad esempio, comporterà un aumento d’imposta pari a 23, 25, 35 o 45 euro, a seconda dell’aliquota marginale applicata. Ma che riguarda solo i proprietari di seconde case. —
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