Tragédia em Caldas Novas com corretora de imóveis expõe falhas na gestão de conflitos em condomínios, diz advogado
A morte da corretora de imóveis Daiane Alves, em Caldas Novas, trouxe à tona um debate urgente sobre a administração de condomínios e os limites da atuação de síndicos e moradores, aponta o advogado especialista em Direito Condominial, Gabriel Barto. Segundo ele, o caso, que envolveu um desentendimento pessoal entre a vítima e o síndico Cléber Rosa de Oliveira, evidencia como conflitos cotidianos podem se transformar em situações extremas quando não há mecanismos internos eficazes de mediação e prevenção.
Em entrevista ao Jornal Opção, o especialista afirma que a tragédia reflete um problema recorrente: divergências administrativas e de convivência que acabam sendo levadas para o campo pessoal e emocional. “O síndico e o condômino deixam de discutir regras e passam a se enfrentar como indivíduos, o que extrapola os limites da convivência e abre espaço para abusos”, explica.
Os sinais de abuso de poder, segundo o especialista, costumam aparecer antes de situações graves. Entre eles estão decisões arbitrárias tomadas sem respaldo da convenção, perseguições pessoais contra determinados moradores, descumprimento de normas de convivência e falta de transparência na prestação de contas. “Antes de exigir o cumprimento das normas, o síndico deve ser o primeiro a cumpri-las integralmente. Quando isso não acontece, há abuso de poder”, afirma Barto.
Para evitar que desentendimentos evoluam para litígios graves, o advogado aponta a necessidade de mecanismos internos claros. Reclamações devem ser registradas por canais oficiais, como formulários ou e-mails, evitando que conversas informais se tornem fonte de conflito. Além disso, em casos de escalada, o subsíndico ou o conselho podem assumir a condução das tratativas, afastando o caráter pessoal da disputa.
Mediação
Outro ponto destacado é a importância da mediação e conciliação. A presença de um mediador imparcial permite que as partes exponham seus pontos e encontrem soluções conjuntas. “É preciso institucionalizar a mediação dentro dos condomínios para reduzir tensões e garantir segurança”, ressalta o especialista.
Do ponto de vista legal, a atuação do síndico é regulada pelo Código Civil, especialmente pelo artigo 1.348. Entre as competências previstas estão administrar o condomínio de boa-fé, convocar assembleias, prestar contas regularmente e dar publicidade a procedimentos judiciais e extrajudiciais. “O síndico não tem atuação isolada. Ele deve respeitar os limites legais e contar com o apoio de conselhos consultivos, deliberativos e fiscais. Decisões unilaterais, sem respaldo, configuram abuso de poder”, explica Barto.
O caso de Caldas Novas mostra que a gestão condominial vai muito além da administração de áreas comuns: trata-se de gerir relações humanas em espaços de convivência intensa. A ausência de mecanismos de prevenção e mediação pode transformar divergências administrativas em tragédias irreparáveis. “Condomínios precisam não apenas ter regras, mas aplicá-las de forma transparente, participativa e com mecanismos de solução de conflitos. Só assim será possível garantir segurança e convivência saudável para todos”, pontua.
O advogado também destacou que, de um modo geral, o síndico utiliza sua função para gerir situações internas do condomínio, mas, quando ultrapassa os limites legais, isso sempre ocorre em caráter pessoal. “Se um determinado condômino reclama algo e o síndico, de modo arbitrário, passa a perseguir ou dar mais foco àquela unidade, aplicando penalidades ou deixando de cumprir a convenção e o regimento interno em relação a esse morador, ele está descumprindo não só a convenção, mas também o Código Civil”, explica.
Nesses casos, o síndico extrapola seus limites de sindicatura, deixando de obedecer ao Código Civil, que traz taxativamente suas competências, e também à convenção, que determina que o síndico deve cumprir as regras antes de exigir que os demais condôminos o façam.
Questionado sobre em quais situações o morador pode recorrer à Justiça contra decisões do síndico, Barto esclarece que há mecanismos internos que devem ser acionados antes da via judicial. “Os condôminos podem recorrer à administração por meio de requerimento de uma Assembleia Geral extraordinária, convocada por um quarto dos moradores, sempre que seus direitos previstos na convenção forem negados. Quando não houver interlocução com a administração, o condômino pode procurar o Judiciário para demonstrar que seus direitos, como o de participar ou requerer uma assembleia, não estão sendo respeitados”, afirma.
Para o especialista, essa possibilidade de recorrer ao Judiciário é também uma forma de evitar a escalada dos conflitos. “É importante entender que, antes da procura pelo Poder Judiciário, há mecanismos dentro da própria convenção e do Código Civil para fazer cumprir as regras. Quando essas possibilidades forem negadas, aí sim o condômino deve buscar a Justiça”, explica.
Gabriel Barto ainda fez uma reflexão sobre o caso de Caldas Novas e destacou lições importantes. “Os conflitos condominiais jamais podem ser tratados no campo pessoal ou emocional. O síndico exerce uma função administrativa com deveres e limites e deve evitar ao máximo qualquer excesso. Quando houver excesso, é preciso procurar meios institucionais, transparentes e legais. A personalização do conflito gera abuso de poder e escalada real das situações”, afirma.
Ele reforça a importância da prevenção, que deve ser feita por meio de convenções estruturadas, canais formais de reclamação, registros documentais, assembleias atuantes e uso efetivo da mediação e conciliação. “Nenhuma função dentro do condomínio confere poder absoluto a alguém. É preciso respeito às regras, ao diálogo e às vias legais para preservar a convivência e, sobretudo, evitar tragédias como a que infelizmente ocorreu em Caldas Novas”, conclui.
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