«Казалось, застройщики вот-вот будут умолять купить с 90-процентным дисконтом. Этого не произошло»

4 главных итога и 5 прогнозов о рынке жилья от Анастасии Гизатовой

«Сделки с недвижимостью станут дороже — увеличится госпошлина и усугубятся налоговые последствия. Будьте внимательнее и не забывайте, что в новом году правило «70 процентов от кадастровой стоимости» в Татарстане не действует!» — предупреждает генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Постоянный автор «БИЗНЕС Online» подводит итоги 2024-го в сфере недвижимости и рассказывает о нововведениях, которые ждут нас в 2025-м.

2024 год — один из лучших периодов в жизни застройщиков

По всем народным приметам и прогнозам эзотериков, 2024-й не предвещал ничего хорошего. Во-первых, он високосный, а считается, что в этот период нельзя рожать, выходить замуж, начинать крупные дела, переезжать. Во-вторых, 1 января попало на понедельник. Ну вы понимаете, получился двойной удар. Но сбылись ли эти приметы и предсказания? Давайте посмотрим, что происходило на рынке недвижимости Татарстана и чего ждать дальше.

1. Богатый событиями год.

Ушедший 2024-й был интересным, захватывающим, как хороший детектив или гонки на каяках по Волге при сильном ветре. Судите сами, столько событий в мире недвижимости: внесение изменений в закон о долевом строительстве и налоговое законодательство, неуклонное повышение ключевой ставки, отмена и ужесточение льготных ипотечных программ, рост цен на все, начиная с корма для любимого кота и заканчивая путевками в санаторий с милым названием «Крутушка». Конечно, это не могло не ударить по строительной отрасли и сделало жилье для нас еще менее доступным. Например, если ставка останется на прежнем уровне, то заемщику за 30 лет ипотеки потребуется выплатить в 5 раз больше стоимости самой квартиры.

2. Что с новостройками?

Помните слова хита группы «Чайф» «А не спеши ты нас хоронить, а у нас еще здесь дела»? Это о российских застройщиках. Почему-то по заголовкам в СМИ и высказываниям экспертов складывалось впечатление, что застройщики в ушедшем году оказались в тяжелейшей ситуации и вот-вот будут умолять купить их квадратные метры с 90-процентным дисконтом. Но этого не произойдет (и пока не произошло). Достаточно посмотреть данные Росреестра РТ.

Настолько ли все так плохо? Для объективности мы не поленились и сравнили периоды с января по ноябрь за последние 10 лет. Почему только по ноябрь? Потому что данные Росреестра за декабрь получим лишь к третьей декаде января. Ну и что мы видим: по количеству ДДУ 2024-й — один из лучших периодов в жизни застройщиков, он уступает только рекордам 2020 и 2023 годов. Так что реальной «черной пятницы» новостроек ждать не стоит.

Продавцы недвижимости разделились на две группы: одни готовы на все, другие занимают выжидательную позицию

3. Вторичный рынок.

Напомню, ко вторичному рынку мы относим и вчерашнюю новостройку, и комнату в сталинской коммуналке с 70-летней историей. 20 декабря все радовались, что ключевая ставка осталась на прежнем уровне. Но ведь и 21% — это слишком много для рынка недвижимости. С другой стороны, с начала 2024 года ипотека перестала быть драйвером на вторичке и влиять на покупателей. Соответственно, если бы «ключ» поднялся до 23%, кардинально это ситуацию не изменило бы. Если процент по ипотеке и так космически высокий, какая разница, на сколько он еще поднимается.

Покупатели стали взыскательнее, плюс уверенности им придает имеющаяся наличка. Поэтому без проблем реализуются объекты, на которые продавцы готовы сделать ощутимые скидки, или квадратные метры с высокой ликвидностью. Например, это бюджетные однушки и старые добрые хрущевки. Вообще, продавцы недвижимости разделились на две группы: одни готовы на все, другие занимают выжидательную позицию, а то и вовсе откладывают продажу до лучших времен.

А что говорят данные Росреестра РТ? 2024-й — тяжелый год, вторичный рынок никто не поддерживает и ипотеку не субсидирует, поэтому такие результаты. Но не самый худший: в 2015-м, 2017-м и 2019-м показатели были грустнее.

4. Ипотека.

Ушедший год также устойчиво вошел в число успешных в этой категории. Активнее ипотеку казанцы брали только в 2021-м и 2023-м.

Цены на жилье не рухнут

Разобрались с тем, чтобы было, теперь перейдем к тому, «что будет, чем дело кончится, чем сердце успокоится». Во-первых, в 2025 году острее встанет вопрос с рассрочками по ДДУ. Почему? У многих заканчиваются платежи по 1 рублю и с другой комфортной суммой. Необходимо погасить задолженность или перейти на ипотеку. Но, согласно прогнозу ЦБ, средняя ключевая ставка будет в диапазоне 17–20%. Это открытая и известная информация. Но многих дольщиков убедили, что они инвесторы и без труда оформят ипотеку под «хороший» процент.

Во-вторых, в новостях периодически мелькает информация о возможном банкротстве застройщиков. В этом случае переживать за сохранность своих средств не стоит, банк достроит дом или вернет деньги, правда, без индексации. А вот если проблемы возникнут у банка, вам вернут не более 10 млн рублей, даже если квартира стоит дороже или у вас несколько объектов. Если вы следите за ценами, то успели заметить, что 10 млн по эскроу перестали покрывать стоимость квартир в Казани. Этой суммы хватает только на однушку.

В-третьих, с 1 февраля материнский капитал проиндексируют, он составит на первого ребенка 676 тыс. рублей, на второго и последующих наследников — 894 тыс. или 217 тыс., если ранее семья получила выплату на первенца. Кстати, с начала года «обналичивание» маткапитала останется в прошлом. Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект об обязательной оценке пригодности жилья при покупке с использованием маткапитала. Решать, пригодно приобретаемое жилье или нет, будет специальная комиссия.

В-четвертых, под занавес года рассмотрен законопроект №498549-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который добавил поправки к 214-му ФЗ. Нововведения касаются квартир с отделкой и направлены на защиту застройщиков от вероломных и алчных дольщиков. Дольщик не сможет взыскать с застройщика более 3% от суммы договора за некачественную отделку. С 1 марта 2025 года застройщики будут использовать собственные стандарты качества отделки квартир. Пока используются технические регламенты, несоответствие которым позволяет дольщикам взыскивать в суде компенсацию за недостатки в отделке. Ну и вишенкой на торте стало сокращение гарантийного срока на отделку до одного года (согласно стандарту застройщика).

В-пятых, сделки с недвижимостью станут дороже — увеличится госпошлина и налоговые последствия. Будьте внимательнее и не забывайте, что в новом году правило «70% от кадастровой стоимости» в Татарстане не действует! О налоговых изменениях я рассказывала в прошлом материале.

Перспективы на будущий год. По прогнозам Центробанка, до конца 2025-го мы будем жить при высокой ключевой ставке, и только в 2026-м она начнет снижаться до приемлемого уровня. Это значит, что ипотека по-прежнему будет неподъемной, депозиты выгоднее, а цены на жилье даже с учетом уменьшения покупательной способности вряд ли рухнут. Из-за инфляции стройматериалы и себестоимость квадратного метра только дорожают, и наступивший год по ценам будет не сильно отличаться от 2024-го.