Краудинвестинг в коммерческую недвижимость: особенности, доходность, риски

Константин Конов - Основатель и партнер компании Youkon. Рекордные цены на коммерческую недвижимость в России, дефицит, строительный бум и неподъемные кредиты дали импульс для развития краудинвестинга, то есть коллективных инвестиций в недвижимость. Какие инструменты коллективных инвестиций существуют? В какие активы вложиться, чтобы получить максимальный доход? На что обратить внимание при выборе краудфандинговой платформы и объекта для инвестиций? Как зайти, а главное — выйти из краудинвестинга? Как данная сфера регулируется и какие риски существуют?

Перспективы роста и развития Рынок коллективных инвестиций не новое явление в России. Первые паевые инвестиционные фонды в стране появились в 1996 году, однако массовое распространение получили только в последние несколько лет. Но даже несмотря на активный рост популярности, эксперты оценивают долю коллективных инвестиций в недвижимость России только в 0,6% капитала физлиц, тогда как в мире этот показатель составляет 16%. Поэтому потенциал дальнейшего роста рынка в стране — огромный. Коллективные инвестиции — это процесс продажи одного объекта недвижимости нескольким инвесторам через краудфандинговую платформу. Отсюда и название такого вида инвестирования — краудинвестинг. Через него можно стать владельцем части складского комплекса, офиса или торговой площади. Самые популярные на сегодня инструменты коллективного инвестирования в коммерческую недвижимость — это ЗПИФНы и инвестиционные платформы. Каждый из этих инструментов имеет свои особенности, преимущества и недостатки. ЗПИФНы ЗПИФН (Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости) — это инвестиционный фонд, который специализируется на вложениях в объекты коммерческой недвижимости. Выбирает объекты для инвестирования, занимается их управлением и распределяет доход между пайщиками специальная организация — управляющая компания (УК). Она действует по договору доверительного управления c пайщиками, отчитывается перед ними и получает за свои услуги вознаграждение. Деятельность ЗПИФН регламентируется 156-ФЗ РФ «Об инвестиционных фондах» и регулируется Банком России, что гарантирует юридическую защищенность инвесторов, так как Центробанк регистрирует фонд, лицензирует управляющую компанию и контролирует их работу. У ЗПИФНа число паев лимитировано. Как правило, управляющая компания распродает их только на этапе формирования фонда, а после того как необходимая сумма собрана, выкупает недвижимость и закрывает фонд. Инвесторы становятся собственниками приобретенной доли. В большинство ЗПИФНов могут вложиться только квалифицированные инвесторы, то есть те, у кого есть профильное образование, опыт работы с финансами или большой личный капитал — от 6 млн рублей. Для таких инвесторов порог входа минимальный — от 1000 рублей. Также есть фонды, доступные для неквалифицированных инвесторов, то есть купить пай может любой человек, кто готов вложить от 100 тыс. рублей. Сегодня такие ЗПИФНы для физических лиц создают и крупные банки. Но в любой инвестиционной стратегии важно не только знать, как зайти, но и понимать, как при необходимости выйти. ЗПИФНы — это долговременные инвестиции. Обычно такие фонды создаются на три-семь лет, хотя есть и более долгосрочные организации (на 10–15 лет). Выйти из таких инвестиций раньше срока удастся только в исключительных случаях. Например, когда пайщики на общем собрании решают поменять направление инвестиций или выбрать другую управляющую компанию, а вы с этим не согласны. Если проголосуете против общего решения, то сможете потребовать возврат денег или выделение части имущества. Но этот вариант допустим, если прописан в правилах фонда. Есть еще вариант выхода — найти другого инвестора и продать свои паи. Как правило, желающих нужно искать самостоятельно. Если паи торгуются на бирже, быстро найти покупателя и продать пай по приемлемой цене проще. Сегодня 84% рынка закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости занимают два ключевых игрока — «Современные фонды недвижимости» и PARUS Asset Management. Инвестиционные платформы Есть еще один вид коллективных инвестиций — инвестиционные платформы. Их деятельность регламентируется федеральным законом № 259 «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Также на сайте ЦБ есть реестр операторов инвестиционных платформ, куда включены компании, прошедшие проверку на соответствие требованиям законодательства. Поэтому при выборе инвестиционной платформы первое, что следует сделать, это проверить, состоит ли компания в списке Банка России. Инвестиционные платформы работают иначе, чем ЗПИФНы. Под каждый объект недвижимости создается отдельное акционерное общество, и 100% обыкновенных его акций принадлежат оператору платформы. Затем на площадке происходит сбор заявок на объект. Инвесторы переводят деньги на специальный номинальный счет в банке, который является аналогом счета эскроу при покупке новостроек (когда деньги покупателей квартир хранятся в банке, а застройщик получает их только после сдачи дома). Оператор платформы не сможет по своему желанию снять деньги с номинального счета. Для этого ему необходимо отправить запрос в банк вместе с документами, подтверждающими, что инвесторы подписали договор инвестирования. Банк переведет деньги только после проверки запроса. Затем с теми инвесторами, которые отправили заявки, подписывается договор купли-продажи привилегированных акций специально созданного АО. Став таким образом акционером, инвестор получает дивиденды от сдачи недвижимости в аренду. При этом права владельца привилегированных акций ограничены ФЗ «Об акционерных обществах»: он имеет право на дивиденды и на свою долю в ликвидационной стоимости объекта, но не имеет права влиять на принятие решений АО. Инвестор может выйти из состава акционеров и продать свою долю внутри платформы другим инвесторам. Кроме этого, до окончания сбора средств у инвестора есть право передумать и вернуть инвестиции обратно. Также деньги вернут (даже с процентами), если сумма на покупку объекта недвижимости не будет собрана или сбор затянется, а сделка сорвется. Пока инвестиционные платформы, которые специализируются на коллективных инвестициях в недвижимость, менее распространены, чем ЗПИФНы. Самая известная — это Simple Estate. Участвовать могут неквалифицированные инвесторы, а порог входа начинается от 100 тыс. рублей. Правда, компания приобретает только объекты в сегменте торговой недвижимости формата Street Retail (то есть долю, например, в логистическом центре или крупном «офиснике» приобрести не получится). Сколько можно заработать Объем рынка коллективных инвестиций (ЗПИФНов) в российскую коммерческую недвижимость за 2023 год вырос на 33% до 323,5 млрд рублей. Самым прибыльным оказался сегмент складской недвижимости, который продолжает расти в цене из-за ограниченного предложения и высокого спроса. В свою очередь, спрос опережает предложение из-за роста электронной торговли в России. В складской недвижимости вакансия по итогам 2023 года нулевая, что приводит к динамичному росту ставок (в 1,5 раза до 8500 руб. за кв. м в год). В среднем в 2023 году доход составил 11–12% для складской недвижимости, 8–9% — для торговой и 6–7% — для офисной. При этом профессиональные управляющие недвижимостью показывают результаты значительно выше рынка — до 15–22% в складской и до 10–15% в торговой. И это не предел. Например, из отчета компании «Современные фонды недвижимости» следует, что складской фонд, созданный в 2016 году, по итогам 2023 года показал доходность 25,7%, что соответствует средней доходности 18,7% годовых за весь период инвестирования. У инвестиционной платформы Simple Estate за последние три года средняя годовая доходность составила 25%. Заработок инвесторов складывается из дохода, полученного фондом от сдачи недвижимости в аренду. Он выплачивается на регулярной основе — например, раз в квартал. Важный момент: в договоре аренды, который обычно заключается на несколько лет, должна быть указана ежегодная индексация арендной платы, тогда рост прибыли будет гарантирован. Помимо этого, заработать можно и на росте стоимости недвижимости. Эту часть дохода можно получить при продаже объектов недвижимости. Риски Успешность инвестиций во многом зависит от качества актива. Например, если вложить деньги в торговый центр, который находится в неудобном, непроходном месте, где мало покупателей, то привлечь туда арендаторов будет сложно. А нет арендаторов, нет и арендных платежей. То же самое касается и складов: важно, чтобы они имели удобную транспортную доступность и находились в правильной локации. Не менее значимо состояние недвижимости: новые и современные объекты с качественным ремонтом сдаются в аренду быстрее и по более высокой цене. Однако никто не застрахован от экономического спада. В этом случае снижает риски диверсификация активов. Лучше инвестировать во все виды коммерческой недвижимости, чем выбирать какой-то один, даже если сейчас он показывает самую высокую доходность. Также риски есть и при банкротстве АО или ЗПИФН: ликвидационная стоимость активов всегда ниже рыночной и рассчитывается при продаже объектов в сжатые сроки. В этом случае из цены активов вычитают издержки на продажу. Это может снизить стоимость доли инвесторов. И конечно, надо помнить: никто не может гарантировать доход от инвестиций. Поэтому инвестировать нужно только ту сумму денег, которую вы готовы потерять.