Не пора ли покупать недвижимость в Германии

09.07.2024 18:12

Мечта о собственных четырех стенах для кого-то может стать реальностью. Лет тринадцать подряд цены на недвижимость в Германии стремительно росли. И достигли максимума в 2022 году. За период цены увеличились в три-четыре раза в зависимости от сегмента. А потом они вдруг начали падать.

Сообщение Не пора ли покупать недвижимость в Германии появились сначала на Новости Германии: последние события на русском языке.

Не пора ли покупать недвижимость в Германии

Не пора ли покупать недвижимость? Цены на дома и квартиры в Германии в 2023 году продемонстрировали самое резкое и масштабное падение за последние 60 лет, писали медиа. Кондоминиумы тогда подешевели на 8,9%, частные дома за 12 месяцев – на 11,3 процента, квартиры – на 20,1%, сообщили в Кильском институте мировой экономики (IfW). «Скорость и масштабы нынешнего снижения цен на недвижимость в Германии исторически уникальны. Никогда с тех пор, как оценочные комитеты начали собирать данные в 1960‑х годах, цены не падали так резко и быстро».

Повторим вопрос: не пора ли покупать квартиру или дом? Судя по всему, однозначно на него не ответишь. Цены на недвижимость в отдельных сегментах движутся по-разному. Но эксперты ожидают именно в этом году стабильности цен или небольшого снижения в крупных городах. Безудержного роста цен на недвижимость во второй половине 2024 года точно не будет, хотя в некоторых категориях недвижимости цены растут.

Многое зависит от местоположения и энергоэффективности. Выгодные сделки по-прежнему более чем возможны в структурно более слабых регионах и в отношении энергонеэффективной недвижимости, в то время как роста цен можно ожидать в мегаполисах и в новых зданиях. Все еще есть районы, в которых цены на недвижимость значительно ниже медианных. Стоит поискать в отдаленных или менее популярных районах города. Это означает, что вы все еще можете найти доступную недвижимость в мегаполисах.

Если вы хотите купить существующую недвижимость или новое здание в мегаполисах Германии, крупных городах и агломерациях, вам придется рассчитывать на стоимость от 2 174 до 7 119 евро/м². В конце весны-начале лета случилось (возможно, мимолетное) снижение цен и в сегменте новых зданий. Но выросли цены на кондоминиумы.

А вот цены на недвижимость в сельской местности падают. Если вы гибки и можете работать на дому, вам может подойти недвижимость в сельской местности. Земля там относительно дешевая и, в зависимости от региона, также можно рассчитывать на скидки.

Еще один плюс: сейчас на рынке больше объектов недвижимости, чем два или три года назад.

Почему цены на недвижимость в Германии растут в долгосрочной перспективе?

В Германии спрос на недвижимость продолжает превышать предложение. Соответственно, цены на недвижимость в долгосрочной перспективе будут расти. Есть четыре причины, по которым цены на недвижимость существенно не падают, несмотря на высокие процентные ставки на строительство.

Мечта немца о собственном доме. Многие немцы по-прежнему хотят иметь собственную недвижимость. Согласно опросам 92% молодых людей в возрасте от 18 до 29 лет в какой-то момент хотели бы иметь собственный дом.
Медленные темпы строительства в Германии. Строительство идет, но слишком медленно. Новых квартир и домов недостаточно для удовлетворения потребности в площади.
Недостаток ресурсов и квалифицированной рабочей силы. Из-за нарушения маршрутов доставки во время пандемии важные строительные материалы либо стали дороже, либо их стало трудно доставать. На немецких строительных площадках также наблюдается нехватка квалифицированных рабочих, что еще больше замедляет темпы строительства.
Повышенный спрос из-за трудовой миграции. В Германию снова едет много иностранных рабочих. Это продолжает стимулировать рост спроса на недвижимость.

По этим причинам спрос на домовладение остается высоким. Это правда, что цены на недвижимость могут упасть из-за роста процентных ставок. Однако, особенно в востребованных районах, таких как мегаполисы, падения цен не будет.

В 2025‑й год и далее многие эксперты заглядывают с осторожностью. Но ожидают, что недвижимость в целом продолжит расти в цене до 2035 года. Есть и смелые суждения. Например: «Дно уже давно достигнуто, и мы продолжаем наблюдать высокий спрос на недвижимость. Мы также ожидаем, что цены вырастут в ближайшие месяцы, и мы увидим медленный переход от рынка покупателя к рынку продавца. Технико-экономическое положение вряд ли улучшится, и в будущем предложение жилья снова станет меньшим» (со-генеральный директор и член правления Europace Штефан Мюнтер).

Postbank предполагает это в своем жилищном атласе на 2022 год. Ожидается, что цены на недвижимость вырастут, особенно на юге Германии, в районе Гамбурга и Берлина, а также в районе Везер-Эмс. Однако рост цен на недвижимость затрагивает не все регионы. По данным Postbank, цены на недвижимость достигли своего пика в западно-центральной Германии. Цены на недвижимость там стабилизируются на текущем уровне. В Восточной Германии цены на недвижимость упадут к 2035 году. Единственными исключениями являются популярные города: Берлин, Потсдам, Лейпциг, Йена и Веймар.

Ценовой тренд по городам. Годовой рост цен в крупных городах на период 2021–2035 гг. (источник: Postbank): Мюнхен 2,08 процента; Франкфурт 1,93; Кельн 1,52; Берлин 1,24; Штутгарт 1,03; Дюссельдорф 0,76; Гамбург 0,29.

Итак, если подходящая недвижимость вами найдена и может быть профинансирована, нет, скорее всего, ничего плохого в покупке прямо сейчас. Не откладывая. В настоящее время не прогнозируется, что цены на недвижимость резко упадут, особенно в популярных местах. Если вы подождете, вы, вероятно, не сможете рассчитывать на гораздо более низкие затраты. В общем, если у вас есть необходимый бюджет и финансирование строительства имеет прочную основу, то, по мнению экспертов, нет ничего плохого в покупке недвижимости в 2024 году.

А что за цены

По данным Europace в 1 квартале 2024 года кондоминиум в мегаполисах Германии стоил в среднем 3808 евро/м² . Самая дешевая жилплощадь – в Дортмунде. Недвижимость там в начале года стоила 2159 евро/м². Самая дорогая – вы знаете где. Мюнхен. В Мюнхене потенциальные покупатели должны были заплатить за кондоминиум 6883 евро/м². За среднюю квартиру площадью 90 кв.м в Дортмунде можно было заплатить 194 310 евро, а в Мюнхене – все 619 470 евро.

В Берлине квадратный метр в кондоминиуме стоил 4 931 евро. Квартира – 443790 евро. Сравним ту же информацию по другим городам Германии.

Гамбург 4 266 евро/м² – 383 940 евро

Франкфурт 3 809 евро/м² – 342 810 евро

Штутгарт 3 793 евро/м² – 341 370 евро

Кельн 3 409 евро/м² – 306 810 евро

Дюссельдорф 3 294 евро/м² – 296 460 евро

Дрезден 2 944 евро/м² – 264 960 евро

Ганновер 2 587 евро/м² – 232 830 евро

Дортмунд 2 159 евро/м² – 194 310 евро

В Ганновере цены на кондоминиумы упали больше всего в первом квартале – на 12,86% по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, за ним следуют Дрезден (-7,62%) и Кельн (-7,26%). Конечно, дом дому рознь. В Штутгарте кондоминиумы можно было приобрести в первом квартале года по цене от 562 евро/м².

Цены на недвижимость в домах дешевле за квадратный метр, чем в квартире. Из-за большей площади общая стоимость домов по-прежнему выше, чем квартир. Цены на дома на одну и две семьи в среднем составляли 3 483 евро/м² . В этом секторе также самые дорогие цены в Мюнхене. Дома там стоят 6062 евро/м². Это значит, что цены в баварской столице более чем в два раза выше, чем в Ганновере. Там меньше всего платили за дом – 2409 евро/м². Тот, кто хотел купить дом в Мюнхене средней жилой площадью 150 м², заплатил €909 300. В Ганновере стоимость квартиры такой же площади составляла 373 500 евро.

Те же показатели в других городах:

Штутгарт 3 950 евро/м² – 592 500 евро

Берлин 3750 евро/м² – 562 500 евро

Гамбург 3 483 евро/м² – 522 450 евро

Франкфурт 3 415 евро/м² – 512 250 евро

Кёльн 3 071 евро/м² – 460 650 евро

Дюссельдорф 3 044 евро/м² – 456 600 евро

Дрезден 2 868 евро/м² – 430 200 евро

Дортмунд 2700 евро/м² – 405 000 евро

Самые дешевые дома на одну или две семьи были в Дюссельдорфе. По данным Europace, самая низкая цена продажи составила €516/м².

Этой весной в среднем цены на квартиры упали на ‑6,62% по сравнению с тем же кварталом прошлого года, а цены на дома упали на ‑4,63%. В Гамбурге зафиксирован самый высокий спад цен на недвижимость для домов на одну и две семьи – 7,65% по сравнению с тем же кварталом прошлого года. Далее следуют Мюнхен (-6,91%) и Кельн (-5,58%).

Не пора ли покупать недвижимость в Германии