Как в 2025 году рассчитать налог с продажи квартиры: менее и более 3 и 5 лет в собственности
Главное в статье
Изменения по налогу
Когда не нужно платить налог с продажи
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Когда платить налог
С 2025 года вводится новая система ставок НДФЛ, изменения увеличат налог при продаже недвижимости. Однако по-прежнему действует механизм, который позволяет уменьшать налог с продажи квартиры вплоть до нуля. Подключите бесплатный демо-доступ к Системе Главбух и смотрите основные ситуации из практики по вычетам НДФЛ при продаже недвижимости.
Справочник: когда не надо платить НДФЛ при продаже квартиры >>>Скачать бесплатно
Налог при продаже квартиры в 2025 году: изменения, новые правилаС 1 января 2025 года вступит в силу новая шкала НДФЛ, утвержденная законом № 176-ФЗ от 12.07.2024. Базовые доходы, например, зарплата, отпускные, больничные будут облагаться по пятиступенчатой шкале ставок: 13, 15, 18, 20, 22 процента с лимитами не более 2,4; 5; 20; 50; свыше 50 млн руб. Эта шкала не применяется к доходам от продажи личного имущества.
Для доходов резидентов с продажи имущества, в том числе недвижимого, установлена отдельная двухступенчатая шкала ставок НДФЛ:
13 процентов – при получении дохода до 2,4 млн руб.15 процентов – с суммы превышения над 2,4 млн руб.
Таким образом, сами ставки остаются прежними, для резидентов они составляют 13 и 15 процентов, но изменился лимит для перехода на повышенную ставку. Если раньше ставка 13 процентов применялась к доходам в пределах 5 млн руб. в год, то с 2025 года лимит уменьшается до 2,4 млн руб. Это изменение увеличит налог на продажу квартиры.
ПримерВ 2022 году Иванов И.И. купил квартиру за 3,5 млн руб., в 2025 году он продал ее за 4,2 млн руб. Доход облагается налогом, но Иванов вправе снизить расчетную базу за счет вычета в размере 1 млн руб. Рассчитаем сумму НДФЛ:Расчетная база: 4,2 – 1 = 3,2 млн руб.НДФЛ с дохода в рамках лимита: 2,4 млн руб. × 13% = 312 тыс. руб.НДФЛ с суммы превышения над лимитом: (3,2 – 2,4) × 15% = 120 тыс. руб.Итого НДФЛ: 432 тыс. руб.Если бы Иванов провел сделку в 2024 году, весь его доход облагался бы по тарифу 13 процентов, поскольку лимит составлял 5 млн. руб. Налог с продажи недвижимости составил бы 416 тыс. руб. (3,2 млн руб. × 13%).
В Системе Главбух опубликована полная инструкция, как уменьшить доход от продажи недвижимости на имущественный вычет. Она составлена с учетом разных рабочих ситуаций совместно с бухгалтерами-практиками и заверена чиновниками из Минфина. Такого полного алгоритма действий вы не найдете в интернете.
Получить доступ к инструкции
Через сколько лет можно продать квартиру без налога
Чтобы доход от продажи квартиры не облагался налогом, необходимо продержать ее в собственности определенное количество лет.
Налог от продажи квартиры в собственности пять лет. Стандартный срок составляет пять полных лет. По истечении этого срока можно оформлять продажу и не платить налог. Законодатели субъекта РФ вправе уменьшить этот срок, проверяйте законодательство своего региона.
Налог на продажу недвижимости в собственности три года. Срок уменьшается до трех лет, если продается квартира, которая:
Покупалась до 2016 года.
Досталась путем наследования или дарения от ближайшего родственника. Перечень лиц ближайшего родства представлен в ст. 14 Семейного кодекса, это родители и дети, братья и сестры, бабушки и дедушки.
Оформлена во владение путем приватизации.
Получена в рамках пожизненного содержания с иждивением.
Является единственным жильем и продана после 1 января 2020 года. Если у продавца имеется вторая квартира, приобретенная не ранее чем за три месяца до продажи первой, продаваемая квартира считается единственным жильем.
Без учета срока владения. Период собственности не принимается во внимание, если квартиру продавали граждане с детьми, а целью сделки является улучшение жилищных условий. К сделке и ее участникам предъявляются требования:
В семье имеется не менее двух несовершеннолетних детей или совершеннолетних до 24 лет студентов-очников.
В этом же году или в следующем приобрели новое жилье. Крайний срок - 30 апреля нового года.
Новое жилище больше по метражу и стоимости по кадастру.
Кадастровая цена купленного объекта не выходит за рамки 50 млн рублей.
Таблица: через сколько можно продать квартиру без налогаРазобраться в сроках владения поможет таблица:
Что продано
Период владения
Основание
Недвижимость, кроме нижеперечисленной
5 лет (может оказаться меньше в конкретном регионе)
П.17.1 ст.217 НК
Жилье, купленное после 01.01.2016
3 года
Закон № 382-ФЗ от 29.11.14
Жилье, полученное:
По наследству или в подарок от близкого родственника,
В порядке приватизации,
По договору пожизненного содержания
П.3 ст.217.1 НК
Единственное жилье, проданное после 01.01.2020
Жилье семьи с детьми при улучшении жилищных условий:
В семье имеется двое или больше детей до 18 лет или до 24 лет студентов-очников,Квартира продана после 01.01.2021,
Новое жилище купили в этом же году или следующем году до 30 апреля,Новое жилище превосходит прежнее метражом и кадастровой стоимостью,Кадастровая стоимость нового жилища не превышает 50 млн руб.
Любой
П.2.1 ст.217.1 НК
Как уменьшить налог с продажи квартиры в 2025 году
Допустим, вы владели недвижимостью меньше трех (пяти) лет, но вам необходимо срочно продать ее. Какой налог при продаже недвижимости придется заплатить? Налог состоит из двух частей:
13 процентов от полученного дохода в пределах 2,4 млн руб.15 процентов от суммы превышения над лимитом в 2,4 млн руб.
НДФЛ можно уменьшить одним из двух способов – на выбор налогоплательщика:
На сумму расходов, связанных с приобретением этой недвижимости. Величина затрат должна подтверждаться документами на покупку: договор, банковский документ о переводе средств или расписка продавца.
На сумму налогового вычета, он составляет 1 млн рублей.
Налоговый кодекс позволяет снизить налог до любой суммы, вплоть до нуля, никаких ограничений нет, например:
Покупали недвижимость по цене 2,2 млн р., а продали за 2,1 млн р. Если сохранили документы о покупке, вообще не придется платить НДФЛ, поскольку налоговая база отсутствует (цена продажи меньше цены покупки).
Если продали комнату или долю в квартире за 1 млн р. или меньше и применили вычет, НДФЛ также не будете платить. С учетом вычета налоговая база равна нулю или принимает отрицательное значение.
Какой налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственностиСделка освобождается от НДФЛ, если имущество:
Было приобретено по приватизации,
Досталось от ближайшего родственника путем наследования или дарения,Является единственным жилищем.
В иных случаях придется уплатить налог, но его можно законно снизить, если доказать величину затрат на покупку или воспользоваться фискальной льготой.
Пример 1: подтверждаем расходы
Пример 2: применяем вычет
Иванов И.И. в марте 2023 года приобрел квартиру за 2,8 млн р., это его единственное жилище. Для освобождения от НДФЛ необходимо владеть ею до конца марта 2026 года, но в апреле 2025 года Иванов решил продать ее за 3,1 млн р. и купить что-нибудь побольше.
Если Иванов уменьшит расчетную базу за счет затрат на приобретение, НДФЛ составит:
Расчетная база: 3,1– 2,8 = 0,3
НДФЛ: 0,3 млн р. × 13% = 39 тыс р.
Если Иванов не сохранил документы о приобретении, можно воспользоваться вычетом, тогда НДФЛ составит:
Расчетная база: 2,8 – 1 = 1,8
НДФЛ: 1,8 млн р. × 13% = 234 тыс р.
Какой налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственностиЕсли право собственности зарегистрировано больше пяти лет назад, сделка освобождается от НДФЛ. Налог придется заплатить, если недвижимость:
Не является единственным жилищем граждан с детьми,
Не подпадает под трехлетний минимум.
Величину НДФЛ можно уменьшить стандартными способами: за счет доказанных затрат или путем применения фискальной льготы.
Пример 1: подтверждаем расходы
Пример 2: применяем вычет
Петров П.П. имеет одну квартиру, в январе 2022 года купил вторую за 4,2 млн р. Под минимальный трехлетний период его недвижимость не подпадает, для освобождения от НДФЛ необходимо владеть ею до конца января 2027 года. В феврале 2025 года Петров решил продать ее за 4,5 млн р.
Если Петров сохранил документы о покупке, может уменьшить расчетную базу за их счет, тогда НДФЛ составит:
Расчетная база: 4,5 – 4,2. = 0,3
НДФЛ: 0,3 млн р. × 13% = 39 тыс р.
Если Петров не сохранил документы о покупке, воспользуется налоговой льготой, тогда НДФЛ составит:
Расчетная база: 4,5 – 1 = 3,5
НДФЛ (13%): 2,4 млн р. × 13% = 312 тыс р.
НДФЛ (15%): (3,5 – 2,4) × 15% = 165 тыс р.
Итого НДФЛ: 477 тыс р.
Когда платиться налог с продажи квартиры
Продавец обязан самостоятельно сообщить в ФНС сумму полученного дохода, привести расчет налога и уплатить его. Сведения приводятся в налоговой отчетности физических лиц – декларации по форме 3-НДФЛ.
Проще всего сформировать ее, проверить, подписать и отправить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Также ее можно составить в бумажном виде и привезти в налоговый орган по месту жительства или отправить ценным письмом с описью.
К декларации прикрепите копии документов, которые доказывают:
Сумму затрат, если снижаете НДФЛ за счет затрат,
Право на вычет, если за счет него снижаете расчетную базу.
Срок отправки декларации – 30 апреля года, идущего за годом проведения сделки. Если эта дата совпадает с выходным днем, срок перемещается на следующий рабочий день.
Изменения по налогу
Когда не нужно платить налог с продажи
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Когда платить налог
С 2025 года вводится новая система ставок НДФЛ, изменения увеличат налог при продаже недвижимости. Однако по-прежнему действует механизм, который позволяет уменьшать налог с продажи квартиры вплоть до нуля. Подключите бесплатный демо-доступ к Системе Главбух и смотрите основные ситуации из практики по вычетам НДФЛ при продаже недвижимости.
Справочник: когда не надо платить НДФЛ при продаже квартиры >>>Скачать бесплатно
Налог при продаже квартиры в 2025 году: изменения, новые правилаС 1 января 2025 года вступит в силу новая шкала НДФЛ, утвержденная законом № 176-ФЗ от 12.07.2024. Базовые доходы, например, зарплата, отпускные, больничные будут облагаться по пятиступенчатой шкале ставок: 13, 15, 18, 20, 22 процента с лимитами не более 2,4; 5; 20; 50; свыше 50 млн руб. Эта шкала не применяется к доходам от продажи личного имущества.
Для доходов резидентов с продажи имущества, в том числе недвижимого, установлена отдельная двухступенчатая шкала ставок НДФЛ:
13 процентов – при получении дохода до 2,4 млн руб.15 процентов – с суммы превышения над 2,4 млн руб.
Таким образом, сами ставки остаются прежними, для резидентов они составляют 13 и 15 процентов, но изменился лимит для перехода на повышенную ставку. Если раньше ставка 13 процентов применялась к доходам в пределах 5 млн руб. в год, то с 2025 года лимит уменьшается до 2,4 млн руб. Это изменение увеличит налог на продажу квартиры.
ПримерВ 2022 году Иванов И.И. купил квартиру за 3,5 млн руб., в 2025 году он продал ее за 4,2 млн руб. Доход облагается налогом, но Иванов вправе снизить расчетную базу за счет вычета в размере 1 млн руб. Рассчитаем сумму НДФЛ:Расчетная база: 4,2 – 1 = 3,2 млн руб.НДФЛ с дохода в рамках лимита: 2,4 млн руб. × 13% = 312 тыс. руб.НДФЛ с суммы превышения над лимитом: (3,2 – 2,4) × 15% = 120 тыс. руб.Итого НДФЛ: 432 тыс. руб.Если бы Иванов провел сделку в 2024 году, весь его доход облагался бы по тарифу 13 процентов, поскольку лимит составлял 5 млн. руб. Налог с продажи недвижимости составил бы 416 тыс. руб. (3,2 млн руб. × 13%).
В Системе Главбух опубликована полная инструкция, как уменьшить доход от продажи недвижимости на имущественный вычет. Она составлена с учетом разных рабочих ситуаций совместно с бухгалтерами-практиками и заверена чиновниками из Минфина. Такого полного алгоритма действий вы не найдете в интернете.
Получить доступ к инструкции
Через сколько лет можно продать квартиру без налога
Чтобы доход от продажи квартиры не облагался налогом, необходимо продержать ее в собственности определенное количество лет.
Налог от продажи квартиры в собственности пять лет. Стандартный срок составляет пять полных лет. По истечении этого срока можно оформлять продажу и не платить налог. Законодатели субъекта РФ вправе уменьшить этот срок, проверяйте законодательство своего региона.
Налог на продажу недвижимости в собственности три года. Срок уменьшается до трех лет, если продается квартира, которая:
Покупалась до 2016 года.
Досталась путем наследования или дарения от ближайшего родственника. Перечень лиц ближайшего родства представлен в ст. 14 Семейного кодекса, это родители и дети, братья и сестры, бабушки и дедушки.
Оформлена во владение путем приватизации.
Получена в рамках пожизненного содержания с иждивением.
Является единственным жильем и продана после 1 января 2020 года. Если у продавца имеется вторая квартира, приобретенная не ранее чем за три месяца до продажи первой, продаваемая квартира считается единственным жильем.
Без учета срока владения. Период собственности не принимается во внимание, если квартиру продавали граждане с детьми, а целью сделки является улучшение жилищных условий. К сделке и ее участникам предъявляются требования:
В семье имеется не менее двух несовершеннолетних детей или совершеннолетних до 24 лет студентов-очников.
В этом же году или в следующем приобрели новое жилье. Крайний срок - 30 апреля нового года.
Новое жилище больше по метражу и стоимости по кадастру.
Кадастровая цена купленного объекта не выходит за рамки 50 млн рублей.
Таблица: через сколько можно продать квартиру без налогаРазобраться в сроках владения поможет таблица:
Что продано
Период владения
Основание
Недвижимость, кроме нижеперечисленной
5 лет (может оказаться меньше в конкретном регионе)
П.17.1 ст.217 НК
Жилье, купленное после 01.01.2016
3 года
Закон № 382-ФЗ от 29.11.14
Жилье, полученное:
По наследству или в подарок от близкого родственника,
В порядке приватизации,
По договору пожизненного содержания
П.3 ст.217.1 НК
Единственное жилье, проданное после 01.01.2020
Жилье семьи с детьми при улучшении жилищных условий:
В семье имеется двое или больше детей до 18 лет или до 24 лет студентов-очников,Квартира продана после 01.01.2021,
Новое жилище купили в этом же году или следующем году до 30 апреля,Новое жилище превосходит прежнее метражом и кадастровой стоимостью,Кадастровая стоимость нового жилища не превышает 50 млн руб.
Любой
П.2.1 ст.217.1 НК
Как уменьшить налог с продажи квартиры в 2025 году
Допустим, вы владели недвижимостью меньше трех (пяти) лет, но вам необходимо срочно продать ее. Какой налог при продаже недвижимости придется заплатить? Налог состоит из двух частей:
13 процентов от полученного дохода в пределах 2,4 млн руб.15 процентов от суммы превышения над лимитом в 2,4 млн руб.
НДФЛ можно уменьшить одним из двух способов – на выбор налогоплательщика:
На сумму расходов, связанных с приобретением этой недвижимости. Величина затрат должна подтверждаться документами на покупку: договор, банковский документ о переводе средств или расписка продавца.
На сумму налогового вычета, он составляет 1 млн рублей.
Налоговый кодекс позволяет снизить налог до любой суммы, вплоть до нуля, никаких ограничений нет, например:
Покупали недвижимость по цене 2,2 млн р., а продали за 2,1 млн р. Если сохранили документы о покупке, вообще не придется платить НДФЛ, поскольку налоговая база отсутствует (цена продажи меньше цены покупки).
Если продали комнату или долю в квартире за 1 млн р. или меньше и применили вычет, НДФЛ также не будете платить. С учетом вычета налоговая база равна нулю или принимает отрицательное значение.
Какой налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственностиСделка освобождается от НДФЛ, если имущество:
Было приобретено по приватизации,
Досталось от ближайшего родственника путем наследования или дарения,Является единственным жилищем.
В иных случаях придется уплатить налог, но его можно законно снизить, если доказать величину затрат на покупку или воспользоваться фискальной льготой.
Пример 1: подтверждаем расходы
Пример 2: применяем вычет
Иванов И.И. в марте 2023 года приобрел квартиру за 2,8 млн р., это его единственное жилище. Для освобождения от НДФЛ необходимо владеть ею до конца марта 2026 года, но в апреле 2025 года Иванов решил продать ее за 3,1 млн р. и купить что-нибудь побольше.
Если Иванов уменьшит расчетную базу за счет затрат на приобретение, НДФЛ составит:
Расчетная база: 3,1– 2,8 = 0,3
НДФЛ: 0,3 млн р. × 13% = 39 тыс р.
Если Иванов не сохранил документы о приобретении, можно воспользоваться вычетом, тогда НДФЛ составит:
Расчетная база: 2,8 – 1 = 1,8
НДФЛ: 1,8 млн р. × 13% = 234 тыс р.
Какой налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственностиЕсли право собственности зарегистрировано больше пяти лет назад, сделка освобождается от НДФЛ. Налог придется заплатить, если недвижимость:
Не является единственным жилищем граждан с детьми,
Не подпадает под трехлетний минимум.
Величину НДФЛ можно уменьшить стандартными способами: за счет доказанных затрат или путем применения фискальной льготы.
Пример 1: подтверждаем расходы
Пример 2: применяем вычет
Петров П.П. имеет одну квартиру, в январе 2022 года купил вторую за 4,2 млн р. Под минимальный трехлетний период его недвижимость не подпадает, для освобождения от НДФЛ необходимо владеть ею до конца января 2027 года. В феврале 2025 года Петров решил продать ее за 4,5 млн р.
Если Петров сохранил документы о покупке, может уменьшить расчетную базу за их счет, тогда НДФЛ составит:
Расчетная база: 4,5 – 4,2. = 0,3
НДФЛ: 0,3 млн р. × 13% = 39 тыс р.
Если Петров не сохранил документы о покупке, воспользуется налоговой льготой, тогда НДФЛ составит:
Расчетная база: 4,5 – 1 = 3,5
НДФЛ (13%): 2,4 млн р. × 13% = 312 тыс р.
НДФЛ (15%): (3,5 – 2,4) × 15% = 165 тыс р.
Итого НДФЛ: 477 тыс р.
Когда платиться налог с продажи квартиры
Продавец обязан самостоятельно сообщить в ФНС сумму полученного дохода, привести расчет налога и уплатить его. Сведения приводятся в налоговой отчетности физических лиц – декларации по форме 3-НДФЛ.
Проще всего сформировать ее, проверить, подписать и отправить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Также ее можно составить в бумажном виде и привезти в налоговый орган по месту жительства или отправить ценным письмом с описью.
К декларации прикрепите копии документов, которые доказывают:
Сумму затрат, если снижаете НДФЛ за счет затрат,
Право на вычет, если за счет него снижаете расчетную базу.
Срок отправки декларации – 30 апреля года, идущего за годом проведения сделки. Если эта дата совпадает с выходным днем, срок перемещается на следующий рабочий день.