Застройщики не протянут на рассрочках долго

Источник: КоммерсантъПо данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в сентябре 2024 года жилье ввели в четырех районах города. Лидером по количеству сданных квартир в новостройках стал Василеостровский район, где девелоперы построили 55,3 тыс. кв. м в двух домах на 1487 квартир. На втором месте Выборгский район, в котором сдали два дома на 1122 квартиры общей площадью 51,1 тыс. кв. м. В Пушкинском районе ввели в эксплуатацию 30,8 тыс. кв. м в одном доме на 965 квартир. В Петродворцовом районе построили 28,3 тыс. кв. м в трех домах на 650 квартир. Еще 15,3 тыс. кв. м было сдано в сегменте ИЖС. В сентябре 2023 года застройщики ввели в эксплуатацию 292,03 тыс. кв. м. новых жилых помещений. К 1 октября в городе сдано почти 1,988 млн кв. м жилья. Год назад показатель достигал почти 2,3 млн кв. м.Опрошенные застройщики ожидаемо констатируют заметное падение продаж относительно периодов, когда действовали льготные ипотечные программы.Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», рассказал «Ъ-СПб», что в сентябре 2023 года объем спроса в сегменте «масс-маркет» был выше примерно на 66%. Коммерческий директор ГК «А101» Мария Орлова также подтверждает, что результаты прошлого месяца нельзя сопоставить с «урожайными» августом и сентябрем 2023 года. «В сентябре 2023 года в Петербурге было заключено 6669 договоров долевого участия. В Ленинградской области этот показатель составил 2612 ДДУ», - приводит цифры портала Dataflat.Ru госпожа Орлова и добавляет, что август этого года, когда продажи по сравнению с июлем упали на 39% в Петербурге и на 35% в Ленобласти, стал тем дном, от которого рынок оттолкнулся в сентябре.Управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов делится наблюдениями, что в прошедшие три квартала в разных сегментах недвижимости рынок показывал переменчивую динамику. Первичный рынок массового жилья продолжал расти вплоть до прекращения действия льготной ипотеки. После чего наступило ожидаемое затишье и даже стагнация.«Безусловно, мы видим падение продаж в масс-маркете и сохранение достаточно серьезного уровня продаж в бизнес- и элит-классах - на них не сказалась отмена госипотеки, - говорит Евгений Бескровный, генеральный директор компании LAR Development (входит в ГК “Запстрой”).- Масс-маркет потерял даже не в спросе, а в покупательской способности: вне господдержки квартиру в ипотеку трудно приобрести из-за фактически заградительных ставок. Какое-то время рынок новостроек будет на перепутье: покупатель масс-маркета должен привыкнуть к новым условиям и такому инструменту, как рассрочка».Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», согласен, что спрос в высоких сегментах перераспределяется между подкатегориями и такая плавающая динамика в целом характерна начиная со второй половины 2024 года: «В наших проектах более высокой ценовой категории продажи сократились почти вдвое, а в то же время в сегменте средней категории выросли также почти вдвое. Это связано как с выводом новых очередей в продажу, так и с запуском дополнительных специальных программ кредитования и рассрочек».Но даже на фоне ужесточения условий по программам с господдержкой семейная ипотека составляет значительную долю в структуре продаж девелоперов. По словам вице-президента по продажам и сервису «Группы RBI» Дмитрия Фалкина, ее доля в комфорт-классе остается сравнительно высокой - 65−70% (для сравнения - во втором квартале 2024 она составляла 80%).«Само число одобряемых кредитов, судя по всему, уменьшилось не так существенно. Просто многие клиенты, увидев, на каких условиях им сегодня одобряют кредиты, принимают решение не выходить на сделку», - делится мнением господин Бескровный.«Даже суммарная доля сделок, заключенных по программам рассрочки, трейд-ин, траншевой ипотеки и субсидированной ипотеки от застройщиков, не превышает долю “семейной ипотеки” в структуре продаж. Трейд-ин предполагает продажу жилья на вторичном рынке, активность на котором также снизилась из-за дорогих кредитов. В глазах покупателей рассрочки не могут конкурировать с ипотекой из-за ограниченных сроков предоставления и высоких платежей, тогда как девелоперу рассрочка, в отличие от ипотеки, не позволяет единовременно и в полном объеме пополнять эскроу-счета. А спрос на семейную ипотеку привел к тому, что лимиты в банках стали заканчиваться», - обозначил ситуацию на рынке Дмитрий Кашинский, президент GloraX.По мнению господина Софронова, дальнейшая динамика спроса будет напрямую зависеть от ситуации с оставшимися лимитами у банков. «И если, например, это относительно небольшой банк и лимит у него соответствующий, то исчерпается он по причине выросшего числа обращений быстрее», - рассуждает коммерческий директор ГК «ПСК». Господин Ефремов обращает внимание еще на то, что, помимо исчерпания лимитов у банков, ужесточение условий выдачи ипотечного кредита, повышение первоначального взноса до 30−50%, обязательное субсидирование становятся заградительными факторами для многих покупателей.Рассрочки в текущих реалиях точно станут драйвером продаж, прогнозирует господин Фалкин. «Однако очевидно, что только на рассрочках застройщик в текущих реалиях строить не сможет, так как это не позволит обеспечить наполнение эскроу-счетов в полной мере», - поддерживает мнение коллег по рынку господин Фалкин.Сложившаяся ситуация свидетельствует о том, что рынку нужен доступный механизм покупки жилья. Доступность рыночных ипотечных кредитов существенно снизилась, ключевая ставка ЦБ остается высокой на протяжении продолжительного времени, и аналитики прогнозируют ее дальнейший рост. «В таких условиях и покупатели жилья, и девелоперы надеются на меры поддержки со стороны государства. В противном случае строительную отрасль, являющуюся одной из ключевых для экономики страны, может ожидать стагнация», - предупреждает господин Кашинский.Господин Кравцов выражает умеренный оптимизм: «К новому году рынок должен стабилизироваться, хотя объемы строительства и продаж существенно снизятся и не вернутся на уровень 2023 года без существенной поддержки со стороны государства». Источник: news.mail.ru