Налоги в ОАЭ. Сколько платят иностранцы, которые владеют недвижимостью

Эмираты заслужили звание «налогового рая». Здесь особый порядок уплаты налогов. Точнее сказать, их практически нет.

Редкое исключение – туристы. Отели Дубая и Рас-эль-Хаймы взимают с каждого гостя налог (tourism dirham fee) по ставкам 7–20 дирхамов за ночь. В Абу-Даби это необязательно, но на практике применяется.

Также в 2023 году в Эмиратах появился новый корпоративный налог – о нём подробнее расскажем ниже. В отдельных случаях его должны платить и собственники недвижимости.

Несмотря на это, налоговый климат остаётся благоприятным, поэтому направление и пользуется популярностью.

В ОАЭ физические лица освобождены от уплаты налогов на покупку и владение недвижимостью, прирост капитала и доходы от сдачи в аренду. В стране отсутствует налог на наследство, а при дарении имущества близким родственникам платежи не взимаются.

Обязанности и права нерезидентов

С 2018 года в ОАЭ введён НДС по ставке 5%, однако операции с недвижимостью освобождены от выплаты. Исключение составляют продажа и сдача в аренду коммерческой недвижимости – за это налог всё-таки придётся заплатить.

В отличие от некоторых стран, где налогоплательщики могут получить налоговые вычеты на расходы по обслуживанию, ремонту и управлению недвижимостью, в ОАЭ подобного нет. Владелец оплачивает все расходы, связанные с обслуживанием, без возможности их компенсировать.

Какую недвижимость имеет право купить иностранец

Покупать недвижимость в ОАЭ могут граждане любых стран, но с ограничениями по территориальному признаку. В Дубае без привязки к месту могут приобретать объекты лишь граждане ОАЭ и стран Персидского залива, а также зарегистрированные в этих государствах компании.

Для иностранцев предусмотрены фрихолд-зоны. В них собственники имеют полное право владения, распоряжения и передачи недвижимости. Эти территории постепенно расширялись, сейчас к фрихолду относятся все популярные локации в Дубае.

В лизхолд-зонах иностранцам доступна только долгосрочная аренда, обычно сроком до 99 лет. По истечении срока действия полное право собственности возвращается хозяину – как правило, застройщику. Но аренду можно продлить и переоформить её на родственников.

Какие права получает иностранный владелец недвижимости

С 2006 года иностранцы, приобретающие недвижимость в ОАЭ, могут продавать, сдавать в аренду, дарить и передавать её по наследству.

В феврале 2019 года ОАЭ запустили программу «золотой визы», которую можно получить в том числе благодаря покупке недвижимости. С 2022 года минимальная стоимость объекта для оформления десятилетнего вида на жительство составляет 2 млн AED ($544 тыс.).

Кроме того, иностранные владельцы недвижимости в Дубае могут оформить резидентскую визу на два года, если стоимость имущества составляет не менее 750 тыс. AED ($204 тыс.).

Есть ли ограничения для граждан России

В 2022–2024 годах Эмираты стали одним из самых популярных у россиян направлений.

Граждане России могут приобретать недвижимость в ОАЭ на тех же условиях, что и иностранцы из любых других стран. Для них открыт доступ и к банковским счетам в ОАЭ.

Ещё один плюс – ОАЭ заключили соглашения об отмене двойного налогообложения более чем с 137 странами, включая Россию.

Налоги при покупке недвижимости

При покупке жилья собственник выплачивает единовременный сбор за передачу права собственности (property transfer fee).

Его размер зависит от эмирата. В Дубае, например, он составляет 4% от стоимости недвижимости, а в Абу-Даби – 2%. Часто выплата делится поровну между покупателем и продавцом. При покупке у застройщика сбор может быть включен в стоимость объекта.

Дополнительно нужно уплатить административный сбор в размере 540 AED ($147).

Размер регистрационного сбора (property registration fee) зависит от стоимости объекта. Если недвижимость стоит меньше 500 тыс. AED ($136 130), необходимо заплатить 2 тыс. AED ($545). Для объектов, стоимость которых выше 500 тыс. AED, налог составит 4 тыс. AED ($1 090).

После завершения сделки нужно обратиться в районный суд для получения документа, подтверждающего право собственности. Стоимость услуги составляет около $70, срок оформления – три дня.

Если в сделке участвовал риелтор, то его гонорар составит примерно 2% от стоимости недвижимости, однако условия могут варьироваться. На первичном рынке затраты на услуги риелтора зачастую берёт на себя застройщик, тогда как на вторичном рынке они могут быть возложены на покупателя или разделены между сторонами.

При покупке коммерческой недвижимости необходимо уплатить НДС в размере 5%.

Налоги при владении недвижимостью

В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость.

Тем не менее каждый собственник обязуется вносить регулярные платежи в управляющую компанию за обслуживание здания и прилегающей территории. Размер этих взносов зависит от локации и застройщика и колеблется в районе $15–60 за кв. м.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

В ОАЭ отсутствует подоходный налог для физических лиц, включая доходы от аренды недвижимости.

Однако при сдаче недвижимости внаём необходимо учитывать муниципальный сбор, который варьируется в зависимости от эмирата.

В Дубае арендодатели уплачивают сбор в размере 5% от годовой арендной платы, в Абу-Даби – 3%. Обычно сумма включается в счета за коммунальные услуги и фактически выплачивается арендатором.

Ставка муниципального сбора при аренде коммерческой недвижимости составляет 10%.

Налоги при продаже недвижимости

При продаже недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах отсутствует налог на прирост капитала или иной налог на доход от продажи.

Продавец должен уплатить только сбор за передачу права собственности (transfer fee) и комиссию агенту недвижимости.

Корпоративный налог и рынок недвижимости

1 июня 2023 года в ОАЭ ввели корпоративный (подоходный) налог. Под его действие в отдельных случаях подпадают собственники недвижимости.

Компании, занимающиеся агентской и брокерской деятельностью, строительством, девелопментом и управлением недвижимостью, обязаны уплачивать корпоративный налог.

Налоговая ставка

• 0% – если прибыль компании не превышает 375 тыс. AED ($102 тыс.)
• 9% – если компания зарабатывает больше 375 тыс. AED ($102 тыс.)

Доход, полученный от вложений в недвижимость для личных целей, не будет облагаться этим сбором. То есть если вы купили квартиру, сделали ремонт и решили её продать, то налог уплачивать не нужно.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду могут рассматриваться как предпринимательская деятельность, если для этого требуется лицензия или если деятельность ведётся на профессиональной основе – в таком случае даже физическое лицо попадает под действие подоходного налога.

Советуем уточнить у юристов, требуется ли коммерческая лицензия в вашем конкретном случае. Вот контакты компаний, которые могут бесплатно вас проконсультировать.

Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар

В Объединённых Арабских Эмиратах отсутствуют налоги на наследство и дарение недвижимости.

При наследовании сборы остаются такими же, как и при покупке жилья. При передаче недвижимости в дар комиссия составляет 0,125% от стоимости недвижимости.

Как сэкономить на налогах в ОАЭ

В ОАЭ облегчённая налоговая система – ставки намного ниже, чем в других странах. Тем не менее и здесь можно позаботится о том, чтобы облегчить нагрузку.

Главный совет для физических лиц – не пропускайте сроки выплат налоговых и муниципальных сборов, иначе сумма долга увеличится за счёт штрафов и пеней.

Многим может быть выгодно получить статус налогового резидента ОАЭ. Он предоставляет ряд преимуществ – например, освобождение от налогов на доходы, полученные за пределами страны.

Для юридических лиц свои возможности – например, регистрация компании в свободной экономической зоне (free zone) даёт различные налоговые льготы.

Лучшим решением будет обратиться к консультанту – и желательно сделать это до оформления сделки на покупку недвижимости. Специалист поможет найти подходящий объект и определиться с формой покупки – на физическое или юридическое лицо.

Источники: Правительство ОАЭ, KPMG, Global Property Guide, Федеральная налоговая служба ОАЭ, официальные данные о налоге для туристов

Фото: Darcey Beau / Unsplash