Что такое лизинг квартир и кому он выгоден

Ипотека без господдержки окончательно переходит в категорию фантастики: эксперты ожидают повышения ключевой ставки ЦБ в декабре до 23–25%. Но девелоперы нашли новый способ привлечь покупателей — лизинг недвижимости. «НИ» разобрались, что это и кому может быть интересно. Мария Соколова По оценке ВТБ, инфляция в ноябре может ускориться до 13%. Да и декабрь вряд ли порадует — спасибо девальвации рубля. А раз инфляция растет, значит, ЦБ будет повышать ключевую ставку. Эксперты считают, что на очередном заседании регулятор поднимет ее до 23% или даже 25%. То есть прибавятся два или четыре процентных пункта. А ведь и так уже в Сбербанке полная стоимость ипотечного кредита подбирается к 35%. С новыми ставками рыночная ипотека устремится к 40% годовых. Никто в здравом уме и светлой памяти не будет брать деньги у банка с такими условиями на десяток-другой лет. Однако застройщикам необходимо как-то привлекать покупателей, нельзя, чтобы новостройки простаивали с непроданными квартирами. И в 2024 году появился новый формат приобретения жилья — лизинг. «НИ» выяснили у экспертов, что это, кому и зачем нужно и какие здесь могут быть подводные камни. Что такое лизинг квартир При покупке квартиры в ипотеку вы сразу становитесь ее собственником, хоть и с некоторыми ограничениями, поскольку жилье находится в залоге у банка. Это означает, что вы платите налоги за имущество, которое можно передать по наследству (вместе с обязательствами по ипотеке). Лизинг работает иначе. Квартиру приобретает лизинговая компания. Это ее собственность. А вы ее просто берете в долгосрочную аренду. И через определенное время, указанное в договоре, у вас появляется право оформить имущество уже в свою собственность, выкупив по остаточной стоимости. Размер ежемесячных платежей зависит от размера первоначального взноса и остаточной стоимости. В России, как правило, лизинговые платежи рассчитываются так, чтобы остаточная стоимость стремилась к нулю. В итоге покупатель и в случае с ипотекой, и в случае с лизингом вносит первоначальный платеж и также совершает ежемесячные платежи. Только в первом варианте квартира сразу ваша, а во втором — только после всех выплат. За девять месяцев 2024-го количество лизинговых сделок по жилым помещениям выросло в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Минусы лизинга квартир Не будем долго ходить вокруг да около и сразу начнем с недостатков лизинга квартир для физических лиц. Во-первых, как отмечает Евгений Шавнев из инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП», у вас не получится взять в лизинг любое понравившееся жилье. В лизинг можно взять только готовую недвижимость, которую девелопер не смог продать на этапе строительства. — По этой схеме продают низколиквидные объекты, которые трудно реализовать быстро. Более того, рынок предложений крайне ограничен, как и доля таких сделок — не более 1–3% от общих продаж. Второй минус — это размер платежей. Об этом предупреждает международный инвестор и серийный предприниматель Оскар Хартман. — Процентная составляющая лизинговых платежей зачастую превышает ипотечные ставки. Дешевого лизинга быть не может: лизинговые компании тоже смотрят, куда им вложить свои деньги. И если есть выгодные депозиты, то зачем связываться с квартирами? Третий минус — это сроки, на которые растягиваются платежи. Пока что нельзя оформить лизинг на 20 или 30 лет. Анастасия Кривельская поясняет, что срок договора не превышает десяти лет. Четвертый минус — это возможность выселения в случае просрочки платежей. Эксперт по недвижимости, управляющий партнер Delta estate Елена Земцова рассказывает, что классическая ипотека в этом плане намного безопаснее. — В случае нарушения графика платежей банк будет стараться найти компромиссное решение, поскольку изъятие залога — долгий бюрократический процесс. При оформлении лизинга право собственности остается за лизингодателем, и если клиент допускает просрочку, то имущество могут изъять. И регистрация в квартире не поможет ее сохранить просто потому, что у вас, скорее всего, не будет никакой прописки. Об этом рассказал ведущий эксперт компании «Этажи» Иван Золотарев. Это пятый минус. — Нельзя без разрешения лизинговой компании прописаться в квартире. Поэтому часто компания разрешает только временную регистрацию. Шестой минус самый неприятный — с лизингом вы можете остаться и без квартиры, и без уже совершенных платежей. Эксперт по инвестициям в недвижимость Александр Вайс поясняет, что такой риск есть в случае финансовой несостоятельности лизингодателя. Обанкротилась лизинговая компания — и все, можете попрощаться с деньгами и квартирой. Она ведь не ваша по документам. Кому подойдет лизинг квартир Кажется, кругом сплошные минусы. Но у оформления жилья в лизинг есть и светлая сторона. Кому подойдет лизинг — рассказал Оскар Хартман. — Жилищный лизинг может стать оптимальным решением для категорий граждан, не имеющих возможности документально подтвердить уровень дохода или имеющих неидеальную кредитную историю. Данный инструмент также привлекателен для лиц, не планирующих долгосрочного владения недвижимостью, по завершении лизингового периода существует возможность возврата объекта компании с учетом всех осуществленных платежей в счет пользования жильем. Поскольку квартира остается в собственности лизинговой компании, то она не несет никаких рисков. Не платит арендатор — не проблема, его просто выселяют и ищут нового. Поэтому лизингодателю совершенно нет дела до ваших официальных доходов, долгов, судимости. Лишь бы деньги платили. Немного плюсов. Но руководитель отдела дистанционных продаж лизинговой компании «Лизинг-Трейд» Розалия Миндарова рассказала, кто действительно может получить выгоду от приобретения квартиры в лизинг. Это руководители компаний и индивидуальные предприниматели, которые используют основную систему налогообложения. То есть учитывают все свои расходы и платят НДС. — Во-первых, у лизингополучателей есть возможность поставить к вычету НДС 20% со всех лизинговых платежей, включая авансовый. Во-вторых, лизинговые платежи и все расходы, связанные с содержанием объекта недвижимости (ремонт, коммунальные платежи, имущественный налог и т. д.), можно отнести к расходам компании и оплачивать напрямую с расчетного счета. То есть предприниматель может вернуть 20% от совершенных платежей, а заодно снизить налог на прибыль компании и свой НДФЛ, поскольку для совершения ежемесячных платежей не надо переводить деньги на личный счет в виде зарплаты, премий или дивидендов. Вот это уже интересное предложение! Розалия Миндарова дополняет, что есть еще одна лазейка для экономии. — Не нужно страховать жизнь и здоровье заемщика, так как лизингополучателем является юрлицо. Экономия на страховании составит 1–3% от стоимости объекта. Она рассказала, что в одном случае при ключевой ставке в 19% реальная переплата клиента получилась на уровне 10%. И как дополнительный бонус — лизинговая компания может предложить клиенту более гибкий подход к графику платежей. Помимо стандартных аннуитетных платежей (равными частями), лизингополучателям доступны убывающие, индивидуальные и сезонные графики. Лизинг может оказаться как спасением для желающих приобрести жилье, так и проклятием, которое оставит без штанов. Что делать, чтобы минимизировать риски, рассказала digital-специалист по репутационным проектам в сфере зарубежной и российской недвижимости Мария Глебова. — Лизинговые схемы могут быть не такими прозрачными, как ипотечные. Важно внимательно изучить все условия договора, чтобы избежать дополнительных расходов и неприятных сюрпризов. Помните, что в сложных инвестиционных проектах всегда важна личная безопасность, наймите юриста, который даст оценку документам и условиям сделки.