Баджурак: В 2025 году рынок недвижимости «остынет» по количеству и объему сделок

Как изменятся цены на недвижимость в 2025 году, читайте в материале РИАМО.

Экономическая ситуация в России сильно влияет на рынок недвижимости, цены на котором формируются под воздействием разных факторов. Что будет воздействовать на рынок жилья и каких цен ожидать в 2025 году, читайте в материале РИАМО.

Что происходит с рынком недвижимости в четвертом квартале 2024 года

Сейчас наблюдается уменьшение активности на рынке недвижимости. В числе факторов, определяющих такую тенденцию, стоит отметить сокращение объемов поддержки ипотечного кредитования, отмечает старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь. Так, 1 июля 2024 года официально прекратила действие массовая госпрограмма льготной ипотеки на строящееся жилье, которая была запущена в качестве антикризисной меры весной 2020 года. За более чем четыре года в ее рамках было выдано, по подсчетам «ДОМ.РФ», 1,54 млн кредитов на 5,98 трлн рублей. Кроме того, были ужесточены условия по семейной ипотеке — второй по востребованности программе. Осенью 2024 года отрицательное влияние на доступность заемных средств для покупки жилья также оказало ужесточение денежно-кредитной политики.

По данным Банка России, в октябре 2024 года россиянам было предоставлено 94,9 тысяч рублевых ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 367,1 млрд рублей. По сравнению с октябрем 2023 года цифры сократились более чем на 50%. Тогда было оформлено 200,4 тысяч рублевых займов на приобретение жилья на общую сумму 769,6 млрд рублей. Так что в годовом разрезе сектор значительно замедлился после рекордов 2023 года, отмечает Плитинь.

При этом по сравнению с сентябрем 2024 года октябрьские объемы кредитования демонстрируют стабильность и даже небольшой прирост по количеству кредитов — с 94,3 до 94,9 тысяч займов. Рынок продолжает поддерживать семейная ипотека, подавляющее большинство сделок заключаются при льготной поддержке от государства. Кстати, в ноябре и декабре темпы кредитования могут снизиться, потому что ряд участников фиксировал достижение лимитов по данной программе.

Как будет меняться стоимость жилой недвижимости в 2025 году

В горизонте ближайшего года вряд ли стоит ждать кардинального улучшения ситуации в экономике страны, считает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Россия завершает 2024 год с растущей инфляцией и волатильностью национальной валюты и меры ЦБ пока не сдерживают рост цен.

«Опираясь на статистику ЦБ за III квартал, а также учитывая негативные факторы, включая резкое „торможение“ ипотеки, мы считаем, что цены жилой недвижимости в горизонте 2025 года будут стагнировать вблизи текущих значений. Хотя и не исключаем небольшие колебания, причем как вверх, так и вниз в пределах 5-7% в зависимости от региона. Скажем больше, с учетом высоких инфляционных рисков и уменьшения объемов строительства, снижение на уровне 10–15% от нынешних значений, на наш взгляд, весьма сомнительно», — комментирует эксперт.

Квадратные метры — такой же товар, как автомобили, бытовая техника. Поэтому странно ожидать обвала цен (на 30-40%) на отдельную товарную группу, когда из-за инфляции дорожают остальные, подчеркивает Баджурак. Кроме того, «ценник» продолжает «толкать» вверх нестабильность рубля из-за новых санкций. В результате растет себестоимость услуг, разумеется, и в строительной отрасли. А по цепочке поднимается цена вторички, так как большинство покупателей новостроек сначала продают имеющуюся квартиру, объясняет эксперт.

При каких условиях возможно падение цен на недвижимость в России в 2025 году

Добавим, падение цен недвижимость в теории возможно в двух сценариях, считает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».

Во-первых, в ситуации откровенно критической для застройщиков — дефолты компаний, околонулевой спрос покупателей.

Во-вторых, если власти введут новые меры поддержки, чтобы девелоперы продавали объекты дешевле, сохраняя маржинальность. Речь либо о прямом субсидировании компаний, либо о возобновлении массовой льготной ипотеки.

«Но как мы помним, за последние годы строительный сектор накопил запас прочности в плане капитала, чтобы пройти „черную“ полосу в полтора-два года. Видимо поэтому кабмин пока не спешит помогать отрасли, как это было в период пандемии. Застройщики, в свою очередь, перестраивают бизнес-модели и останавливают запуск новых проектов. Проще говоря, сокращают предложение, чтобы не снижать цены», — объясняет ситуацию Баджурак.

Однако спрос покупателей также не «встал на паузу», хотя и просел, к примеру, в ипотечных сделках больше, чем вдвое к прошлогодним показателям. В данных ЦБ по итогам октября видно, что ипотека, которая раньше была драйвером спроса, не растет уже четыре месяца. С момента окончания массовой льготной госпрограммы объем ежемесячных выдач не превышает 370 млрд рублей. Для сравнения, осенью минувшего года банки выдавали вдвое больше. В результате, как отметил регулятор, на первичном рынке рост средних цен на недвижимость по итогам октября продолжился (+2,3% против +2,1% в 2к24), опережая рост на вторичном рынке (+1,0% против +1,9%).

Россияне будут терять интерес к покупке недвижимости в 2025 году

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» полагает, что падение интереса людей к покупке недвижимости продолжится и в 2025 году.

«Люди с доходами и сбережениями предпочтут повременить из-за высоких цен квартир, а тех, кто планировал ипотеку, остановят космические ставки и жесткие условия кредитов», — подчеркивает эксперт.

В результате рынок недвижимости-2025 покинут большинство потенциальных ипотечников. Программы банков им недоступны из-за заоблачных ставок (30% и выше), а льготные — из-за ограничений банков к первому вносу и ужесточении правил со стороны государства, резюмирует он.

По чем будет квадратный метр на «первичке» и на «вторичке» в 2025 году

«Суммируя факторы, которые влияют на цену квадратного метра в части предложения и спроса, мы ожидаем, что стоимость за „квадрат“ в целом по стране в ближайший год будет для новостроек в районе 170 тыс. рублей, для „вторички“ — около 110 тыс. рублей. Это показатель, который мы видим в статистике ЦБ по ипотечным сделкам в III квартале 2024 года», — говорит Баджурак.

В позитивном сценарии для покупателей в 2025 году цена квадратных метров может «припасть» на 10-12%. Но при условии, что снижение спроса усилится. Впрочем, такие предпосылки есть, так как ЦБ пока не удается взять инфляцию под контроль.

«В заключении отметим, в 2025 году рынок недвижимости „остынет“ по количеству и объему сделок и пройдет его с результатом, сопоставимым с 2019 или 2022 годами»

Ярослав Баджурак

исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

Самый реальный сценарий для рынка недвижимости в 2025 году

«Многие ждут падения цен на 30-50%, но их придется расстроить, так как у застройщиков нет возможности так сильно снижать цены: они будут работать в минус, а этого, разумеется, никто не хочет», — комментирует руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

Поэтому снижение цен на 10-15% — допустимый сценарий, считает он. При этом добавляет, что в текущей экономической ситуации самым реальным развитием сюжета будет то, что застройщики постараются по максимуму сохранять экономические модели по имеющимся объектам, но при этом будут сокращать количество новых объектов.

«А это приведет к тому, что в перспективе двух-трех лет мы увидим значительное снижение количества вводимого в эксплуатацию жилья», — констатирует эксперт.