Cмежные комнаты в квартире: почему их нельзя признать самостоятельными жилыми помещениями
На самом деле отечественные законодатели четко определяют, какие помещения в России могут считаться жилыми. Однако здесь следует учитывать и такое понятие как «изолированность», которое упоминается в Жилищном кодексе.
Вадим Белов в издании «Гражданское право» пишет, что жилым помещением называется конструктивно обособленная (ограниченная стенами, полом и потолком) часть внутренней вместимости строения, которая, несмотря на свою неразрывную физическую связь со строением, может быть самостоятельно (то есть обособленно и независимо от иных аналогичных частей соответствующей недвижимой вещи) использована по своему собственному целевому назначению. Именно в зависимости от назначения на практике выделяют самые разнообразные виды помещений. В частности помещения, располагающиеся внутри зданий, принято делить на нежилые и жилые.
Отнесение помещений к разряду жилых регламентируется Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ No 47 от 28 января 2006 года. Жилые помещения в первую очередь предназначаются для проживания, хотя в них не запрещено и заниматься предпринимательством. Согласно же статье 16 Жилищного кодекса, жилыми помещениями считаются: жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната. При этом в кодексе четко разъяснено, что следует считать жилым домом, квартирой и комнатой. Все эти жилые помещения, как гласит закон, должны удовлетворять бытовые и иные нужды граждан, связанные с их проживанием в данных помещениях.
Изолированность
Одним из важнейших признаков жилого помещения является и его изолированность. По крайней мере, именно об этом говорит 2 часть статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кодекс характеризует жилое помещение как изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодным для проживания граждан (то есть помещение должно соответствовать санитарным, техническим и другим нормам и требованиям законодательства). Между тем понятие «изолированность» не раскрывается ни в упомянутом кодексе, ни в прочих официальных документах. Однако в толковых словарях прилагательное «изолированный» трактуется как «единичный», «отдельный».
Несмотря на то, что в наши дни определение понятия изолированности отсутствует на законодательном уровне, уполномоченными органами данное понятие трактуется примерно так: изолированность предполагает наличие стен или перегородок, а также исключение прохода в помещение соседей. Правоприменители пользуются похожим определением изолированности. По их мнению, изолированное помещение должно быть оснащено входом, отделяющим его от мест общего пользования. Данный вход также не должен использоваться соседями, которые с его помощью могли бы проходить в собственные комнаты.
Смежные комнаты
Исходя из всего вышеизложенного, авторы учебника «Гражданское право» под редакцией А.П. Сергеева пришли к выводу, что к самостоятельным жилым помещениям не могут относиться смежные комнаты либо части комнат. Недаром в договорах найма, согласно статье 52 Жилищного кодекса РСФСР, не могут фигурировать неизолированные жилые помещения. При этом в кодексе было разъяснено, какие именно помещения считались таковыми. Договоры найма в советские годы не заключались в отношении комнат или их частей, связанных общим входом с другой комнатой. Предметом подобного договора могло стать исключительно изолированное помещение, которое включало в себя квартиру или одну или нескольких комнат.
Впрочем, сегодня ничего не изменилось, кроме того, что в современном Жилищном кодексе не разъяснено понятие «изолированный». Так, как гласит статья 62 ЖК РФ, предмет договора социального найма — это только изолированное помещение. Юристы, авторы комментариев к статьям кодекса, утверждают, что речь здесь идет именно о смежных комнатах, не имеющих отдельного входа (выхода) из мест общего пользования. К слову, самостоятельными предметами договоров социального найма, по мнению комментаторов, также не могут быть вспомогательные помещения (например, кладовки), а также общее имущество многоквартирного дома (к примеру, чердаки).