Инвестировать или ждать? Главные тренды болгарского рынка недвижимости на ближайшие 12 месяцев

Прогноз

Согласно анализу компании Imoteka, в 2026 году в Болгарии ожидается умеренный рост цен на жильё в пределах 5–8%. Этот тренд будет обусловлен двумя ключевыми факторами: стабилизацией рынка после волатильного периода и вступлением Болгарии в еврозону.

Финансовые стимулы: реформа банковских резервов

Главным драйвером спроса станет изменение монетарной политики. С официальным принятием евро (запланированным на 1 января 2026 года) нормативы обязательных резервов для банков резко снизятся:

• Текущая ставка: 12%
• После вступления в еврозону: 1%

«Это высвободит огромный объём ликвидности. Банки получат дополнительные ресурсы, что неизбежно приведёт к активизации ипотечного кредитования», – поясняет Явор Пейчев, исполнительный директор Imoteka.

Спрос и предложение: фокус на качество жизни

В первой половине 2026 года рынок будет характеризоваться балансом интересов. Несмотря на ожидаемое увеличение объёмов предложения, оно не перекроет растущий спрос. Покупатели всё чаще рассматривают недвижимость не просто как актив, а как инструмент повышения качества жизни.

Приоритеты покупателей в 2026 году:

• Тип жилья: двух- и трёхкомнатные квартиры.
• Цель: улучшение жилищных условий для личных нужд.
• Локация: районы с развитой городской инфраструктурой.

Ретроспектива 2025 года: «год трёх скоростей»

Прошедший 2025 год продемонстрировал неоднородную динамику, которую эксперты разделяют на три этапа:

1. Январь — Июнь. Период осторожной активности. Покупатели разделились на три группы: те, кто искал жильё для себя; инвесторы в строящиеся объекты (off-plan); и любители загородной недвижимости в радиусе 40 км от крупнейших городов.
2. Лето 2025. Пик активности, спровоцированный новостями о введении евро. Количество запросов в агентства достигло исторических максимумов.
3. Осень 2025. Естественное охлаждение рынка. Число запросов снизилось на 15–25%, однако количество реальных сделок выросло. Рынок покинули случайные участники, оставив место для платёжеспособных покупателей с реальными накоплениями.

Текущий уровень цен в Софии (вторичный рынок)

Цены в престижных районах столицы достигли новых психологических отметок:

Район	Средняя цена за кв. м
Докторски Паметник	> €5 000
Изток	> €3 800
Лозенец	> €3 500
Борово	~ €2 900

В сегменте новостроек Софии предложения дешевле €2 000 за кв. м на данный момент практически отсутствуют.

Резюме

Рынок Болгарии вступает в фазу зрелости. Ожидаемое снижение банковских резервов и переход на евро создадут прочный фундамент для сделок в 2026 году, делая покупку недвижимости привлекательной как для жизни, так и для сохранения капитала в условиях европейской интеграции.

Источник: Investor.bg