Ландшафт и фундамент: как избежать ошибок при выборе места для строительства будущего дома

Загородный участок — не просто земля под дом, а важнейший фактор, который будет влиять на будущий проект дома для семьи и степень его комфорта. Найти подходящий участок бывает непросто. О том, на что обратить внимание и как подготовить место для строительства дома — рассказал главный архитектор проектов архитектурно-строительного бюро Render House Николай Романов.

Согласно исследованию ВЦИОМ и ДОМ.РФ, за 2024-2025 годы только 44% семей приобрели участок, который полностью соответствует первоначальным требованиям. В процессе поиска чаще всего изменялись параметры стоимости, желаемого местоположения, состояния участка и его площади.

Проверка документов

Перед покупкой в первую очередь ознакомьтесь с законодательными нормами на участок: определите категорию земли и вид разрешенного использования. Например, жилой дом можно построить на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или для личного подсобного хозяйства. Иначе есть риск приобрести землю, где строительство жилого дома запрещено.

Уточнить эту информацию можно самостоятельно на портале Роскадастра — публичная кадастровая карта. На сайте также указаны точная площадь, кадастровая стоимость, форма участка и другие данные.

Ознакомиться с участком и близлежащими стройками и объектами также можно на региональных ресурсах. В Подмосковье, например, — на Геопортале.

Также стоит заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В документе содержатся сведения о возможных обременениях и ограничениях: аренда, залог или сервитут, которые могут ограничивать права собственника.

Выписка также содержит данные о точных границах. Избегайте участков, которые не прошли межевание — процесс установления и закрепления точных границ участка. Неправильно оформленные границы могут привести к спорам с соседями и необходимости повторной процедуры межевания.

После изучения кадастровой карты проверьте, совпадают ли границы участка с действительностью и нет ли нарушений в расположении соседских заборов или построек, если такие имеются.

В выписке также указаны данные о правообладателях, которые подтверждают законность сделки.

Заказать выписку из ЕГРН можно через центр государственных услуг «Мои документы» или на Госуслугах. Выбирайте расширенную выписку «О характеристиках объекта недвижимости».

Изучение территории

Перед началом строительства дома изучите местность, чтобы правильно спланировать расположение будущих объектов. Для этого проводят исследования:

• Геодезическую съемку. Она определяет точные координаты, неровности и высотные отметки, т.к. зачастую рельеф кажется более ровным, чем он есть на самом деле.

Особое внимание нужно также уделить высоте дороги относительно будущего дома. Если дорога выше, потребуется высокое крыльцо, чтобы избежать подтопления в весенний период, т.к. вода будет стекать с дороги на участок.

Для строительства дома оптимально выбирать самую ровную часть участка. Небольшие углубления или возвышения можно сгладить с помощью строительной техники. А вот на участках с сильным уклоном или в низинах могут потребоваться дополнительные затраты на выравнивание, дренаж и укрепление грунта.

• Геологические изыскания. Исследования изучают рельеф, прочность грунта, его деформируемость и упругость, а также помогают определить уровень подземных вод, их движение и химический состав. Это нужно для проектирования дренажа и выбора типа фундамента.

Бывает, что на некоторых участках оказывается высокий уровень грунтовых вод или слабый грунт, что может привести к подтоплениям и разрушению фундамента. Исследования помогают выявить проблемы еще до начала строительства и подобрать правильный тип фундамента для почвы на участке. Основные типы фундамента:

• Плитный фундамент. Подходит для слабых, пучинистых и неоднородных грунтов. Плита равномерно распределяет нагрузку под всем домом.

• Свайный фундамент. Используют на участках со слабыми грунтами или высоким уровнем подземных вод. Сваи заглубляются до более плотных слоев грунта, а на них опирается ростверк.

• Ленточный фундамент с ростверком. Ростверк — верхняя часть фундамента, которая связывает сваи или ленту. Это позволяет равномерно распределить нагрузку от стен дома.

Выбор правильного типа фундамента предотвращает появление трещин, усадки и обеспечивает долговечность постройки.

Планировка территории

Перед проектированием дома нужно убедиться, что соблюдены все строительные требования и нормы к расположению капитальных построек в конкретном регионе. Иначе есть риск, что дом признают самовольной постройкой. Это создаст множество проблем в будущем. Поэтому перед строительством стоит согласовать архитектурный проект со всеми инстанциями.

Все постройки на участке должны соответствовать нормам и правилам и располагаться продуманно, а не хаотично.

• Дом. Жилой дом строят исходя из множества факторов: расположения относительно сторон света, розы ветров, существующих деревьев, которые хотелось бы оставить, и соседских построек. Это поможет создать оптимальное освещение и обеспечит энергосбережение в будущем.

Стоит также учитывать материал, из которого планируется строительство дома. Например, если дом каменный, минимальное расстояние до соседнего забора должно быть 3 метра, если деревянный — 5 метров. Для некапитальных построек — беседки или навесы — достаточно 1 метра, до стволов высоких деревьев — 4 метра.

• Гараж. Минимальное расстояние от гаража до забора соседей должно быть не менее 1 метра, до проезжей части — от 3 до 5 метров. Если же дорога проходит сбоку от гаража, то до ее края должно быть не меньше 3 метров, а до центра проезжей части — в пределах 5 метров.

Эти нормы касаются только капитальных сооружений с заглубленным фундаментом. Легкие каркасные сооружения и навесы под действие этих правил не подпадают.

• Скважина. Лучше располагать на возвышенности, чтобы избежать загрязнения воды, и подальше от других построек.

Например, при близком расположении с септиком есть риск бактериального заражения воды, вплотную к деревьям — могут прорасти корни и повредить обсадную трубу. От дома скважина должна также быть минимум в 3 метрах, чтобы избежать подтопления фундамента.

• Септик. Расстояние до септика, выгребной ямы или канализационного колодца 25-50 метров, в зависимости от типа грунта. Лучше устанавливать на самом низком месте участка, чтобы был естественный сток воды.

Если участок маленький, допускается сократить некоторые расстояния, но только после согласования с СЭС.

Ландшафт вокруг дома

Даже на неровном участке можно создать уютное и живописное пространство вокруг дома. На склоне можно устроить альпийскую горку или террасу с панорамными окнами. Вблизи грунтовых вод можно организовать пруд, который станет не только ярким акцентом, но и будет собирать лишнюю влагу.

Дополнительно можно обустроить зону отдыха: баню, бассейн, зону барбекю или детскую площадку, а вокруг разместить декоративные растения, кусты и плодово-ягодные деревья.

Связать постройки помогут декоративные дорожки и освещение территории. Декоративные фонари добавят уют и обеспечат безопасность и комфорт в темное время суток.

Выбор ландшафта зависит от пожеланий конкретной семьи. Помочь с обустройством могут ландшафтные дизайнеры, которые продумывают эффективные и интересные решения, исходя из особенностей участка.

Руководствуйтесь собственными приоритетами и ценностями при выборе участка и места для будущего дома.

Учитывайте близость будущего жилья к больницам, магазинам, школам, детским садам и т.д. Важно также оценить транспортную доступность: возможность быстрой и удобной транспортной связи с городом и наличие общественного транспорта.

Если участок находится в отдаленном месте, оцените, насколько комфортно там будет жить. Важно понять, что для вас важнее: много соседей и веселье или тишина и спокойствие. Перед покупкой участка можно также познакомиться с соседями. Они расскажут много интересного о месте, куда планируете переехать.

Автор:Николай Романов