Переплаты по ипотеке на новостройки и вторичку, если нет денег на первый взнос

Ипотеки с небольшим первоначальным взносом для новостроек почти не осталось. Но и накоплений для этого взноса у людей не хватает — к ипотеке приходится брать еще и потребительский кредит. Какие ежемесячные платежи по новостройкам и вторичке нужно отдавать и сколько процентов переплаты заберут банки? Мария Соколова К проблемам высоких ставок по кредитам для тех, кто собирается в 2024 году покупать жилье в ипотеку, добавились заградительные барьеры по вступительным взносам. Опираясь на данные Центробанка, можно констатировать смерть ипотеки на новостройки с небольшим (менее 20%) первоначальным взносом или без такового вовсе. В конце 2022 года на такие программы приходилось 69% выдач, а в первом квартале 2024 года — только 2%. ЦБ долго и упорно боролся с ипотекой с минимальным первоначальным взносом, чтобы отсечь неплатёжеспособных клиентов и снизить риски для банковской системы. Для этого банкам ввели надбавки — выдача подобных займов оказалась просто невыгодной. Плюс сказываются льготные программы, где минимальный первоначальный взнос установлен на уровне в 20-30%. Но план ЦБ заставить людей самостоятельно копить на первый взнос провалился — у россиян не хватает денег на то, чтобы быстро собрать нужную сумму. Тем более, что самостоятельные накопления могут стать бесконечными из-за роста цен — только за последний год новостройки в Москве подорожали на 17%. Жилье приходится брать здесь и сейчас, пока есть такая возможность. Люди вынуждены в довесок к ипотеке брать обычные необеспеченные потребительские кредиты на первый взнос. По оценке старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, 7,7% ипотечных займов идёт в сопровождении потребкердитов. И всё бы ничего, но у потребкредитов нет льготных программ, и сроки погашения намного короче, чем по ипотечным займам. Это приводит к дополнительной очень высокой долговой нагрузке. «НИ» посчитали, сколько будет стоить такой займ и сравнили с расходами по ипотеке на вторичку — там ещё можно найти предложения с первоначальным взносом от 10%. Сколько стоит взять потребкредит на первоначальный взнос по семейной ипотеке Узнать размер ставки по потребкредитам, просто зайдя на сайт банка, практически невозможно. Простые и понятные условия давно закончились. «Альфа-банк», например, предлагает кредиты полной стоимостью от 17% до 60,99%, «Тинькофф» — от 15,579% до 49,843%, «Сбер» — от 17,36% до 26,958%. Кредиты могут быть или дорогими, или безумно дорогими. Какие именно условия вам достанутся — узнаете только после заполнения анкеты и предоставления всех персональных данных. Поэтому будем ориентироваться на статистику от ЦБ. Самые популярные кредиты имеют срок погашения более 3 лет. Средневзвешенная ставка по ним в марте 2024 года — 17,14%. «Сбер» даёт кредиты на срок до 5 лет, этот период и будем использовать при расчётах. Про базовую льготную ипотеку с господдержкой уже можно забыть — ей осталось жить один месяц. Поэтому для расчёта возьмём семейную ипотеку, с первоначальным взносом от 20% и лимитом в 12 млн рублей для Москвы. С такими параметрами можно купить квартиру за 15 млн рублей: 12 млн берёте в ипотеку под 6% годовых на 26 лет (средний срок ипотеки по оценке Frank RG в апреле 2024 года составил 26,4 года). А оставшиеся 3 млн ищете в других местах. По ипотеке в этом случае придётся ежемесячно платить 76041,24 рубля, а переплата составит более 11,7 млн рублей. Если оставшиеся 3 млн рублей брать целиком в кредит у банка, то ежемесячный платёж составит 74783,75 рублей, а переплата — почти 1,5 млн рублей. То есть первые 5 лет ежемесячные платежи по ипотеке фактически удваиваются. С каждой зарплаты отдавать почти 150 тыс. рублей банкам — немногие такое осилят. Гораздо лучше, если у вас получится накопить хотя бы половину первоначального взноса — 1,5 млн рублей. Кто-то ради этого, например, готов продать машину. В этом случае придётся банку на протяжении 5 лет платить по 37391,87 рублей в месяц, а итоговая переплата составит 744 тыс. рублей. Не забудьте, что с 2024 года придётся ещё платить налог на льготную ипотеку. Он составляет 35% от разницы 2/3 ключевой ставки и ставки по ипотеке. В данном случае он составит 197,4 тыс. рублей год. За 26 лет накопится 5,132 млн рублей. Совокупная переплата по ипотеке, потребкредиту на 1,5 млн рублей и налогу составит 17,576 млн рублей. Потребкредит для ипотеки на вторичку Но раз есть 10% от стоимости квартиры, то уже можно посмотреть ипотеку на вторичный рынок. Здесь семейная ипотека не действует. Но квартиры б/у, если смотреть на рыночную стоимость, на первый взгляд оказываются дешевле новостроек. С тем же ценником можно подобрать более просторный вариант с отделкой, что позволит не тратить сразу кучу денег на ремонт. «Сбер», например, предлагает ипотеку на вторичное жилье и на новостройки под 20,8% годовых. Ежемесячный платёж в этом случае составит 238223 рубля. Переплата — умопомрачительные 59,325 млн рублей. Ипотеку на вторичку с минимальным первым взносом имеет смысл брать только в том случае, если вы уверены, что в скором времени сможете её досрочно погасить, например, за счёт продажи старой квартиры. Иначе такой продукт доступен разве что блогерам-миллионникам и прочим инфоцыганам, которые могут себе позволить не считать деньги. Альтернативы потребкредитам для первоначального взноса нет. Но прежде, чем ввязываться в такое дело — хорошенько оцените финансовые возможности. 5 лет, пока выплачиваете кредит, тоже надо как-то прожить и чем-то питаться.