Стоит ли сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость
Студия Red Barn и бизнес-журнал Hussle.ru выпускают совместный проект — подкаст Hussle. В каждом выпуске мы будем говорить о новостях из мира бизнеса, управления и финансов, разбираться в самых актуальных и важных событиях, анализировать тренды и тенденции, выявлять лучшие практики и делиться опытом успешных предпринимателей и руководителей на территории России.
Расскажем, как начать свое дело с нуля, привлекать клиентов, продвигать свой бренд, управлять финансами и многое другое. Сегодня мы поговорим о ключевых стратегиях в международном бизнесе, о рисках и способах выхода на зарубежные рынки именно отечественных бизнесменов, так как на данное время этот процесс имеет ряд специфических особенностей. В этих и многих других вопросах нам поможет разобраться Ирина Мошевая — эксперт рынка зарубежной недвижимости, управляющий партнер компании Intermark Global.
Расскажите о компании: какая у нее миссия и в чем основная специализация?
Intermark Global организован более 30 лет назад, изначально был сфокусирован на российской недвижимости, но в последние 20 лет зарубежная недвижимость также стала очень важным направлением. Сегодня у нас 8 офисов по всему миру — это Китай, Европа, Турция, Юго-Восточная Азия, в общем, везде, где есть спрос на недвижимость.
Давайте подробнее остановимся на бизнесе. Что он из себя представляет и с какими основными проблемами сегодня сталкиваются владельцы?
Недвижимость очень многогранна, и наш фокус и специализация больше направлены в маркетинг, сбор и предоставление игрокам рынка разного рода аналитических данных. Насчет глобализации — это одновременно и возможность, и проблемы, поскольку везде разный спрос, целевая аудитория, менталитет, требования законодательства — если не учитывать такие нюансы, то могут возникнуть разного рода трудности.
Как понять, что бизнес перерос масштабы одной страны и нужно идти дальше?
Для недвижимости один из главных критериев — локация. Если вы продаете что-то за рубежом, это уже и есть признак того, что вы сумели выйти за пределы нашего рынка. Сейчас Intermark Global осуществляет продажи в 70 странах по всему миру, наш продукт — это предоставление резидентам и иностранцам собственности в других странах. Мы подбираем объекты, проводим сделки, помогаем получить дополнительные выгоды от недвижимости — в первую очередь это инвестиции, а также способ получить ВНЖ, что тоже является одним из направлений нашей деятельности.
Представим ситуацию: я хочу купить недвижимость для ее последующей сдачи в аренду, например Дубай, Таиланд, Стамбул, Индонезия. Какие, как клиента, меня ждут сюрпризы, если говорить об этих странах, и какие особенности ведения бизнеса в конкретных регионах?
Если вы не знакомы с зарубежным бизнесом и его спецификой, вам в первую очередь понадобится человек, который поможет погрузиться в нюансы каждого региона. Важно знать юридическую составляющую, особенности локации. Стоит упомянуть само проведение сделки, регистрационные действия, с каждым годом эти процедуры становятся все сложнее. Налоги — платежи по ним тоже имеют широкий спектр, который стоит учитывать.
В какой стране легче всего зарегистрировать бизнес иностранцу?
По моему опыту это Эмираты и Индонезия — на Бали. В Турции уже посложнее, особенно с российским паспортом, могут возникнуть проблемы с открытием счетов. В Таиланде не то чтобы сложно, скорее это долго, тут сказываются особенности темперамента тайцев. Китай очень позитивно настроен к иностранному капиталу, но ввиду геополитической ситуации сегодня может возникнуть некоторая «бюрократическая сумятица». Во всех случаях, на мой взгляд, бизнесу необходим консалтинг при выходе на международный рынок, стоимость такой услуги варьируется от 2 до 5 тысяч долларов.
А с какими сложностями можно столкнуться при открытии юрлица за границей? Естественно, мы говорим о гражданах РФ.
На данный момент самая большая сложность — это открытие счета как для юридического, так и для физического лица. Наиболее комфортно и быстро вы можете сделать это в странах Юго-Восточной Азии, это Таиланд, Индонезия, там российский паспорт не станет помехой. В Турции и Европе вы с большей вероятностью получите отказы. Если говорить о Дубае и Эмиратах, то с конца 2023 года сделать это становится все сложнее, опять же, ввиду геополитической обстановки. Эмираты вышли из офшоров и перестали быть серой зоной, поэтому комплаенс-процедуры стали более сложными. В Омане, Бахрейне и Катаре ситуация все еще остается довольно благоприятной. Открыть бизнес можно, но я рекомендую делать это в связке с практикующим профи, который поможет сделать это правильно.
Какие стандартные или неочевидные налоговые обязательства могут возникнуть в странах, с которыми ты обычно работаешь?
Давайте сконцентрируемся на особенностях. В Таиланде есть ограничения на международные транзакции, на вывод капитала из страны. В Китае существуют аналогичные ограничения, имеются определенные квоты, которые должна соблюдать компания. В Эмиратах это скорее стремительно-меняющееся законодательство. Налоговое законодательство этой страны очень молодое и регулярно обновляется, так что предприниматели вынуждены существовать в налоговом поле в режиме «день на день не приходится». Если говорить о Турции, то здесь все сложнее, так как сегодня в стране наблюдается невероятная инфляция, налоги в государстве достаточно высокие, поэтому там скорее стоит опираться на сложившуюся практику, нежели на законодательство.
В Европе, где давно сложилась и существует система налогообложения, стоит просто смириться, что вам придется отдать конкретной стране довольно ощутимый кусок от вашего дохода.
В каких регионах нужно получать вид на жительство для открытия компании, а в каких делать это не обязательно?
Моя рекомендация — максимально в каждой стране получать ВНЖ, где это возможно, так как он существенно облегчает ведение бизнеса не только для финансовой навигации и самой компании, но и для приезда, обоснования нахождения в этой стране, а также для открытия счетов. Его наличие всегда воспринимается намного лучше локальными властями, банками. Но это не везде обязательно, например в Эмиратах вам могут выдать ВНЖ, если в этой стране вы являетесь владельцем компании. Получить вид на жительство довольно просто в Индонезии — процесс носит более технический характер. В Таиланде это не обязательно, так как там, скорее, важен локальный акционер — вот без этого вы не откроете компанию.
Есть ли какой-нибудь конкретный пример трудностей масштабирования за рубеж, которые возникли под влиянием политических и экономических факторов?
Как я уже говорила — это открытие счета, но проблема решается наличием паспорта конкретной страны или человека с таким паспортом. Далее — необходимо знание локального языка, и отсутствие этого навыка может стать проблемой. Мы используем английский при внутренних переговорах с другими странами, но, общаясь с клиентом, необходимо знать язык его страны. Знание локального языка может значительно облегчить коммуникации с девелопером, плюс многие из них проникаются уважением, если вы говорите на родном для них языке.
Разные часовые пояса — тоже сложность, с которой мы вынуждены сталкиваться, поэтому рабочий день может растягиваться до 16 часов. Еще один вызов — измерение коммерческих показателей в разных национальных валютах, так как где-то курс неустойчивый, что приходится учитывать. Ну и разность национальностей, культурных особенностей ведет к иному подходу в управлении персоналом — важно попасть не только в особенности коммуникации и менталитета, но и учесть законодательство каждой страны.
А вот какие проблемы могут возникнуть во взаимодействии на фоне разности менталитетов? Как вообще созвать всех сотрудников на тимбилдинг?
В других странах темп работы гораздо ниже, нежели у нас в России, примечательно, что релоцированные сотрудники тоже начинают работать в другом темпе, у нас даже есть свой внутренний термин для этого — юго-восточный вайб. Если же говорить об арабском направлении, то важно правильно подбирать слова и выстраивать уважительные отношения, в противном случае сотрудник просто будет игнорировать вас, важно найти правильный баланс. В Китае время измеряется деньгами и бОльшими промежутками, например: чего мы должны достигнуть в течение 5 лет?
Насчет тимбилдинга — у нас есть летний и зимний корпоративы, мы приезжаем два раза в год в гости к нашим коллегам.
Часто ли тебе приходится ездить в другие страны для контроля работы офиса?
Да, конечно. Это необходимо делать, и, более того, когда вы — главное лицо компании, вам придется ездить в подобные командировки и видеться с командой регулярно. Я выезжаю за пределы РФ каждый месяц.
Можете дать 3 наиболее важных совета компаниям, которые планируют открыться за границей?
- Необходимо провести маркетинговый анализ, изучить рынок, ЦА и ее потребности. Если спрос есть, то не стоит бояться и разработать план вхождения на новый рынок.
- Найти локального финансового и юридического консультанта, который поможет интегрироваться вашему бизнесу в новой стране.
- Релоцировать первых лиц вашего офиса для развития бизнеса в новом регионе, чтобы «свой человек» контролировал бизнес-процессы на месте.
Слушай подкаст Hussle на платформах «Яндекс Музыка», Apple Podcasts, Castbox, Spotify, Soundcloud, Podcasts и Telegram.