Юристы пояснили, какие накладки в законе мешают регистрации прав на жилье

Законодательство в России постоянно меняется, причем иногда достаточно существенно. Владельцы или потенциальные покупатели квартир, земельных участков или дач периодически сталкиваются с какими-то новшествами, из-за которых регистрация прав усложняется, а то и тормозится. Юристы рассказали, какие коллизии могут возникнуть при регистрации и подтверждении прав собственности на недвижимость, а также дали рекомендации, как действовать в таких ситуациях.

Подозрительное свидетельство

С июля 2016 года в России перестали выдавать свидетельства о государственной регистрации права собственности – их заменили выписки из единого государственного реестра прав (ЕГРН).

«То есть почти уже 10 лет наше общество использует сведения из государственного реестра недвижимости для повседневных целей: от открытия наследства и оформления завещания до оспаривания сделок или получения ипотеки», – констатирует советник управляющего партнера адвокатского бюро «Казаков и партнеры» Павел Медведев.

Хотя и свидетельство тоже не утратило своей юридической силы – в настоящий момент это равнозначные документы, говорит член Ассоциации юристов России Оксана Соболева. По ее словам, менять полученные до июля 2016 года документы, подтверждающие право собственности, на выписки не нужно.

Вместе с тем некоторые покупатели жилья перед заключением сделки по-прежнему пытаются требовать у продавца предоставить им свидетельство о собственности. Хотя обычно разъяснений от юристов и риелторов им бывает достаточно для того, чтобы удовлетвориться только выпиской из ЕГРН.

И все же, даже если у продавца на руках есть свидетельство о госрегистрации права собственности, полученное до июля 2016 года, покупателю стоит перед оформлением сделки все равно заказать свежую выписку из ЕГРН, советует Соболева. Это позволит избежать мошенничества.

«Ведь свидетельство выдавалось один раз и не отражало возможных дальнейших изменений, происходящих с объектом недвижимости. Кроме того, выписка содержит сведения как о бывших, так и о нынешних владельцах. Потенциальный покупатель сможет насторожиться, если переходы прав были частыми без имеющихся на то оснований», – объясняет юрист бюро «Дубровская, Кузнецова и партнеры» Наталья Старкова.

Сведения из ЕГРН сегодня можно получить в электронном виде или в форме документа на бумажном носителе. Правда сам покупатель жилья получить выписку из ЕГРН не может, с 1 марта 2023 года такое право, помимо нотариусов, кадастровых инженеров и некоторых других специалистов, есть только у собственника.

А вот владелец может буквально за минуту бесплатно получить онлайн-выписку на Госуслугах, а если требуется бумажный документ, то в МФЦ.

Найти жилье и права на него

При получении сведений о недвижимости из ЕГРН есть один важный нюанс. До 31 января 1998 года, до вступления в силу N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», учет жилых помещений и регистрация договоров в отношении них осуществлялся органами БТИ, которые проставляли на правоустанавливающем документе штамп о государственной регистрации. Если же объектом недвижимости являлся земельный участок, то документы регистрировали в земельном комитете и выдавали свидетельство о праве собственности, напоминает Старкова.

Сведения о правах на объекты жилищного фонда, зарегистрированных до 31 января 1998 года, хранятся в реестрах органов исполнительной власти тех населенных пунктов, в которых расположены эти объекты недвижимости. К примеру, если речь идет о Москве, то в департаменте городского имущества (ДГИ). То есть в ЕГРН таких данных может и не быть.

Но права на подобную недвижимость все равно признаются юридически действительными: нужно лишь подтвердить их и зарегистрировать должным образом, ведь с 2017 года госрегистрация недвижимости в России стала обязательной.

Начать Соболева в любом случае предлагает с заказа выписки из ЕГРН. В дальнейшем возможны следующие варианты:

1. В выписке есть сведения об объекте недвижимости – к примеру, они были переданы в Росреестр местной администрацией, но нет сведений о зарегистрированном праве собственности. В этом случае владельцу недвижимости нужно только зарегистрировать объект. Для этого через МФЦ или непосредственно в отделении Росреестра необходимо подать заявление о государственной регистрации прав на недвижимость. При подаче заявления нужно будет предъявить паспорт и документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (например, старое свидетельство о праве собственности). Не нужно бояться, что после официального оформления налог на имущество начислят «задним числом» – за весь период реального владения домом. Его начинают взимать только со дня государственной регистрации права собственности на недвижимость.

2. В выписке из ЕГРН нет ни данных о праве собственности, ни сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. Согласно статье 69 Закона о регистрации, ранее учтенными объектами недвижимости являются те, которые попали под технический учет или государственный учет до 1 марта 2008 года – до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», объясняет Соболева. Это также объекты, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены в установленном законом порядке. В этом случае нужно подать два заявления. Первое заявление – о внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости, и второе – о государственной регистрации прав на недвижимость. За регистрацию объектов, право собственности на которые возникло до 31 января 1998 года, не взимается госпошлина, и внесение данных в ЕГРН для владельца дома или участка происходит бесплатно.

3. В ЕГРН полностью отсутствуют сведения об объекте недвижимости. В этом случае необходимо предоставить в Росреестр заявление о постановке объекта недвижимости в качестве ранее учтенного в соответствии со статьей 69 Закона о регистрации. На руках нужно иметь правоустанавливающий документ, содержащий всю информацию, необходимую для внесения сведений об объекте в ЕГРН: как минимум, вид объекта, его площадь, адрес.

«По завершению всех процедур регистрации Росреестр направит собственнику новую выписку из ЕГРН, в которой будут отражены обновленные данные. Так, владелец недвижимости становится ее полноправным собственником и может распоряжаться по своему усмотрению: продавать, дарить, передавать по наследству и совершать другие сделки со своим имуществом», – резюмирует Соболева.

Все это особенно актуально в том случае, если человек владеет земельным участком и домом, права на которые не оформлены должным образом, но подпадают под «Дачную амнистию». Ее срок был продлен до 1 марта 2031 года.

Под «Дачную амнистию», которая предполагает упрощенный порядок оформления имущества в собственность, подпадают:

• земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, сад, огород;
• земли для индивидуального жилищного или гаражного строительства;
• дача, садовый домик или индивидуальное жилое здание (не более 20 метров высотой и не более трех надземных этажей), гаражные строения и хозяйственные постройки, которые расположены на таких землях.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на такие объекты, из документов понадобится только технический план на постройку и правоустанавливающий документ на землю.

Заложники долей

Есть некоторые временные нюансы, связанные и с договорами долевого участия (ДДУ). Необходимость государственной регистрации таких договоров появилась лишь с началом действия 214-ФЗ в 2004 году.

«До этого же у многих дольщиков не было зарегистрированного в установленном законом порядке ДДУ. Да и вообще застройщики практиковали заключение с дольщиками иных договоров – к примеру, предварительных договоров купли-продажи, инвестиционных договоров», – вспоминает Старкова.

Из-за отсутствия требования обязательной госрегистрации ДДУ порой возникала ситуация, при которой в отношении одной и той же квартиры между разными лицами заключались отдельные договоры долевого участия – то есть на одну и ту же квартиру претендовало несколько людей.

Кроме того, зачастую суды трактовали отсутствие государственной регистрации ДДУ как и вовсе его незаключенность, то есть у дольщика не возникало право собственности на объект недвижимости.

«В случае банкротства застройщика, исходя из незаключенности договора, суды нередко делали вывод о том, что между застройщиком и дольщиком не существует взаимных прав и обязанностей. Из этого следовало, что граждане, вложившиеся в объект недвижимости, не могли быть включены в реестр кредиторов и претендовать на удовлетворение своих требований», – рассказывает Старкова.