Риски для обеих сторон: кто такие ипотечные доноры и почему опасно использовать эту схему

Ипотека является одним из наиболее популярных инструментов для приобретения жилья. Однако для многих россиян она стала недоступна из-за резкого повышения ставок. Некоторые заемщики обращаются к ипотечным донорам, которые помогают людям осуществить мечту о собственном доме. Кто такие ипотечные доноры, как устроен этот механизм, какие преимущества и недостатки он имеет — разбиралась «Вечерняя Москва».

Кого называют ипотечными донорами и реципиентами

По словам директора Консультационного центра ДОМ.РФ Михаила Ковалева, ипотечные доноры — это граждане, которые оформляют ипотеку на свое имя, но фактически передают недвижимость и обязательства по ее выплате другим людям — реципиентам.

— Эта схема возникает в ситуациях, когда реципиенты по каким-то причинам не могут самостоятельно взять ипотеку, например, из-за плохой кредитной истории или недостаточного дохода, но у них есть деньги на выплаты по кредиту. После полного погашения ипотеки реципиент рассчитывает получить жилье в собственность. В идеале это фиксируется через договор, но чаще все основано на доверии между сторонами, — рассказал Ковалев.

Эксперт отметил, что такую схему нельзя назвать полностью легальной и безопасной, потому что она может нарушать условия банковского договора и правила регулирования ипотеки и несет в себе риски для обеих сторон.

— Обычно ипотечными донорами бывают близкие родственники или друзья: родители, братья, сестры или близкие друзья, которые готовы помочь реципиенту, особенно если у последнего проблемы с оформлением ипотеки. Важно, чтобы это были люди с хорошей кредитной историей и стабильным доходом. Ипотечные доноры должны обладать стабильным финансовым положением, официальным трудоустройством и хорошей кредитной историей, что позволяет им легко получить одобрение на ипотеку, — сообщил специалист.

Эксперт предупредил, что иногда доноры могут выступать в роли спекулянтов или посредников, которые за определенную денежную плату соглашаются оформить ипотеку для другого человека. Это уже менее доверительная схема, и такие отношения часто несут большие риски.

В Москве запретили строительство апартаментов. Как это скажется на рынке недвижимости

Кроме того, ипотечными донорами могут быть россияне, которые имеют право на получение ипотеки с господдержкой. Они берут ипотеку по низким ставкам для тех, кто не подходит ни под одну госпрограмму, уточнил собеседник «ВМ».

Как рассказал Ковалев, реципиентами выступают:

• россияне, которые не подходят ни под одну из программ господдержки;
• люди с низким официальным доходом;
• лица с плохой кредитной историей;
• молодые люди без достаточного кредитного опыта;
• иностранные граждане или лица без постоянной регистрации в России.

Как работает эта схема

Схема с ипотечными донорами и реципиентами работает в обход стандартных процедур ипотечного кредитования. Фактически платежи вносит реципиент, а донор числится как заемщик только формально:

— Донор подает заявку на ипотеку. Банк одобряет ипотечный кредит, и донор становится официальным заемщиком. Квартира приобретается на имя донора, и все юридические документы, такие как договор купли-продажи, ипотечный договор, оформляются на него. Между донором и реципиентом происходит неофициальное (или полуофициальное, если через договор займа) соглашение, по которому реципиент обязуется выплачивать ипотеку вместо донора. Формы соглашений могут быть как устными, так и письменными, например, договор займа или аренды, но он часто не покрывает всех рисков, связанных с собственностью.

После полной выплаты ипотеки и снятия обременения (ипотечного залога) с квартиры донор должен переоформить право собственности на реципиента. Это может быть сделано через:

• договор дарения: когда донор официально дарит квартиру реципиенту;
• договор купли-продажи: донор продает квартиру реципиенту, хотя на практике это может быть сделано без фактической передачи денег, так как реципиент уже выплачивал ипотеку.

«Рост цен — враг»: что будет с ключевой ставкой, ипотекой и инфляцией в 2024–2025 годах

Почему россияне все чаще используют ипотечных доноров

Специалист напомнил, что рыночная ставка по ипотеке на первичном рынке жилья сейчас составляет больше 23 процентов, что значительно сокращает количество потенциальных заемщиков. Однако хорошим вариантом все еще остаются государственные программы ипотеки на льготных условиях.

— Семейную ипотеку, например, можно получить по ставке до 6 процентов годовых. Тем не менее воспользоваться ей может не каждый, для этого у вас должен быть ребенок в возрасте до 6 лет включительно, двое несовершеннолетних детей или ребенок с инвалидностью, — заявил он.

Если вы не подходите под условия этой программы или другие льготные, например, для ИТ-специалистов, сельской, дальневосточной и арктической, то вам придется рассматривать ипотеку по ставке 23 процента, где разница может быть в миллионы рублей на одну и ту же квартиру, отметил специалист.

— В этом случае граждане и могут прибегать к этому методу. Однако по причине использования мер господдержки не так, как это изначально предусматривалось, нарушаются цели государственных программ. Льготные ипотечные программы разработаны для помощи конкретным категориям граждан, таким как молодые семьи, семьи с детьми, IT-специалисты, военнослужащие и другие социально важные группы. Основная цель — поддержка именно тех людей, для которых предусмотрены льготные условия, а не сторонних лиц. Поскольку это противоречит социальным целям программ, государственные органы могут рассматривать такие схемы как мошенничество, нецелевое использование государственных средств и злоупотребление государственной поддержкой. Государственные органы могут потребовать возмещения субсидий или других льгот, предоставленных по программе. В том числе через суд, — говорит Ковалев.

Как рассказал собеседник «ВМ», нормами Гражданского кодекса эта схема и в целом статус ипотечных доноров и реципиентов не регулируется, поскольку подобные договоренности противоречат законодательству и договоренностям между банком и заемщиком:

— Схема с участием ипотечных доноров и реципиентов не является законной в классическом понимании российского законодательства, и ее использование связано с нарушениями, которые могут повлечь серьезные последствия для обеих сторон.

Основными рисками для ипотечных доноров являются:

• лишение возможности оформить льготную ипотеку на себя;
• финансовая ответственность;
• угроза испорченной кредитной истории;
• риски расторжения договора с банком;
• юридические риски.

«Сбер» поднял ставки по семейной ипотеке. Что изменится для россиян

Реципиенты также несут риски, такие как:

• отсутствие прав на собственность;
• отсутствие юридических гарантий;
• риски выселения;
• невозможность взыскания недвижимости.

— В целом эта схема сопряжена с рисками для обеих сторон оказаться в суде и лишиться прав на недвижимость. Также не стоит забывать и о налоговых обязательствах как донора, так и реципиента при передаче квартиры. Реципиент лишается и права на получение налогового вычета при покупке жилья и по уплате процентов по ипотеке, — добавил Ковалев.

Что может предпринять банк, если узнает об этой схеме

По словам специалиста, если банк узнает, что ипотека фактически оплачивается реципиентом, а не донором, или что произошла неофициальная передача прав и обязанностей по ипотеке, он может предпринять следующие действия:

• расторгнуть ипотечный договор;
• потребовать досрочного погашения ипотеки;
• взыскать недвижимость;
• наложить штрафные санкции. 

— Банк может расторгнуть ипотечный договор в одностороннем порядке или через суд, если заемщик нарушил условия договора, что повлекло за собой невыполнение его обязательств. После расторжения договора банк может потребовать немедленного досрочного погашения всей суммы задолженности по ипотеке (основной долг, проценты и, возможно, штрафы). Если долг не будет погашен в установленный срок, банк может обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество, что приведет к его продаже на торгах. Реципиент в таком случае теряет право на жилье, даже если исправно платил ипотеку, — заключил Ковалев.