«Динамика изменения». Что происходит на рынке новостроек и ИЖС в декабре 2024?

Во втором полугодии 2024 года спрос на новостройки и ИЖС существенно снизился, тогда как доля вторичного жилья в ипотечных выдачах Сбербанка увеличилась более чем вдвое. Данные содержатся в исследовании аналитиков «Домклик». Статистика приводится по ипотечным сделкам «Сбера».

Динамика изменения распределения количества ипотечных сделок Сбербанка по типам недвижимости: на приобретение первичного и вторичного жилья, на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). «Остальное» включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные по всей России за период 2023–2024 годов (данные за ноябрь — предварительные)

Изменения в ипотечных госпрограммах заметно охладили спрос на первичное жилье: в июле доля новостроек в общем количестве сделок «Сбера» составила 22%, а количество выдач — около 11 тыс. Относительно показателей ажиотажного второго квартала, когда заемщики спешили воспользоваться широкими госпрограммами, оба показателя заметно снизились (тогда это было 41% и 33 тыс. кредитов соответственно).

Спрос на ипотеку в июле все же превысил усредненный уровень первого квартала 2024 года, когда доля первичного рынка составляла 18%, а число оформленных сделок — 8,4 тыс.

Аналитики отмечают, что в августе количество сделок выросло до 18 тыс., доля новостроек в структуре ипотеки увеличилась до 33%. Эти показатели остаются стабильными на протяжении всей осени.

«Разумеется, ряд значительных ограничений в сегменте льготного кредитования, а также сохранение ключевой ставки на заградительном уровне послужили снижению спроса на ипотеку. По предварительным данным, в 2024 году объем выдач ипотеки составит около 5 трлн руб., что значительно отстает от показателей рекордного 2023 года (7,8 трлн руб.).

Тем не менее год нельзя называть малоуспешным: если рассматривать динамику за последнее десятилетие, то 2024 год входит в тройку лучших. Для сравнения: в 2020 году было выдано 4,5 трлн руб., а до него объемы выдач не превышали 3 трлн руб.», — отметил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.

Основным драйвером спроса на новостройки во втором полугодии оставалась «Семейная ипотека», отметили аналитики: за период с августа по ноябрь доля выдач по программе составила около 80% от общего количества кредитов на первичное жилье.

По итогам июля в сегменте индивидуального домостроения было выдано порядка 2,5 тыс. ипотечных кредитов. Доля ИЖС в выдаче «Сбера» сократилась с 20% (среднее значение первого полугодия 2024 года) до 5%. В последующие месяцы 2024 года тренд на снижение продолжился: в четвертом квартале количество выдач не превышает 1 тыс. в месяц, а доля сегмента составляет менее 2%.

Аналитики «Домклик» связывают снижение спроса в этом сегменте не только с отменой программы «Господдержка», но и с нововведениями в условиях выдачи «Семейной ипотеки»: теперь оформить льготный кредит на строительство дома можно только при использовании счетов эскроу. После того как рынок адаптируется к новым нормам, спрос на частное домостроение вновь начнет расти, полагают эксперты.

На фоне спада спроса на новостройки и ИЖС доля вторичного рынка во втором полугодии выросла до 63% (усредненный показатель). Аналогичный показатель для первого полугодия составлял 31%.

«Что касается количества сделок, то, несмотря на повышение ключевой ставки, оно остается стабильным на протяжении практически всего года: с января по октябрь количество выдач находилось в диапазоне 27–35 тыс. сделок в месяц», — уточняется в обзоре.

В ноябре выдача ипотеки на вторичное жилье составила порядка 20 тыс. кредитов, что примерно в два раза меньше показателя октября. Доля вторичного рынка в общей структуре ипотеки также сократилась — до 52%. Спад спроса отмечен во всех крупнейших регионах, отмечают аналитики.

Лидерство по доле сделок со вторичкой удерживают регионы с низким объемом предложения на рынке новостроек: Томская, Омская и Кемеровская области. В топ-5 также вошли субъекты Центрального федерального округа: Владимирская и Орловская области.

По данным за ноябрь, в перечисленных субъектах на вторичный рынок пришлось 72–82% всех ипотечных сделок «Сбера». Среди рассмотренных крупнейших регионов наибольшие показатели отмечены в Татарстане (65%), Московской и Челябинской областях (по 54%).

Из-за исчерпания лимитов по «Семейной ипотеке», которая оставалась основным инструментом продаж на первичном рынке, период выдач по ней в ноябре был ограниченным — с 15 по 25 ноября. На этом фоне итоговое количество сделок на первичном рынке снизилось до 13 тыс. Вместе с тем доля новостроек в общем количестве выдач «Сбера» оказалась довольно высокой — 43%.

Аналитики «Домклик» указывают, что число сделок на первичном рынке, зафиксированное на неделе сразу после возобновления выдач (9,5 тыс.), было сопоставимо с пиковыми значениями октября (10,9 тыс.). В результате повышенного спроса на эту госпрограмму доля первичного рынка увеличилась во всех наиболее активных регионах на 7–19%.

Лидерство по доле ипотеки на новостройки у Республики Саха (Якутия) — 71%. Второе место с долей 63% разделили Хабаровский, Приморский и Ставропольский края. Третье место заняла Амурская область с 61%. Из перечисленных регионов все, кроме Ставропольского края, подпадают под действие «Дальневосточной и арктической ипотеки». Что касается крупнейших регионов, максимальная доля первичного рынка отмечена в Ростовской области (57%), Москве (56%) и Воронежской области (54%).

В сегменте ИЖС спрос на ипотеку, как и в предыдущие месяцы, был невысоким — выдано менее 1 тыс. кредитов. Доля ИЖС в общей структуре выдач за месяц снизилась на 0,2 п.п. — до 1,5%. «Наибольший процент выдач на ИЖС отмечен в Калининградской, Астраханской и Сахалинской областях — около 4%», — заключили аналитики.

Всего, по данным за неполный ноябрь, Сбербанк выдал около 30,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 114,5 млрд руб. Пока отставание от октября существенно: на 40,3% по количеству и на 35,3% по объему.