Серьезные вызовы рынка недвижимости: ситуация непростая

Приморский край – единственный крупный регион в России, в котором наблюдался в 2024 г. рост продаж, объемов строительства жилья и не зафиксирован отток работающего населения по сравнению с другими регионами, входящими в ДФО. Это следует финансовой аналитики Сбербанка на Domclick Digital forum.

По данным аналитиков, в целом по стране распроданность жилья снизилась на 0,3%. Только шесть регионов показывают положительную динамику. Приморский край по показателям распроданности с мая по ноябрь занимает лидирующую вторую позицию – прирост на 4,2 пункта. Первое место занимает Санкт-Петербург с показателем в 4,7 пункта, на третьем месте с отставанием почти в три пункта находится Московская область.

Объем продаж квартир в российских новостройках в сентябре – октябре 2024 г. сократился по сравнению с показателем марта – апреля на 18%. Однако данное падение не коснулось Приморского края. Здесь зафиксирована положительная динамика – рост продаж на 9%.

Наибольший рост объемов строительства жилья с 2020 г. зафиксирован в ДФО. Данный показатель составил 230%, на втором месте находится Северо-Кавказский федеральный округ с приростом на 97%. Среднее значение прироста по России – 11%.

Почему в ДФО все выросло? Покупательский спрос и «стройку» в целом весь год поддерживает ряд особых механизмов, в числе которых «Дальневосточная ипотека». С момента запуска беспрецедентной ипотеки в 2019 г. объем строящегося жилья в регионах ДФО увеличился в три с половиной раза – с 2,1 до более чем 7 млн кв. м, тогда как в целом по стране – только на 11%.

Оператором «Дальневосточной и арктической» и «Семейной» ипотеки выступает ДОМ.РФ.

Екатерина Власова, заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ: «В 2024 г. благодаря льготным ипотечным программам жилищные условия в Дальневосточном федеральном округе улучшили около 43 тыс. семей. По итогам 11 месяцев 2024 г. продажи жилья в новостройках ДФО выросли на 14% в годовом выражении, тогда как в целом по России – снизились на 19%».

Михаил Ковалёв, директор Консультационного центра ДОМ.РФ, пояснил, что в Консультационный центр ДОМ.РФ за 11 месяцев 2024 г. поступило 660 тыс. запросов от жителей Дальневосточного федерального округа, и среди самых популярных обращений – программа «Дальневосточная ипотека».

Александр Левинталь, управляющий директор по Дальнему Востоку ДОМ.РФ прогнозирует в четырехгодовом периоде удвоение объемов строительства жилья в субъектах Дальневосточного округа, в то время как в среднем по стране рост отрасли за этот период составит около 26%.

«Мы продолжаем работу сразу по нескольким направлениям развития регионов ДФО, включая вовлечение в оборот федеральных земель, применение инфраструктурных облигаций, строительство арендного жилья, содействие реализации мастер-планов дальневосточных городов, привлечение проектного финансирования для реализации масштабных строительных проектов», – сообщил Левинталь на онлайн-конференции «Развитие жилищного строительства в ДФО».

Эксперты тг-канала «Недвижка» напоминают и о возвращении группы компаний «Эскадра». «После серьезных кризисных потрясений у многих игроков рынка была уверенность, что компания движется к закату, но девелопер массово начал анонсировать свои масштабные проекты, что позволит ему еще минимум год продержаться в статусе «первого» в регионе», – поясняют эксперты профильных telegram-каналов.

Кроме того, на рынок зашли новые игроки. «В частности, ГК «Остов», которая, по сути, в Приморье и начинает зарождаться как большой девелопер. Компания получила не только «зеленый свет» на масштабную реновацию Второй Речки за отсыпкой новых участков в море, но и как минимум два очень вкусных участка: рынок на Спортивной и остров Елены. Уже можно отсчитывать дни, когда «Остов» отвоюет звание «первого» застройщика края», – комментирует «Недвижка».

Следующий год для рынка недвижимости точно будет непростым. Согласно прогнозам Банка России, высокая ключевая ставка сохранится до конца 2025 г. Значит, весь 2025 г. ипотека будет под давлением, и не так много людей смогут взять ее на рыночных условиях.

С учетом таких ставок первичный рынок жилья может предложить покупателям больше вариантов для экономии. Но ждать снижения цен на новостройки вряд ли стоит. Вот какие факторы говорят в пользу этого:

– застройщики предлагают клиентам альтернативные способы покупки, например рассрочку;

– растут цены на стройматериалы;

– хотя льготные программы ипотеки ужесточили, они все равно работают до 2030 г.;

– ставка, по которой застройщики берут у банков кредиты на строительство, как и ключевая ставка, не будет падать, а значит, привлеченный капитал не станет дешевле для застройщиков – у них просто нет маневра для снижения цены.

На вторичном рынке также не ожидается активного снижения цен. Например, потому что в условиях стагнации рынка многие собственники не продают жилье, а сдают в аренду. Эти квартиры выставят на продажу, когда ситуация улучшится и спрос на вторичное жилье начнет расти.

Елена Ганьшина, к. э. н., доцент кафедры общего и проектного менеджмента, факультет «Высшая школа управления» (Финансовый университет при Правительстве РФ): «Снижение покупательской активности и уменьшение доступности ипотечных кредитов стали серьезными вызовами для многих игроков на рынке. Кроме того, проблемы с финансированием и задержки в строительстве усугубляют ситуацию, приводя к увеличению долговой нагрузки и снижению маржинальности бизнеса. Дальнейшие перспективы зависят от развития макроэкономической обстановки и адаптации самих застройщиков к новым условиям».