В ближайшие семь лет в «Москва-Сити» появятся более 500 тыс. квм. новых офисов
По данным консалтинговой компании NF GROUP, до 2032 года в деловом кластере заявлено к вводу шесть новых башен совокупным объемом площадей 538,1 тыс. кв. м, что может увеличить общий объем построенных офисов до 2,2 млн кв. м. При этом по итогам 2025 года доля свободных помещений в деловом районе «Москва-Сити» снизилась на 0,9 п. п. за год и зафиксировалась на рекордно низком уровне 2,8%. Это исторический минимум за всю историю наблюдения за рынком, несмотря на ввод нового объекта класса A – ICity Space общей площадью 92,2 тыс. кв. м в III квартале прошлого года.
По итогам 2025 года совокупный объем офисов в ММДЦ «Москва-Сити» составляет около 1,7 млн кв. м, что эквивалентно примерно 27% общего объема предложения офисов класса А в Москве. Крупнейшим построенным комплексом является Moscow Towers, доля которого составляет 16% в объеме рынка «Москва-Сити». Второе и третье место занимают бизнес-центры «Федерация» и «Башня на Набережной», 11 и 9% соответственно.
В 2025 году в деловом кластере был введен один новый объект класса A – ICity Space общей площадью 92,2 тыс. кв. м. При этом максимальный объем ввода за последнее десятилетие пришелся на 2024 год и составил 307 тыс. кв. м, включая 262,8 тыс. кв. м арендуемых офисных площадей в комплексе Moscow Towers и 44,6 тыс. кв. м офисной площади проекта ICity Time.
До 2032 года в деловом кластере заявлено к вводу шесть новых башен совокупным объемом площадей 538,1 тыс. кв. м, что может увеличить общий объем построенных офисов до 2,2 млн кв. м. Среди них – «Сити 4» и Sezar Tower (от Sezar Group); Top Tower и One (MR Group); башня у моста «Багратион» («Галс-Девелопмент») и AURUS Residences («Страна Девелопмент»).
Офисные проекты, анонсированные к вводу
Проект
Застройщик
Офисная площадь, кв. м
Год ввода
«Сити 4»
Sezar Group
72 398
2027
Top Tower
MR Group
96 660
2029
One
MR Group
56 000
2030
Sezar Tower
Sezar Group
126 895
2030
Башня у моста «Багратион»
«Галс-Девелопмент»
164 100
2030
AURUS Residences
«Страна Девелопмент»
22 000
2031
Всего
538 053
Источник: NF GROUP
Несмотря на значительный объем заявленного нового строительства (около трети от построенных на конец 2025 года площадей в деловом кластере), значительного роста вакантности не ожидается: так, из шести заявленных объектов, одна башня уже выкуплена целиком, одна – наполовину, остальные объекты активно реализуются блоками. За 2023–2025 гг. объем строящихся башен, реализованных в одни руки целиком (крупным лотом), составил около 500 тыс. кв. м, поэтому спрос на офисные площади в локации очевиден.
Динамика объема построенных офисов в ММЦД «Москва-Сити»
Источник: NF GROUP
Доля свободных площадей в деловом кластере по итогам 2025 года продолжает значительно снижаться и фиксируется на рекордно низком уровне: за год показатель снизился на 0,9 п. п., до 2,8%. Это рекордно низкий показатель за всю историю наблюдения за рынком, что обусловлено отсутствием значительного объема нового предложения и высоким спросом в рамках развитого делового района «Москва-Сити».
Динамика доли вакантных офисов в «Москва-Сити»
Источник: NF GROUP
Запрашиваемые средневзвешенные арендные ставки на офисы класса А за год выросли на 32% и составили 79,7 тыс. руб. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Причинами значительного роста запрашиваемых ставок стали минимальный уровень вакантных помещений в ММДЦ «Москва-Сити», а также появление нового предложения по высоким запрашиваемым ставкам, в том числе в БЦ ICity Space.
Динамика средневзвешенных ставок аренды в «Москва-Сити», руб./кв. м/год
Источник: NF GROUP
Запрашиваемые ставки аренды в ММДЦ «Москва-Сити» продолжают расти более чем на 10% в год на протяжении четырех лет: с 2021 года показатель увеличился более чем в два раза на фоне сокращения доли свободных помещений, в особенности предложения офисов с отделкой.
Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP: «ММДЦ “Москва-Сити” сохраняет статус одного из ключевых деловых кластеров Москвы: доля свободных помещений находится на историческом минимуме на фоне повышенного интереса к площадям со стороны компаний с государственным участием, а также представителей производственного и финансового секторов. Высокий спрос при ограниченном объеме нового предложения остается основной причиной снижения уровня вакантности в деловом кластере».
По итогам 2025 года совокупный объем офисов в ММДЦ «Москва-Сити» составляет около 1,7 млн кв. м, что эквивалентно примерно 27% общего объема предложения офисов класса А в Москве. Крупнейшим построенным комплексом является Moscow Towers, доля которого составляет 16% в объеме рынка «Москва-Сити». Второе и третье место занимают бизнес-центры «Федерация» и «Башня на Набережной», 11 и 9% соответственно.
В 2025 году в деловом кластере был введен один новый объект класса A – ICity Space общей площадью 92,2 тыс. кв. м. При этом максимальный объем ввода за последнее десятилетие пришелся на 2024 год и составил 307 тыс. кв. м, включая 262,8 тыс. кв. м арендуемых офисных площадей в комплексе Moscow Towers и 44,6 тыс. кв. м офисной площади проекта ICity Time.
До 2032 года в деловом кластере заявлено к вводу шесть новых башен совокупным объемом площадей 538,1 тыс. кв. м, что может увеличить общий объем построенных офисов до 2,2 млн кв. м. Среди них – «Сити 4» и Sezar Tower (от Sezar Group); Top Tower и One (MR Group); башня у моста «Багратион» («Галс-Девелопмент») и AURUS Residences («Страна Девелопмент»).
Офисные проекты, анонсированные к вводу
Проект
Застройщик
Офисная площадь, кв. м
Год ввода
«Сити 4»
Sezar Group
72 398
2027
Top Tower
MR Group
96 660
2029
One
MR Group
56 000
2030
Sezar Tower
Sezar Group
126 895
2030
Башня у моста «Багратион»
«Галс-Девелопмент»
164 100
2030
AURUS Residences
«Страна Девелопмент»
22 000
2031
Всего
538 053
Источник: NF GROUP
Несмотря на значительный объем заявленного нового строительства (около трети от построенных на конец 2025 года площадей в деловом кластере), значительного роста вакантности не ожидается: так, из шести заявленных объектов, одна башня уже выкуплена целиком, одна – наполовину, остальные объекты активно реализуются блоками. За 2023–2025 гг. объем строящихся башен, реализованных в одни руки целиком (крупным лотом), составил около 500 тыс. кв. м, поэтому спрос на офисные площади в локации очевиден.
Динамика объема построенных офисов в ММЦД «Москва-Сити»
Источник: NF GROUP
Доля свободных площадей в деловом кластере по итогам 2025 года продолжает значительно снижаться и фиксируется на рекордно низком уровне: за год показатель снизился на 0,9 п. п., до 2,8%. Это рекордно низкий показатель за всю историю наблюдения за рынком, что обусловлено отсутствием значительного объема нового предложения и высоким спросом в рамках развитого делового района «Москва-Сити».
Динамика доли вакантных офисов в «Москва-Сити»
Источник: NF GROUP
Запрашиваемые средневзвешенные арендные ставки на офисы класса А за год выросли на 32% и составили 79,7 тыс. руб. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Причинами значительного роста запрашиваемых ставок стали минимальный уровень вакантных помещений в ММДЦ «Москва-Сити», а также появление нового предложения по высоким запрашиваемым ставкам, в том числе в БЦ ICity Space.
Динамика средневзвешенных ставок аренды в «Москва-Сити», руб./кв. м/год
Источник: NF GROUP
Запрашиваемые ставки аренды в ММДЦ «Москва-Сити» продолжают расти более чем на 10% в год на протяжении четырех лет: с 2021 года показатель увеличился более чем в два раза на фоне сокращения доли свободных помещений, в особенности предложения офисов с отделкой.
Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP: «ММДЦ “Москва-Сити” сохраняет статус одного из ключевых деловых кластеров Москвы: доля свободных помещений находится на историческом минимуме на фоне повышенного интереса к площадям со стороны компаний с государственным участием, а также представителей производственного и финансового секторов. Высокий спрос при ограниченном объеме нового предложения остается основной причиной снижения уровня вакантности в деловом кластере».