Ставки вверх: что происходит с арендой офисов в Новосибирске и поменяет ли ситуацию запуск новых проектов?

Почему в Новосибирске образовался дефицит офисных помещений и будут ли дальше из-за этого расти ставки на аренду коммерческой недвижимости? «Континент Сибирь» вместе с экспертами разобрался в ситуации.
Почему в бизнес-центрах Сибири недостаток офисов?
В Новосибирске уже не первый год наблюдается недостаток офисных помещений, соответствующих требованиям арендаторов. Основатель агентства Nazarov & Partners Александр Назаров напоминает, что 10–15 лет назад участники рынка говорили о перенасыщении на рынке офисной недвижимости Новосибирска, поскольку на тот момент было реализовано множество проектов в этой сфере. «Тогда все девелоперы увлеклись жилой недвижимостью, и на офисную никто не обращал внимания. Если брать все сегменты недвижимости, то первой по привлекательности стояла недвижимость для ритейла, потом торговые здания, склады, и лишь в самом конце — офисная недвижимость», — перечисляет Александр Назаров. В результате все последующие годы в городе не появлялось достаточного количества офисной недвижимости. По мнению Александра Назарова, роль в этом сыграл тот фактор, что строить офисную недвижимость менее выгодно, чем, например, жилую. «Каждый раз, когда к нам приходил потенциальный арендатор на офисы с площадью 500–1000 квадратных метров, иногда и 3000 квадратных метров, мы сталкивались со сложностью в подборе таких площадей. Но все говорили, что никакого дефицита нет», ─ сетует Александр Назаров.

Впрочем, изменению подвергся и спрос на офисы. По оценке эксперта по коммерческой недвижимости, владельца консалтинговой компании DN Group Марины Белых (Лысенко), охлаждение спроса на офисную недвижимость было связано с сокращением спроса арендаторов на качественные офисы во время пандемии в связи с удаленной работой и после начала специальной военной операции (СВО), когда крупные зарубежные компании закрывали офисы и освобождали большие площади. «Строительство приостановилось, возникла ситуация отложенного спроса со стороны бизнеса. Сейчас он начал реализовываться, — констатирует Марина Белых (Лысенко). ─ Еще с 2023 года мы заметили оживление в этом сегменте, в основном госкомпании закрывали вакансии в крупных бизнес-центрах (БЦ) на большие площади. Сейчас и частный бизнес расширяет площади, перевозит офисы в более комфортные современные пространства».
Как решается проблема дефицита офисов сейчас?
Директор и владелец агентства недвижимости LOKS Анна Осколкова утверждает, что говорить о том, что в Новосибирске совсем не строится офисная недвижимость, не стоит. «Именно бизнес-центры в Новосибирске действительно почти не строят. Но многие новые апартаменты после ввода в эксплуатацию по факту сдаются в том числе как офисные помещения. Например, «Инские холмы», Freedom, MESTO, — перечисляет Анна Осколкова. — Вместо того чтобы строить новые бизнес-центры, думаю, выгоднее купить что-то под редевелопмент. К тому же в центральной части города нет подходящих земельных участков, а бизнес-центры пользуются спросом именно в центре».

Марина Белых (Лысенко) также напоминает, что ГК «СМСС» сейчас строит 24-этажный бизнес-центр класса "В+" площадью 35 000 кв. м в составе комплекса Land Lord на улице Писарева. Как пояснили в ГК «СМСС», на сегодня доступны 9700 кв. м офисных площадей в башне "В" (24 этажа), которая сдается в III квартале 2026 года. Ранее застройщик рассказывал «Континенту Сибирь» о том, что еще до открытия продаж заинтересованные компании, узнав о проекте, стали бронировать помещения этажами.

Есть и ряд небольших строящихся офисных зданий от 1000 до 3000 кв. м. «Достаточно большое количество офисов мы можем увидеть в составе многофункциональных жилых комплексов. В частности, проект «Аэрон» (застройщик Тимур Саттаров) на площади Маркса, который наконец-то закроет потребность в качественной офисной недвижимости на левом берегу. В ЖК «Мылзавод» (застройщик Брусника) все первые и вторые этажи отведены для коммерции. Продолжение ЖК «Инские холмы» — «Маки» (застройщик ГК «ВербаКапитал») ─ тоже предлагает выбор офисов», — перечисляет Марина Белых (Лысенко).

В ГК «ВербаКапитал» уточнили «Континенту Сибирь», что в первой очереди апартаменты занимают 4416,7 кв. м, во второй — 9455,85 кв. м, в третьей ("Маки") — 7549,8 кв. м. «Технически в апартаментах возможна организация офисного пространства. Особенно просто это сделать в больших видовых апартаментах», — рассказали в компании. При этом пустующих апартаментов в сданных зданиях 1-й и 2-й очереди, по данным застройщика, нет.

Таким образом, по наблюдениям Марины Белых (Лысенко), практически в каждом проекте жилой застройки по линии метро на сегодня можно увидеть запроектированные застройщиками не только торговые помещения, но офисные пространства.

Директор и собственник агентства недвижимости Veraestate Вера Налабордина считает, что полностью закрыть потребности в офисных помещениях класса «А» не удастся даже с учетом реализации таких крупных проектов, как Freedom. К тому же нельзя сказать, что в Новосибирске совсем не хватает коммерческих помещений — их построили, но они мало востребованы из-за удаленности от центра города.

«Если брать в аренду офисы в центральной части (площадь Ленина, Красный проспект), то нормальные ликвидные помещения — большая редкость, потому что если появляется что-то интересное, то оно быстро уходит с рынка. Не пользуются спросом цокольные помещения и другие локации, где есть какие-то явные неудобства с точки зрения офисных сотрудников. Такие помещения могут застаиваться больше времени, чем те, где все условия приспособлены. Мы сами искали помещение на площади Ленина, мне потребовалось полгода, чтобы найти офис и заехать в него, хотя у нас были обычные требования — площадь от 60 до 90 квадратных метров и не цоколь, — говорит Вера Налабордина. — Мне очень жаль, что в центральной части не планируется постройка бизнес-центров класса «А». Так как не хватает земли, и стоимость земельных участков выросла за последний год в два раза. Естественно, себестоимость этого коммерческого помещения вырастает, поэтому застройщикам выгоднее выступать управляющей компанией и сдавать помещение в аренду, так как для застройщиков это один из видов рентабельного дохода».

Однако Александр Назаров подчеркивает, что концепция строить бизнес-центры и сдавать их в аренду удачна еще по одной причине — постройка объекта под продажу ухудшает возможность его управления, так как у БЦ появляется много собственников. «Скорее всего, такие объекты становятся менее привлекательными на рынке и дешевеют. В городе масса примеров, когда БЦ и торговые объекты распроданы, а там 50–90 собственников, поэтому эти объекты превращаются в кошмар. Поэтому у тех, кто вкладывается и строит такие БЦ, должны быть дешевые деньги, так как срок окупаемости инвестиций будет составлять около 10–20 лет. А в текущих реалиях, помимо того, что люди понимают, что выгоднее вложиться в жилье, себестоимость строительства выросла в несколько раз. Строительство такого объекта станет «золотым». Один из девелоперов недавно сказал, что БЦ строить сейчас невыгодно, и если его строить, арендная ставка должна быть в районе 7 тысяч за квадратный метр. А мы к этому еще не подошли. Поэтому, скорее всего, сейчас не будет выхода на рынок новых проектов, если они еще не запущены», — объясняет эксперт.

Александр Назаров указывает еще на одну проблему офисных помещений — нередко их раскупают до того, как они появляются на рынке. «Для понимания: последний такой знаковый объект, который толком не вышел на рынок, — это офисный блок в ЖК Richmond Residence на метро "Октябрьская" площадью около 6000 кв. м. Его разобрали в кулуарах банки (по данным «Континента Сибирь», речь шла о Газпромбанке и «Ак Барс Банке». — "КС"), и многие не знали о наличии таких площадей. Это привело к росту цен, — рассказывает Александр Назаров. — В Новосибирске заполняемость БЦ класса «А» крайне высокая, нигде нет свободных офисов, и с прошлого года сильно начали расти цены, а в этом году они невероятно подскочили, потому что рынок почувствовал дефицит офисных помещений с хорошей отделкой и локацией. Интересно то, что рынок все равно эти цены «проглатывал», а за ними подтянулись цены и на офисные помещения других классов. Помимо подъема цен, есть еще и улучшение самих объектов, кто-то проводит ремонтные работы и редевелопмент, чтобы выйти на рынок с качественным объектом. И потихоньку-потихоньку поднимает цены».
Ставки будут расти?
Как объясняет Марина Белых (Лысенко), именно из-за дисбаланса спроса и предложения наблюдается рост ставок на аренду недвижимости. По ее данным, ставки на офисы в бизнес-центрах «А» и в составе многофункциональных ЖК премиум-класса достигли 2000 рублей за 1 кв. м в месяц, без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов. На маленькие лоты (до 100 кв. м) арендная ставка может быть и выше — 2500 рублей за 1 кв. м. «Это готовые офисные пространства по линии метро, с подземным паркингом, с ремонтом и качественной инженерией. Особенно важна сейчас отделка — арендаторы отдают предпочтения стильным новым ремонтам, это стиль лофт или минимализм, большое количество остекления, преимущественно свободная планировка (или стильное зонирование стеклом), высокие потолки, двухуровненые пространства, уход от стандартной бежевой однотипной отделки», — подчеркивает эксперт. Если рассматривать офисы класса «В» и в ЖК бизнес-класса, то ставки на них варьируется от 1200 до 1600 рублей за 1 кв. м. Офисы класса «С» стоят до 1000 рублей за 1 кв. м и обычно включают все эксплуатационные и коммунальные услуги. Как объясняет Марина Белых (Лысенко), класс «С» — это как раз вариант отделки с бежевыми стенами и потолком армстронг, обычно в уже достаточно устаревших зданиях, с низкими потолками, кабинетной планировкой, отсутствием подземного паркинга.

По подсчетам Александра Назарова, средняя ставка аренды по Центральному району составила 1276 руб./кв. м в месяц, по Железнодорожному району — 1249 руб./кв. м в месяц, Октябрьскому району — 1550 руб./кв. м в месяц, Заельцовскому — 1066 руб./кв. м в месяц. Совокупная средняя ставка аренды по этим районам составила 1285 руб./кв. м.

По словам Александра Назарова, 1–1,5 года назад самой высокой ставкой было 2000–2200 рублей за квадратный метр офисной недвижимости, а сегодня такой цены нет даже в БЦ класса «А». «Есть и 2500 рублей, и 3500 рублей за квадратный метр, и не удивлюсь, что есть и больше. Если не рассматривать БЦ, то в некоторых ЖК, как, например, жилых резиденциях бизнес-класса CHICAGO на втором этаже, офисы под самоотделку по цене 3000 рублей за квадратный метр, — рассказывает Александр Назаров. — Я думаю, что цены на аренду офисной недвижимости будут расти до какого-то разумного предела или выровняются, потому что начали подтягиваться в цене и менее качественные площади».
Мнение арендаторов
Проблему дефицита помещений в разговоре с «Континентом Сибирь» подтверждают и сами арендаторы. Так, с проблемой поиска помещений столкнулись как малые предприятия, так и крупные проекты, которым требуется большая площадь для размещения.

«С учетом вида нашей деятельности (строительно-монтажные работы. — «КС») нам важно находиться в центре и по линии метро. Мы рассматривали для себя правый берег. Получается, что бизнес-центры по линии метро либо с очень высокой стоимостью аренды (от 3000 рублей за кв. м), либо после прошлых арендаторов находятся в плохом состоянии, либо это какой-нибудь маленький кабинет на седьмом этаже, — рассказывает вице-председатель новосибирской «ОПОРЫ РОССИИ», директор и учредитель ООО «АБВ-Строй» Евгений Мироненко. — Вообще я бы сказал, что городу не хватает бизнес-центров, потому что невозможно найти помещение, которое соответствовало бы, по крайней мере, нашим требованиям. Бизнес-центры, которые находятся по линии метро, практически все заполнены на 100%, а остальные неликивидны, не отремонтированы или речь о совсем старом фонде».

Еще более остро стоит вопрос у участников медицинского рынка. Например, руководитель комитета по здравоохранению новосибирского областного отделения «ОПОРЫ РОССИИ», генеральный директор сети многопрофильных клиник «Смитра» Петр Смиренко рассказывает, что он в течение длительного периода времени ищет помещения под аренду для клиники, а вариантов крайне мало. Подходящих по техническим требованиям практически нет. «Также проблема заключается в том, что даже если есть интересное помещение, но в жилом доме, то уже возникает ряд дополнительных ограничений по размещению оборудования и оказанию услуг, что еще больше усложняет поиск, — сообщает Петр Смиренко. — Если в прошлом году я еще нашел решение, то в этом я оглядываюсь по сторонам и понимаю, что подходящих вариантов нет».

Директор и собственник театра-школы танцев «Галатея» Татьяна Кулакова рассказывает о том, что в городе образовался в целом дефицит коммерческих помещений большой площади. «На сегодня в Новосибирске существует острая потребность в помещениях, отвечающих требованиям СанПиН, для предпринимателей, работающих в сфере спорта и детского развития. Нынешние предложения либо не соответствуют нормам, либо находятся в жилых домах, создавая дискомфорт для жильцов и самих предпринимателей. На этом фоне была создана инициативная группа предпринимателей с предложением переустройства невостребованных помещений или торговых центров в «Центр Спорта и Творчества», что стало бы отличным решением для города», — резюмировала Татьяна Кулакова.