Что нужно знать о коммерческой недвижимости в конеце 2014 года
На недвижимости больше не зарабатывают баснословные суммы.
Теперь клиент может диктовать свои условия брокеру, а не наоборот, как раньше. С каждым годом конкуренция между последними усиливается. С другой стороны, вследствие геополитических событий снизилась деловая активность на рынке недвижимости, а как результат - увеличилась ликвидность большинства объектов. Таким образом, брокеры вынуждены приспосабливаться к новым реалиям, снижая уровень своего вознаграждения и работая с объектом по неэксклюзивным договорам.
С точки зрения клиента, можно отметить пару наиболее распространенных ошибок брокеров при работе с собственниками и арендаторами.
Во-первых, зачастую интерес брокера к объекту продажи отсутствует из-за низкого вознаграждения или не эксклюзивности договора. Такой объект, как правило, активно не позиционируется на рынке и среди других предложений идет «довеском». Конечно, через какое-то время клиент начинает это понимать и задумываться, зачем брокер согласился и сразу не отказался от продажи его объекта? Получается, что вместо того, чтобы просто найти другого брокера, клиент потерял время.
Во-вторых, к «вредным советам» можно отнести избегание клиента. К сожалению, некоторые брокеры, вместо того, чтобы держать клиента в курсе событий, после заключения договора пропадают на несколько недель или даже месяцев, пока не появится потенциальный покупатель или арендатор.
Большинство собственников недвижимости, за исключением институциональных инвесторов, не слишком осведомлены об изменениях на рынке, что логично: они используют недвижимость по прямому назначению.
Ситуация меняется, если речь идет о собственниках, сдающих приобретенную недвижимость в аренду. Отсутствие понимания «картины» рынка приводит к завышенной оценке или недооценке рыночных условий и, как результат, к недополучению рентного дохода. Бороться с этим, к сожалению, невозможно, пока такой собственник сам не поймёт, чего хочет, и не научится мыслить рыночными критериями.
Борьба между арендодателем и арендатором за получение выгоды для себя существует столько же, сколько и рынок недвижимости.
В России спрос все еще превышает предложение, поэтому собственники недвижимости могут навязывать свои условия аренды. Однако кризис иногда помогает арендаторам пересмотреть условия аренды в свою пользу.
По данным аналитиков рынка недвижимости, качество вводимых в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости с каждым годом увеличивается. Крупные компании уже давно располагаются в современных и качественных объектах недвижимости. Но, поскольку их количество ограничено, внимание уделяется организациям, которым необходимы меньшие площади.
Например, до экономического кризиса 2008 года, офисные центры предлагались в аренду, преимущественно, этажами. Сегодня собственники бизнес-центров готовы дробить этажи на помещения меньшей площади. Безусловно, управляющим компаниям затратнее работать с большим количеством арендаторов, чем с одним или двумя: приходится дольше договариваться о допуске к помещениям при проведении инспекций и профилактических работ, вести и отслеживать большее количество договоров аренды.
Последние события на геополитической сцене, безусловно, привели к кратковременному снижению ставок аренды по вновь заключаемым договорам. По фактически заключенным договорам массового снижения ставок аренды нет. Лидером в снижении ставок аренды является, конечно же, Москва, так как в регионах еще не построено достаточного количества коммерческой недвижимости, чтобы удовлетворить имеющийся спрос.
Сильнее всего арендные ставки снизились как раз в сегменте офисной недвижимости. Торговая недвижимость постепенно переходит на такой формат оплаты аренды, как процент с товарооборота, а складская недвижимость во все времена показывала несущественное колебание ставок аренды.
В последнее время в центре Москвы количество офисных центров стремительно увеличивалось, приводя к росту автомобильного трафика из-за недостатка машиномест. Как следствие, со стороны Правительства Москвы было введено ограничение на строительство бизнес-центров в центре Москвы.
Рассматривая рынок офисной недвижимости Москвы в целом, можно привести такие данные: с 2008 по 2012 гг. объемы строительства новых БЦ имели тенденцию к снижению с 2,14 до 0,57 млн кв. м. Однако, уже в 2013 г. объемы строительства увеличились до 0,89 млн кв. м. При этом 49% всех новых качественных офисов было построено за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК).
В последние два года предложение несущественно превышало спрос. Например, в 2013 г. было построено 0,89 млн кв. м, а рынок поглотил 0,68 млн кв. м.
По общим прогнозам участников рынка недвижимости ожидается, что в краткосрочной перспективе объемы ввода в эксплуатацию новых офисных зданий класса «А» и «В» немного снизятся по трем основным причинам: (а) изменения в налоговом законодательстве, (б) пересмотр финансовых планов у застройщиков и (в) политика экономии у арендаторов.
Региональный рынок коммерческой недвижимости менее активен, чем московский, но также имеет тенденцию развития.
Среди региональных городов наиболее активны в этом плане «города-миллионники». Региональные рынки менее прозрачны, чем рынок Москвы, поэтому очень сложно проанализировать их в цифрах.
Автор: Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield