Рынок недвижимости после валютного пике

События, случившиеся в конце прошлого года, всколыхнули практически все секторы экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости. Люди, опасающиеся за свои сбережения, хотели быстрее вложить обесценивающиеся на глазах рубли в квадратные метры.

Некоторые эксперты высказывали опасение, что в нынешнем году наступит кризис спроса: мол те, кто имел средства, решили расстаться с ними преждевременно, а значит, оживление рынка происходило за счет будущих сделок. Повышение ключевой ставки Центральным банком России привело к увеличению процентной ставки по ипотеке, что заставило экспертов делать еще более пессимистичные прогнозы.

Мнение первое: цены будут расти

И эксперты, и простые граждане, заинтересованные в покупке недвижимости, условно разделились на два лагеря. Одни считают, что цены на жилье продолжат расти, другие, наоборот, ждут их понижения. Кто в итоге окажется прав, судить сложно, однако признаков удешевления недвижимости на ивановском рынке пока не наблюдается.

- В декабре действительно был бум, наше агентство работало в усиленном режиме, практически все ипотечные займы, одобренные ранее, выбирались, – говорит председатель совета директоров агентства недвижимости «Дельта риэлти» Анатолий Омехин.

В начале нынешнего года работа, по его словам, тоже не остановилась, сделки совершаются. Цены продолжали расти. С октября, по наблюдению брокеров агентства, вторичное жилье подорожало на 10-15 процентов.

Отдельные продавцы даже пытаются увеличить цену после того, как решение о сделке принято, но это не массовое явление. Скорее люди просто блефуют и пытаются спекулировать, считает Анатолий Омехин.

В том, что цены растут, убедилась и я сама. К примеру, если полгода назад за мою двухкомнатную «брежневку» на среднем этаже давали 2 миллиона 200 тысяч рублей, то сейчас рыночная цена аналогичной квартиры 2 миллиона 350 тысяч.

По мнению Анатолия Омехина, если доллар продолжит расти, то цена на недвижимость будет ползти вверх. «В середине 1990-х годов однокомнатная квартира стоила 6 тысяч долларов, сейчас она стоит 30 тысяч. Цены растут как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, обесценивание рубля ведет к еще большим темпам роста», – отмечает он.

Ситуация с ипотекой сейчас, по его мнению, действительно непростая. Большинство банков подняли ставки минимум на два процентных пункта – цена кредита колеблется в пределах от 14 до 16,5 процента, а некоторые банки выдают займы даже под 23 процента. Примерно 40-50 процентов сделок совершалось и сейчас совершается с участием ипотечных займов.

Кроме того, ужесточились требования к самим заемщикам. Банки перестали выдавать кредиты по упрощенной схеме по двум документам, тщательнее проверяют доходы и кредитную историю заемщика. Процентные ставки не изменились по единственной программе – военной ипотеке.

«Удивительно, но люди не отказались от покупок и продолжили брать займы даже после повышения процентной ставки. Сделки с участием ипотеки совершаются и сейчас», – говорит руководитель агентства недвижимости.

Мнение второе: жилье начнет дешеветь

Интересно, что у Спартака Карлова, руководителя другого крупного ивановского агентства недвижимости «Гарант-риэлти», иное «послевкусие» кризиса: «На данный момент у нас всё по нулям. Ни одной сделки. Рынок стоит. Мы это связываем с тем, что резко подорожала ипотека».

В их агентстве, по словам руководителя, до 90 процентов сделок осуществляются с участием банковских займов.

Иначе Спартак Карлов видит и ситуацию с ценообразованием на рынке недвижимости. По его мнению, рост цен остановился, а если процентная ставка по ипотеке не понизится, недвижимость начнет дешеветь.

По мнению руководителя «Гарант-риэлти», кризис будет разворачиваться по сценарию 2008 года, только спад окажется гораздо сильнее.

«В 2008 году цены на жилье упали на 30 процентов и три года восстанавливались», – напоминает он.

Пессимистичнее он смотрит и на дальнейшее развитие ипотечного кредитования. Если до нового года кредиты еще с грехом пополам выдавались, то сейчас банки не заинтересованы в этом. Участились случаи отказа клиентам в предоставлении займа. Клиенты тоже не горят желанием брать займы под высокий процент, который и так был недешев для обычного человека.

А директор агентства «Горжилбюро» Юлия Дружинина утверждает, что пока рано прогнозировать, как будет развиваться ситуация. «Звонки есть, люди продолжают смотреть объекты, а сделок в этом году еще не было. Но жизнь-то не заканчивает- ся», – философски говорит она.

По мнению Юлии, цены на жилье дальше расти не будут, но вряд ли и сколь-либо существенно упадут.

Застройщики переживают трудные времена

Рынок первичного жилья испытывает большие сложности, чем вторичный, считает Анатолий Омехин. Застройщики оказались в тяжелом положении из-за суровых требований банков. По данным брокеров агентства, которые оказывают услуги по подбору для клиентов квартир от застройщиков, некоторые банки вообще отказались кредитовать строителей жилья, часть ужесточили свои требования. Так, например, один крупный федеральный банк практически отказался работать с новостройками: кредиты выдаются только на ранее аккредитованные проекты, готовность которых составляет 80 процентов.

По мнению Омехина, увеличились риски клиентов, вступивших в долевку. Прежде чем нести свои деньги застройщику, следует хорошо проверить его репутацию и финансовое положение, считает он.

По моим личным наблюдениям, в последнее время застройщики лояльнее относятся к клиентам. После декабрьского «похолодания» возобновились скидки при покупке квартир, появились предложения о рассрочке.

Сигналом ивановцам, возможно, служит ситуация на московском рынке недвижимости. Например, компания СУ-155 объявила 15 января о беспрецедентных, на мой взгляд, условиях приобретения части своих объектов в Москве. При покупке квартиры в одном из крупных жилых комплексов компании клиентам предлагают беспроцентную рассрочку на четыре (!) года, если первый взнос составляет 70 процентов от стоимости жилья.

Докатится ли это послабление до ивановцев – неизвестно, но тенденция, похоже, наметилась.

По мнению многих специалистов по недвижимости, успешнее кризис переживут компании, которые строят жилье эконом- класса малой площади. Популярностью, скорее всего, будут пользоваться однушки и квартиры-студии. Это девелоперы поняли еще в кризис 2008 года.

При выборе застройщика эксперты советуют обращать внимание на компании с так называемой вертикальной интеграцией бизнеса. (Это когда все этапы – от производства стройматериалов, генподряда до продаж – находятся в одной структуре, а компания может контролировать себестоимость, сроки строительства и не зависеть от подрядчиков и их финансового состояния.)

Кроме того, желательно посетить стройку, где возводится приобретаемое жилье, и оценить темпы строительства. Если на площадке работают полтора гастарбайтера – это повод призадуматься.

По мнению Анатолия Омехина, обывателю трудно сориентироваться в большом выборе застройщиков, особенно непросто оценить финансовое состояние фирмы. «Не нужно полагаться на себя и рисковать, лучше обратиться к специалистам, которые ориентируются на этом рынке, и спросить совета у них», – говорит он.

Риелторы разобщены

Не секрет, что во время кризиса возникает опасность мошенничеств и нечистых сделок. Особенно рискуют те, кто пытается «запрыгнуть в последний вагон», ухватить недвижимость по дешевке и т. п. В спешке можно не обратить внимания на сомнительные места в документах и нечистые схемы. В Иванове действует почти 200 агентств недвижимости, подавляющее большинство из них никак не регулируются.

Гильдия риелторов Ивановской области была создана в 1994 году, но в нее входит лишь малая часть агентств. В 2005-2006 годах в гильдию входило 15 крупнейших агентств недвижимости области, сейчас осталось только семь. Какие- то фирмы обмельчали, другие не сумели сохранить бизнес, третьих исключили из гильдии сами риелторы. Главную причину того, что предприниматели не хотят объединяться, Омехин видит в том, что большинство из них предпочитают работать по- черному и не желают выходить на цивилизованный рынок.

Одним из успехов областной гильдии Анатолий Омехин считает запуск в прошлом году системы добровольной сертификации агентств. «Как известно, обязательное лицензирование риэлторских фирм было отменено в 1996 году, предполагалось, что рынок будет саморегулироваться, но до идеала нам еще далеко. Добровольная сертификация предполагает, что агентство для поддержания своей репутации само будет заинтересовано в получении документа», – говорит он.

При гильдии риэлторов Ивановской области создан орган, призванный проводить сертификацию фирм.

На сегодня ее прошли две фирмы, еще три проходят эту процедуру. «Такая сертификация станет альтернативой лицензированию», – говорит Анатолий Омехин.

  В ТЕМУ

На получение сертификата могут претендовать агентства, которые имеют офис для оказания услуг потребителю, квалифицированный штат агентов и брокеров, договорную базу, орган для рассмотрения претензий клиентов и страховку профессиональной ответственности.