Как не стать обманутым дольщиком

Многие эксперты рынка сравнивают покупку квартиры на стадии строительства с игрой в «русскую рулетку»: слишком уж непредсказуем в нынешних условиях результат. Как уберечься дольщику от потери денег в этом случае? В какой момент в голове будущего собственника должен громко зазвучать набат? «Свободная Пресса» приводит обобщенные рекомендации экспертов и знатоков рынка на этот счет.

Симптомы «нездоровья» девелоперов

В конце прошлого года некоторые эксперты рынка уже делились со «Свободной Прессой» своими соображениями по поводу неизбежности возникновения проблем у застройщиков на фоне сложной экономической ситуации (см. материал «Банки перестали выдавать ипотеку?» от 17 декабря 2014 года). Несмотря на то, что высшее руководство страны предприняло некоторые шаги по смягчению последствий, снизив ставки по ипотечному кредитованию вначале до 13, а затем и до 12 процентов годовых, похоже, пессимистичные прогнозы специалистов все-таки начинают воплощаться в реальной жизни.

Так, например, в Санкт-Петербурге уже накаляются страсти вокруг одной из крупнейших строительных компаний региона, которая в конце января 2015 года обратилась в Арбитражный суд с просьбой о признании собственного банкротства. В «багаже» организации на сегодняшний момент — многомиллионные долги пред собственными сотрудниками и незавершенные жилые комплексы на несколько сотен квартир.

«Свободная Пресса» на данный момент не располагает информацией о том, как будет разрешаться вопрос с теми гражданами, которые заключили договоры с данной организацией и передали ей денежные средства. Но, обобщив мнения специалистов рынка, может сообщить своим читателям, на какие признаки следует обращать внимание дольщикам, чтобы вовремя спасти свои средства, вложенные в будущее жилье.

Наименее многословны и скупы на полезные рекомендации представители государственных структур в сфере строительства. По мнению чиновников, единственным средством избежать потери денег является внимательное изучение информации о застройщиках, размещаемой на официальных сайтах местных администраций, непосредственно перед подписанием договора. Следуя этому совету, автор материала добросовестно изучил несколько подобных интернет-ресурсов. Однако, к своему сожалению, ничего действительно полезного для потенциального дольщика там не нашлось. Либо представленная информация безнадежно устарела, либо элементарно отсутствовала.

Представители коммерческих структур в области жилищного строительства более щедры на спасительные рецепты. Наиболее характерных признаков того, что компания-застройщик вот-вот перейдет в категорию «проблемных», считают они, несколько. Во-первых, это заметные задержки в оплате выполненных подрядчиками работ на объекте и иных услуг, выполненных контрагентами. Во-вторых, это задержки по зарплате собственным штатным сотрудникам. В-третьих, это расчеты с поставщиками не «живой» наличностью, а при помощи различных бартерных схем. В-четвертых, о скором приближении серьезных проблем могут свидетельствовать и большие кредитные обязательства компании перед финансовыми организациями вкупе с просрочками платежей по ним.

«Бесспорно, такая информация становиться весьма ценной для дольщика, — подчеркивает независимый подмосковный риелтор Кирилл Морозов. — Но здесь имеется один существенный момент: обычный гражданин едва ли сможет легко получить подобные сведения. Если, конечно, у него нет хороших знакомых в налоговых органах или «блата» в самой девелоперской компании. А так вот просто, за здорово живешь, заявиться в офис застройщика и сказать — а предоставьте-ка мне, господа хорошие, всю вашу внутреннюю информацию, увы, не прокатит. В лучшем случае менеджеры покрутят пальцем у виска. В худшем — могут и в пеший тур по известным местам отправить».

О возможном проблемном положении застройщика участнику долевого строительства также могут рассказать и сведения, содержащиеся в более открытых источниках. Это, в частности, общая репутация компании на рынке, статус земельного участка, используемого для застройки. Первое выясняется при элементарном мониторинге местного рынка недвижимости, о втором дольщика обязан проинформировать сам девелопер, предъявив соответствующие документы (их подлинность проверяется через портал Росреестра). Правда, как показывает случай с питерской компанией, репутация сильного игрока на рынке недвижимости, как и ведение строительства на «правильной» земле, не всегда спасают от банкротства.

Дольщик должен насторожиться и в том случае, если название компании-девелопера (равно как и имя непосредственного руководителя организации) упоминается в большом количестве судебных разбирательств. Кроме того, обратить более пристальное внимание на деятельность девелопера следует и в случае замедления темпов и несоответствия заявленных ранее сроков строительства.

Но некоторые эксперты, в числе которых — представители компаний SOLO и NAI Bekar, не разделяют мнение большой группы своих коллег, и утверждают, что эти данные весьма относительны. Так, по их заверениям, в суде компания-застройщик может выступать не только как ответчик, но и как истец, выдвигая иски о возмещении ущерба к недобросовестным партнерам-подрядчикам. К тому же задержка по срокам в диапазоне до трех месяцев — это, на их взгляд, вполне нормальная рабочая ситуация. Такое может происходить, например, когда поставщик переоценивает свои услуги или товары, или же произошел сбой в логистической системе.

Конечно, когда стройка полностью стоит уже несколько месяцев, или в Арбитражном суде уже рассматривается дело о банкротстве — это, однозначно, очень тревожный симптом. Но, увы, при этом в большинстве случаев дольщику бить в колокола уже слишком поздно.

Таким образом, пожалуй, явных, и, что очень важно, заблаговременных и неоспоримых сигнализаторов о наличии каких-либо серьезных скрытых проблем у застройщика всего два. Первый — категорический отказ представителей девелопера расторгать договор о долевом участии по инициативе дольщика. «Ситуации в жизни бывают разные, люди, намеревавшиеся покупать квартиру, могут под влиянием жизненных обстоятельств и передумать, — делится соображениями еще один независимый риелтор Николай Авесян. — Нормальная компания-застройщик не должна создавать препятствий для клиента, желающего забрать вложенные средства. Чего ей бояться-то, одни ушли, другие тут же придут. Но если деньги отдавать не хотят, значит, точно знают, что никто из покупателей на замену не придет. А почему? Потому что знают, что объект на рынке не котируется. Построен, например, на земельном участке не с тем разрешенным использованием, или коммуникации подвести проблематично, или еще что. В любом случае это очень тревожный звоночек».

Второй бесспорный признак надвигающихся проблем — низкая цена реализуемых квартир. «Ценовые вариации, конечно, имеют место быть на рынке недвижимости, на то она и конкуренция, - резюмирует Кирилл Морозов. — Где-то объекты дороже, где-то дешевле, это естественно. Но! Колебания эти не слишком значительные, плюс-минус максимум тысяч сто в границах определенного региона. Если же потенциальный покупатель видит, что при средней стоимости однокомнатной квартиры на местном рынке в два миллиона рублей ему предлагают аналогичный объект по явно демпинговой цене в полтора миллиона, то он однозначно должен понять — что-то здесь не так. Ну не может нормальный застройщик реализовывать квартиры по себестоимости и тем более ниже. Иначе это не продажа, а обыкновенные замануха и развод. По принципу: взяли деньги у простофиль, поимитировали месячишко деятельность на объекте (ну, или сдали-таки объект, но с большими огрехами и недоделками), и исчезли».

Фото: Илья Питалев/ РИА Новости