Ипотека становится неподъемной: ждет ли Россию ипотечный кризис

На конец III квартала 2018 года объем просроченной задолженности по ипотеке в России достиг 63,7 млрд рублей, сообщает Центробанк. Всего же за год общая сумма задолженности увеличилась на 8,25%.

Рост задолженности как тень следует за ростом числа выданных кредитов на покупку жилья.

За восемь месяцев банки выдали 914,5 тысяч жилищных займов на 1,8 трлн рублей. Объем выданных займов (в деньгах) подскочил на 65%, а их количество — на 51%.

С жильем, но без штанов

В среднем сумма одного кредита составила чуть более 2 млн рублей, что на 8% больше, чем в начале года. Сейчас общий объем ипотечных долгов составляет 6,5% от ВВП.

Не совершили вовремя очередной платеж в течение 90 дней по кредиту 1,2% заемщиков (по другим оценкам — 2,02%), что само по себе небольшая цифра (для сравнения, по потребительским кредитам просрочили платежи от 9,5% до 10,1% заемщиков).

Но нет гарантий, что подобная относительно благополучная ситуация на этом рынке будет длиться вечно — или хотя бы до того момента, когда сегодняшние ипотечники расплатятся с долгами, предупреждает старший аналитик группы банковских рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Михаил Доронкин.

Большинство ипотечных заемщиков приобретают квартиру для собственного пользования, а не в спекулятивных целях, и зачастую у них нет времени ждать снижения ставок — например, подобран оптимальный вариант квартиры в желаемом районе города. Более того, снижение ипотечных ставок совершенно не означает, что-то же самое будет происходить с ценами на квартиры, — говорил он ранее в беседе с «Ридусом».

По его словам, сегодняшние ипотечные заемщики в случае заметного снижения ставок в будущем вполне могут рассчитывать на рефинансирование своего долга в другом банке — тем более что число подобных предложений на рынке с начала года заметно возросло.

Ходят слухи по углам

Хотя по оценке Агентства ипотечного жилищного кредитования в течение ближайших трех лет ставки по кредитам будут и дальше снижаться (глава АИЖК Александр Плутник заявлял в 2017 году, что средняя ставка по ипотеке снизится до 7% к 2023 году), с начала сентября активно циркулируют слухи, что нынешние рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам ниже уже в обозримом будущем не станут, а скорее всего, вырастут обратно.

Это является одним из факторов, почему россияне очертя голову спешат взят ипотеку сейчас, даже если они при этом рискуют остаться «без штанов».

Если эту цифру (ставку по ипотечному кредиту — прим. «Ридуса») можно прогнозировать, то предвидеть, сколько через пять лет будет стоить сам по себе квадратный метр, каков будет курс рубля, с такой же точностью никто не возьмется. Первоначальный взнос в абсолютных цифрах тогда может оказаться настолько дороже, что он окажется неподъемным для покупателя, — объясняет аналитик.

И гений, парадоксов друг

Сегодня на этом рынке складывается парадоксальная ситуация.

Даже те заемщики, которые взяли ипотеку в начале прошлого года, сегодня зачастую вынуждены платить по кредиту заметно больше, чем новые клиенты банков, поскольку текущий уровень процентной ставки по ипотеке обратной силы не имеет.

Разница же между ставками по ипотеке, взятой в 2018 году и взятой в кризисные 2014—2015 годы, может превышать 3—5%, — говорит Доронкин.

Вообще, мировая практика показывает, что чем более цивилизован рынок той или иной страны, тем жестче требования к заемщику.

В США, к примеру, банк не выдаст ипотечный кредит, если выплаты по нему превышают 25% месячного дохода. Но даже это не уберегло американский ипотечный пузырь от взрыва. В 2007—2008 годах обвал на американском рынке дешевой ипотеки (известной как subprime morgage) молниеносно перерос из секторального и национального в мировой экономический кризис, последствия которого не преодолены по сей день.