Двойные продажи квартир: найден способ решения проблемы

Проблема обманутых дольщиков до сих пор остается одной из самых острых тем строительного рынка жилья. Несмотря на то, что в последнее время контроль над застройщиками растет, число пострадавших участников долевого строительства пока не сокращается. Многие проблемы тянутся еще с начала 2000-х годов, одна из них – двойные продажи.
На прошлой неделе в Госдуму был внесен законопроект, который должен решить проблему двойных продаж квартир в новостройках. Документ уточняет, кому достанется квартира, а кому денежная компенсация, если застройщик продал недвижимость несколько раз. Так, по словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева (один из инициаторов проекта), квартиру получат люди, чей договор долевого участия (ДДУ) зарегистрирован первым в едином государственном реестре прав (ЕГРН), денежное возмещение получает тот, чей ДДУ зарегистрирован позже.
Также законопроект предполагает создание в регионах фондов для достройки проблемных жилых объектов, которые будет финансироваться Фондом защиты прав дольщиков. Помимо этого, предлагается передать в  Компенсационный фонд ранее уплаченные застройщиком страховые премии, и разрешить использовать материнского капитала при приобретении жилья по через эскроу-счета.
Стоить отметить, что сами покупатели квартир с двойными продажами получили официальный статус пострадавших участников долевого строительства относительно недавно. В начале прошлого года Минстрой РФ предложил расширить круг лиц, которые могут претендовать на статус обманутого дольщика (и поддержку государства), включив туда граждан, которые пострадали в результате двойных продаж.
Сама проблема двойных продаж тянется из нулевых – когда рынок был не урегулирован, говорят эксперты.  Ситуация имела место быть в 2000-х годах, когда сведения в Росреестр толком не вносились, а работа застройщиков почти не регулировалась, поясняет старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский.

Например, я строю дома на десять квартир. Допустим, мы заключаем с вами договор на десятую квартиру, и я обещаю через три дня подать документы в Росреестр. Но в этот же день ко мне приходит еще один человек, и я продаю ему ту же самую квартиру, пообещав оформить ее через три дня. Таким образом, одну и ту же квартиру я продаю два раза. Сейчас это сделать практически невозможно, потому что сделки сразу регистрируются в Росреестре, отмечает юрист.

До вступления в силу 214-ФЗ о долевом строительстве двойные продажи были насущной проблемой рынка новостроек, подтверждает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.  По факту еще не построенная квартира продавалась чаще всего путем заключения предварительного договора – такие договоры не подлежали обязательной государственной регистрации.
 "Использовались и вексельные схемы: на сумму, равную стоимости квартиры, человек покупал у строительной компании ценную бумагу – вексель, по сути добровольно кредитуя застройщика и рискуя потерять вложения при банкротстве компании. Недобросовестные застройщики могли на одну квартиру заключить несколько договоров или продать больше векселей, чем построили квартир", - рассказывает Ирина Доброхотова.
Иногда двойные продажи возникали по ошибке – например, в процессе строительства проект менялся, но искать правду покупателям приходилось через суд. Не всегда эту правду удавалось найти, особенно если компания банкротилась и исчезала.
Сами риски двойных продаж больше присущи рынку новостроек, нежели вторичному рынку жилья, отмечает член Ассоциации юристов России, партнер юридической компании "Юристъ" Асия Мухамедшина. Это может показаться алогичным, так как квартира в новом доме должна быть "юридически чистой", но как показывала практика, это далеко не всегда так. В основном двойные продажи недвижимости – следствие намеренного мошенничества. Крайне редки случаи двойных продаж в результате халатности застройщика, технических ошибок, отмечает юрист.
Закон о долевом строительстве полностью решил проблему именно двойных продаж, так как законно продавать недвижимость в строящемся доме стало возможно только путем заключения договора долевого участия (ДДУ), который подлежит государственной регистрации. Любой дольщик может получить сведения из Росреестра о регистрации своего договора, отмечает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой".
Однако, проблема двойных продаж не изжила еще себя и продолжает существовать до сих пор. "К сожалению, двойная продажа квартиры от застройщика не ограничивается единичными случаями. Например, к нам в компанию обратился представитель инициативной группы обманутых дольщиков, где жертвами двойных продаж стали более тысячи человек", - говорит Асия Мухамедшина.

Поэтому, чтобы не стать жертвой мошенников, перед заключением сделки необходимо досконально изучить всю документацию и проверить, не наложено ли на отчуждаемую недвижимость обременений, советует  юрист. Также следует обратить внимание на стоимость объекта, если она значительно занижена, то, скорее всего, есть какой-либо подвох. Покупая жилье в новостройке, лучше заключать договор долевого участия, так как он подлежит обязательной госрегистрации и снижает риск двойных продаж. При необходимости можно обратиться к специалистам, которые проведут проверку и помогут в сборе документов.

Однако, если ситуацию с двойными продажами все же не удалось избежать, тогда придется обращаться  в суд.
Преимущество при возникновении такой ситуации имеет тот, чья сделка была зарегистрирована в Росреестре, отмечает Олег Хмелевский.  Если получилось так, что в Росреестре никого не было, то преимущество имел тот, кто раньше вступил во владение – заехал в квартиру, либо по дате заключения договора  – у кого он был заключен раньше. Если и этого нельзя было установить, то квартира отходила тому, кто первый предъявил иск. Те покупатели, которым была продана квартиры после, могли обратить в суд и требовать возмещения убытков со стороны застройщиков. Но, как правило, если двойные продажи имели место быть, то взыскать деньги с застройщика было практически невозможно, и в итоге кто-то оставался ни с чем.
Эксперты поддерживают идею парламентариев относительно двойных продаж, предлагаемый механизм поможет защитить права дольщиков. Кроме этого, предстоящий  переход на новую модель финансирования жилищного строительство должен максимально обезопасить покупателя квартир в новостройках от всяческих рисков, в том числе, двойных продаж, считают эксперты.
Теперь в ДДУ будет указан способ расчета с застройщиком – путем открытия эскроу-счета в банке и дальнейшие условия по раскрытию счета. Поэтому можно сказать, что эскроу-счета защитят и от двойной продажи, и от нецелевого использования средств: если что-то пойдет не так, и квартира не будет передана клиенту, банк вернет деньги, поясняет Ирина Доброхотова.
Также эскроу лишит застройщика самой мотивации использовать подобные схемы, так как получить деньги от банка он не сможет, да и вообще, скорее всего, больше не сможет заниматься строительством, если вдруг такая попытка обнаружиться.